三鷹市の不動産売却

三鷹市で不動産の売却をお考えの方へ。売る・売らないを決める前の段階から、状況をうかがって選択肢を整理します。とくに測量・空き家・相続の3つは、着手が遅れるとそのまま引き渡しの遅れになります。順にご説明します。

三鷹市の地価

令和8年（2026年）の地価公示で、三鷹市の住宅地の平均価格は1平方メートルあたり492,400円でした。前年からの変動率はプラス5.0％です。

住宅地の平均価格	492,400円/㎡（前年 470,700円/㎡）
住宅地の変動率	+5.0％
商業地の平均価格	1,070,000円/㎡
商業地の変動率	+7.5％
基準日	令和8年1月1日（調査42地点）

同じ時点の住宅地の変動率は、全国平均がプラス2.1％、東京圏がプラス4.5％です。三鷹市はそのどちらも上回っています。

市内でも差があります。住宅地でいちばん高いのは三鷹駅に近い下連雀三丁目で813,000円、いちばん低い地点は大沢二丁目の295,000円で、約2.8倍の開きがあります。平均だけを見て判断すると実際の価格とずれます。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」／国土交通省「令和8年地価公示の概要」／三鷹市「地価公示・基準地価格について」

確定測量にかかる時間と費用

売買では、引き渡しまでに土地の境界を買主に明示することを契約で取り決めるのが一般的です。そのために行うのが確定測量です。三鷹市では、これに想像より時間がかかります。

全国平均53％

世田谷区41％

杉並区38％

練馬区10％

三鷹市7％

地籍調査は、国と自治体が土地の境界を調べて記録する事業です。三鷹市の土地の多くは、登記所に備え付けられた図面が現況と合っていません。売却にあたって一から測り直す必要が出てくる可能性が高い、ということです。
出典：国土交通省「全国の地籍調査実施状況」（令和7年度末時点）

申請の前 ── 期間の定めなし

資料調査／現況の実測平面図の作成／隣接する土地所有者（向こう三軒両隣の範囲）全員からの立会同意の取り付け。1軒でも協力が得られないと、申請そのものができません。

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申請の受付から完了まで ── 2〜3か月

三鷹市が公表している標準的な期間です。市道・里道・水路に接する土地で必要になる、公共用地境界確定申請の期間にあたります。

都道に接している場合は東京都への別の申出が必要で、角地で市道と都道の両方に接していると手続きが2本立てになります。
出典：三鷹市「境界確定について」／東京都建設局「土地境界確認・確定の申出」

いちばん怖いのは、契約してから測れないと分かることです

「確定測量図を引き渡す」と契約書に書いたあとで隣地の方が立会いを断ると、確定測量図が作れません。この場合、売主の債務不履行として契約解除の原因になりうると解説されています。

だから当社は、売り出す前に境界の状態と隣地の協力見込みを確認します。そのうえで、実測で売るのか、公簿のまま売るのか、価格をどう設定するのかを一緒に決めます。順番を逆にすると、いちばん困るのは売主です。

出典：不動産流通推進センター「境界明示に関する媒介業者の責任範囲」

費用の相場（東京の中央値と金額の幅）、こじれた場合の筆界特定制度、必要書類、公簿売買との使い分けは、三鷹市の確定測量・境界確定で詳しくご説明しています。

住みながら売るか、空けてから売るか

ご相談のなかで、いちばん結果が変わる分かれ道がこれです。当社は、住みながら売るより、空にして整えてから売り出すことをお勧めしています。理由は3つあります。

住みながら売る

• 見学は生活の合間。日程が限られる
• 収納や浴室まわりは見ていただきにくい
• 次の住まいが決まらないと引き渡せない
• 片付けと補修が売り出しと並行になる

空けてから売る

• 見学の日程を自由に組める
• 買主が隅々まで確認できる
• 引き渡し時期を買主に合わせられる
• 売り出す前に整え終えられる

税制の面でも、空き家であることが要件になる特例があります。ただし「住まなくなってから3年」の期限があるので、その中で組み立てる必要があります。

1. 見学のときに、買主が遠慮しません

お住まいのまま売り出すと、見学は生活の合間に組むことになります。日程が限られ、収納やお風呂まわりは見ていただきにくく、買主も長居を遠慮します。

空いていれば、日程は自由に組めます。買主は隅々まで確認でき、家具の配置を考えながら見て回れます。同じ家でも、伝わる情報量が変わります。

2. 引き渡しの時期を、買主に合わせられます

住みながらの売却では、次の住まいが決まらないと引き渡せません。買主が「来月入りたい」と言っても応じられず、条件のよい話を逃すことがあります。

空き家であれば、契約から引き渡しまでを買主の都合に合わせられます。売り急ぐ必要のない方ほど、この余裕が価格に効きます。

3. 片付けと補修を、売り出す前に終えられます

残置物のある家と、片付いてクリーニングの済んだ家では、印象がまったく違います。住みながらだと、この作業を売り出しと並行して進めることになり、中途半端になりがちです。

税制の面でも、空き家であることが条件になります

相続した家を売るときの「空き家の3,000万円特別控除」は、相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったことが要件のひとつです。ご家族が同居していた場合は対象になりません。

ご自身がお住まいだった家を売る場合の3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。空けてから時間が経ちすぎると使えなくなります。

「先に引っ越して、空けてから売る」という進め方は、この期限の中で組み立てれば税制上も無理がありません。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3306／No.3302（令和7年4月1日現在法令等）

もちろん、住みながら売らざるを得ない事情もあります。その場合は見学の受け方や写真の撮り方で補います。どちらが向いているかは、ご事情をうかがってからお話しします。

地区計画のある8地区

三鷹市には8つの地区計画があります。区域内では建築物の用途や敷地面積の最低限度が定められていて、想定していたとおりに土地を分割できないことがあります。買主が分譲業者の場合、この制約がそのまま買値に反映されます。

調布保谷線沿線地区	調布保谷線（都市計画道路3・2・6号線）の沿線
新川島屋敷地区	新川・島屋敷通り団地の周辺
法政大学付属中・高等学校周辺地区	牟礼・玉川上水緑地の周辺
大沢三丁目環境緑地整備地区	大沢三丁目
三鷹台団地地区	牟礼の里に隣接する区域
下連雀五丁目地区	下連雀五丁目（杏林大学の周辺）
下連雀五丁目第二地区	下連雀五丁目（日本無線三鷹製作所跡地）
三鷹台駅前周辺地区	井の頭一丁目・二丁目

ご所有地が区域内かどうかは、市の都市計画図で確認できます。売り出す前に調べておけば、価格の付け方も、どんな買主に紹介するかも変わります。

出典：三鷹市「地区計画策定状況」

相続でつまずくところと、士業との連携

相続した不動産の売却は、不動産会社だけでは完結しません。登記は司法書士、税は税理士、測量は土地家屋調査士、争いがあれば弁護士。それぞれの専門家が、正しい順番でつながっているかどうかで結果が変わります。

相続の開始

ここから10か月の計算が始まります

遺産分割協議

誰が相続するかが決まらないと売りに出せません

相続登記

名義が亡くなった方のままでは決済ができません

売却活動 ＋ 確定測量（並行）

買主を探しながら、確定測量も同時に進めます。三鷹市の官民境界確定だけで受付後2〜3か月かかります

決済・引き渡し

確定測量はここまでに終えておきます。ここで初めて現金になります

10か月 ── 相続税の申告・納付期限

相続の開始を知った日の翌日から10か月です

確定測量は、完了を待たずに売却活動と並行して進められます。それでも引き渡しまでに終えるのが一般的なため、逆算すると、動き出しは早いほど有利です。相続が起きた直後のご相談がいちばん効きます。

つまずきやすいのは、この4つです

相続登記が済んでいない。名義が亡くなった方のままでは、売買の決済ができません。令和6年4月から申請が義務化され、期限が定められています。相続人が多い、連絡が取れない方がいる、古い相続が重なっている。こうした場合は戸籍を遡る作業だけで時間がかかります。

遺産分割がまとまらない。とりあえず共有名義にしておくと、売却には共有者全員の合意と署名押印が必要になり、後の手続きがすべて重くなります。

10か月の壁。上の工程が、すべてこの中に入ります。

使えたはずの控除を落とす。相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除には、市区町村が発行する確認書が必要です。要件が細かく、決済日から逆算して動かないと落とします。

それぞれの期限と要件、確認書の申請窓口は、三鷹市の空き家・相続した家の売却にまとめています。

当社は、あいだに立って段取りを組みます

相続の相談窓口はいくつもありますが、売主が自分で士業を探して、順番を考えて、日程を合わせるのは負担が大きすぎます。遺産分割がまとまらないと売りに出せない、登記が終わらないと決済ができない、売れないと納税資金ができない。確定測量のように売却活動と並行して進められる工程もあり、どれを先に動かすかの段取りで所要期間が変わるからです。

司法書士	相続登記、遺産分割協議書の作成
税理士	相続税の申告、譲渡所得の試算
土地家屋調査士	確定測量、境界確定、分筆
弁護士	相続人のあいだで争いがある場合
当社	全体の工程管理、査定、売却、各専門家との調整

当社は必要に応じて専門家をご紹介し、誰に何をいつまでにお願いするかを一枚の工程にまとめてお示しします。すでにお付き合いのある先生がいらっしゃれば、その方と連携します。

なお三鷹市にも空き家の相談窓口があり、市と協定を結んだ専門家団体が相談に応じています。当社が所属する全日本不動産協会東京都本部多摩東支部も、その窓口のひとつです。

ご相談から引き渡しまでの流れ

1. ご相談／まだ売ると決めていない段階で構いません。状況をうかがいます。
2. 調査・査定／登記や権利関係、法規制、境界の状態、周辺の成約事例を調べ、見込みの価格をお伝えします。費用はいただきません。
3. 段取りの設計／測量が必要か、空けてから売るか、いつまでに何を終えるかを一緒に決めます。相続がからむ場合はここで専門家の手配も組みます。
4. 媒介契約／ご依頼いただく場合に契約を結びます。報酬の額はこの時点で書面にします。
5. 販売活動／売り出し価格を決め、購入を検討される方をお探しします。
6. 契約／条件がまとまったら、重要事項の説明を経て売買契約を結びます。
7. 引き渡し／残代金の受け取りと同時に、登記を移して引き渡します。

売らないという結論になっても構いません。必要のない売却をお勧めすることはありません。

売却にかかる費用と税金

仲介手数料

売買を仲介した不動産会社が受け取れる報酬には、国土交通省の告示で上限が決まっています。売買代金が400万円を超える場合の上限は、次の式で計算した額です。

売買代金 × 3.3％ ＋ 66,000円（消費税込み）

売買代金が3,000万円なら、上限は1,056,000円です。あくまで上限であり、実際の額は媒介契約を結ぶときに書面でご確認いただきます。

根拠：宅地建物取引業法第46条／建設省告示第1552号（令和6年7月1日施行）

そのほかにかかるもの

確定測量	公的な定価はありません。前述の報酬統計では東京の中央値が655,000円（税抜・実費別）
印紙税	売買代金1,000万円超5,000万円以下で10,000円、5,000万円超1億円以下で30,000円。令和9年3月31日までに作成される契約書への軽減措置です
登記費用	抵当権の抹消、住所変更登記など。司法書士報酬と登録免許税
解体・残置物の撤去	更地にして売る場合、家財を処分する場合

出典：国税庁 タックスアンサー No.7108（令和7年4月1日現在法令等）

譲渡所得税

売って利益が出た場合、その利益に税金がかかります。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

長期譲渡所得（5年超）	所得税15％＋住民税5％
短期譲渡所得（5年以下）	所得税30％＋住民税9％

このほかに復興特別所得税がかかります。判定は「売った日」ではなく「売った年の1月1日時点」です。1月に売るか12月に売るかで区分が変わることがあります。

ご自宅を売った場合は、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例があります。相続した空き家の場合は前述の別の特例があります。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3208／No.3302（令和7年4月1日現在法令等）

税額の判断は個別の事情によって変わります。具体的な計算は税理士または所轄の税務署にご確認ください。三鷹市の管轄は武蔵野税務署です。

売る以外の選択肢

すぐに現金化したい、近所に知られずに手放したい、建物の状態がよくないといった事情がある場合は、当社が直接買い取る方法もあります。仲介より価格は下がりますが、買主を探す期間が要りません。不動産買取・無料査定のページに条件をまとめています。

実際にどう進めたかは売買の取引実例に、現在ご紹介中の物件は販売中物件に掲載しています。

確定測量・境界確定、空き家と相続の手続きなど、個別のテーマは不動産コラムにまとめています。