クリニックや調剤薬局の開業用地について、不動産会社の立場からご説明します。開業支援のコンサルティングや医療機器の導入ではなく、土地と建物そのものの話です。段取りや資金調達など、開業支援の会社が行う仕事の多くもお手伝いしています（線引きはクリニック開業コンサルとの使い分け）。
このページのポイント
- データで不利に見えた土地が、市内11校で児童数最多の学区でした
- 診療所は第一種低層住居専用地域にも建てられます
- 保険薬局の併設は、間口や駐車場の取り方で配置の可否が分かれます
このページの内容
まず、商圏データの調査時点を確かめます
開業地を検討する土台は、診療圏調査（商圏）のデータです。
出てきた資料
出店に利のない土地に見えた
区画整理の前に集計された資料しか出てきませんでした。
当社が調べ直すと
学区の小学校は、市内11校で児童数が最多
近隣の学校や保育施設に通う子どもの人数を、一つずつ調べ直しました。市の公表資料で裏づけられています。
※埼玉県東松山市で、小児科の開業をお手伝いした例です。
不利に見える数字は他社も同じように見るため、競合のない状態で開業できました。数字と出典、ご自身で確かめる手順は診療圏調査のデータは、いつ調べたものかにあります。
商圏が良くても、建てられなければ意味がありません
候補地の段階で、計画している建物がその土地に建つかを確かめます。次の条件は、商圏とは別の理屈で決まります。
- 用途地域
- 建ぺい率と容積率
- 接道の状況
- 地区計画の有無
「住宅地だから無理だろう」と外していた土地も、候補になり得ます
診療所は、住居系でもっとも規制の厳しい第一種低層住居専用地域にも建てられます。
病院（20床以上）と薬局は、扱いが異なります。根拠の条文や重なる制限は診療所・病院と用途地域にあります。
土地から探すか、テナントか、承継か
土地を買って建てる
設計の自由度が一番高く、動線や設備を診療内容に合わせられます。初期費用が大きく、取得から開業までの期間も長い
テナントに入る
初期費用を抑えられ、開業までが早い。建物の構造上できないことがあり、内装工事の範囲も貸主との取り決めに縛られる
承継する
患者さんと設備を引き継げます。建物の状態と権利関係（所有か賃借か、賃借なら契約を引き継げるか）の確認が要点
初期費用や、やめるときに何が残るかの比較、届出はクリニック開業の相談先と届出にあります。
どれが良いかは、診療科と資金計画で変わります
当社は不動産の側から、それぞれの場合に起きることをお伝えする立場です。医業経営のご相談は、税理士の先生や開業コンサルタントと連携して進めます。
調剤薬局を併設する場合に気をつけること
保険薬局は、保険医療機関と一体的な構造にできません
一体的な構造とは、医療機関と、建物の中や専用通路でつながる形や、だれでも自由に行き来できない形などです。例えば次の点で、配置の可否が分かれます。
- 敷地の間口
- 道路との接し方
- 駐車場の取り方
薬局の話であると同時に、土地の話です。認められない形、2016年10月の運用見直し、確認先は調剤薬局の一体的構造の規制にまとめています。当社が土地の段階から関わるのは、この順番を逆にしないためです。
小児科の開業から、医療モールになるまで
期間に公的な目安はなく、土地探しと建物の計画の両方に時間が要ります。
そして現在、この隣地を次のクリニック開業地として販売しています
区画整理が終わったばかりで人口が増えている一方、近隣にクリニックが少ないエリアです。
所有地に医療テナントを誘致したい方へ
土地をお持ちの方のご相談も承っています。次のようなとき、医療テナントの誘致は選択肢の一つになります。
- 相続した土地の使い道を考えている
- アパートを建てるほどの規模ではない
- 地域に必要とされる使われ方をしてほしい
開業支援の会社や医療機器メーカーは、立場上どうしても医師の側に立ちます。土地をお持ちの側と開業される側の両方に立てるのは、不動産会社です。当社は東松山の案件で、その両側をお手伝いしました。
正直に申し上げると、どの土地でも成立するわけではありません
前提がいくつもあります。
- 診療圏に人がいること
- 用途地域の条件が合うこと
- 駐車場が確保できること
成立しないと判断した場合は、その理由と別の選択肢をお伝えします。
よくあるご質問
三鷹市の会社ですが、他県でも相談できますか。
できます。ご紹介した小児科と調剤薬局の案件は埼玉県東松山市で、現在販売中のクリニック開業用地も同じ東松山市です。取引実例には宮崎県・長野県・群馬県など遠方の物件もあります。
まだ開業すると決めていない段階でも相談できますか。
構いません。むしろ土地の制約は早く分かるほど選択肢が広がりますので、構想の段階でご相談いただくほうがお役に立てます。ご相談の時点で費用はいただきません。
建物の設計や内装まで相談できますか。
当社は設計事務所ではありませんので、設計そのものは設計事務所が行います。ただし東松山の案件では、土地選びから建物の間取りや内装の検討までご一緒しました。不動産の条件が設計に与える制約をお伝えしながら進める、という関わり方です。
所有している土地にクリニックを誘致できますか。
土地の条件によります。診療圏、用途地域、面積、接道、駐車場の確保などを確認したうえで、成立する見込みがあるかをお伝えします。難しいと判断した場合は、その理由と他の活用方法をご説明します。
開業までどのくらいの期間がかかりますか。
公的な目安はありません。当社がお手伝いした小児科の案件では、ご相談から開業まで構想に3年かかりました。土地から探す場合は、土地が見つかるまでの期間と建物の計画期間の両方を見込む必要があります。テナントに入る場合は短くなります。
医療以外の事業用不動産も承っています。売却は不動産査定のご案内を、買取は不動産買取をご覧ください。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。