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三鷹市で不動産の売却をお考えなら、まずは査定からご相談ください。査定は無料で、売るかどうか決めていない段階でも構いません。「いくらで売れそうかだけ知りたい」「相続した家の価値を把握しておきたい」——そうしたご相談から承っています。
査定でわかること
査定価格とは、「今売り出したら、おおむねこのくらいの価格で買い手が見つかるだろう」という見込みの価格です。業界で広く使われている価格査定マニュアル（公益財団法人 不動産流通推進センター）では、おおむね3か月程度で買い手が付くことを目安に算出する、とされています。
つまり査定価格は「売れる価格の保証」ではなく、「この価格なら現実的な期間で売れる見込み」という専門家の意見です。だからこそ、後述するとおり、その意見には根拠が必要とされています。
机上査定と訪問査定
査定には2つの方法があります。どちらも無料です。
現地は見ない
机上査定（簡易査定）
所在地・面積・築年数と、周辺の取引事例から算出。資料がそろえば数日で概算が分かります。建物の傷みや境界の状況は反映されません
現地を見る
訪問査定（詳細査定）
建物の状態・日当たり・境界・道路との関係を確認して算出。現地確認から1週間ほど。売り出し価格の土台になるのはこちらです
売却を具体的に考え始めたら、訪問査定をお勧めしています。
査定価格には根拠が要ります
あまり知られていませんが、不動産会社が売買価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが法律で義務付けられています（宅地建物取引業法 第34条の2 第2項）。「うちならこの金額で売れます」とだけ言って根拠を示さないのは、法律の趣旨に反します。
根拠として認められるのは、価格査定マニュアルによる査定や、同種の取引事例などの合理的な説明です（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。価格査定マニュアルでは、物件の種類ごとに次の方法が使われます。
| マンション・土地（住宅地） | 取引事例比較法 — 近隣の成約事例と比べ、立地・広さ・階数・向きなどの違いを補正して算出 |
|---|---|
| 戸建住宅（建物部分） | 原価法 — 同じ建物を今建てたらいくらかを基に、築年数による価値の減少を差し引いて算出。土地部分は取引事例比較法 |
当社の査定報告では、どの事例と比較したか、何をプラスし何をマイナスしたかまでお示しします。根拠を説明できない査定額は、お客様が判断の拠り所にできないと考えているためです。
土地の査定で見るところ
近隣の取引事例との比較が基本です。同じ三鷹市内でも、接している道路の幅や向き、土地の形（整形地か不整形地か）、高低差、用途地域と建ぺい率・容積率で評価は変わります。境界が確定しているかどうかも、価格と売りやすさに直結します。詳しくは三鷹市の確定測量・境界確定をご覧ください。
戸建ての査定で見るところ
建物は「同じものを今建てたらいくらか」を基に築年数分の価値の減少を差し引き、土地部分は取引事例と比較して、合算します。築年数だけでなく、雨漏りや傾きなどの状態、リフォームの履歴で評価は変わります。建物の価値がほとんど残っていない場合でも、土地の価値を軸に査定できます。
マンションの査定で見るところ
同じマンション内や近隣の類似マンションの成約事例との比較が中心です。階数・向き・角部屋かどうか・室内の状態に加えて、管理の状況や修繕積立金の水準も見られます。三鷹市は市内でも地価の差が大きいため、同じ間取りでも立地による評価の差が出やすいエリアです。
公的な価格指標と、実際に売れる価格
土地の価格には、国や自治体が公表する複数の指標があります。ご自身でも確認できるものなので、査定額と見比べる物差しとして知っておくと役立ちます。
公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点、基準地価は都道府県が7月1日時点で公表する土地取引の目安（公示地価と同じ考え方で評価した価格）。相続税路線価は国税庁（相続税・贈与税の計算用）、固定資産税評価額は市町村が3年ごとに評価（固定資産税の計算用）。
三鷹市の住宅地の公示地価は平均492,400円/㎡で、前年から+5.0%上がっています（令和8年1月1日時点。全国平均は+2.1%、東京圏は+4.5%）。市内でも場所による差は大きく、最高は下連雀3-6-4の813,000円/㎡、最低は大沢2-7-21の295,000円/㎡と、約2.8倍の開きがあります。詳しくは三鷹市の不動産売却のページにまとめています。
ただし、これらはあくまで「指標」です。実際に売れる価格は、その時点で買いたい人がいくら出すかで決まります。同じ町内でも、道路付けや土地の形、建物の状態で価格は変わります。指標と査定額の関係に疑問があれば、遠慮なくお尋ねください。説明するのが私たちの仕事です。
三鷹市の物件で、当社が特に確認するところ
接道・土地の形・高低差・日当たり・建物の状態といった、どの地域でも共通する査定項目に加えて、三鷹市の物件では次の点を確認しています。
| 境界と測量 | 三鷹市は地籍調査の進捗率が7%と低く（国土交通省・令和7年度末時点。全国は53%）、境界が確定していない土地が珍しくありません。確定測量が必要になると売却の期間と費用に響くため、査定の段階で測量図の有無と境界標の状況を確認します。詳しくは三鷹市の確定測量・境界確定のページをご覧ください |
|---|---|
| 用途地域・地区計画 | 市内には地区計画が8地区あり、建て替えの条件が価格に影響することがあります。用途地域・建ぺい率・容積率とあわせて確認します |
| 場所による地価の差 | 市内の住宅地は最高813,000円/㎡から最低295,000円/㎡まで約2.8倍の開きがあります。「三鷹市の相場」というひとつの数字ではなく、その場所の取引事例で査定します |
当社の査定の進め方
査定の結果を聞いたうえで「今回は売らない」というご判断になっても、まったく差し支えありません。無理にお勧めすることはありません。
あると査定が早く正確になる書類
お手元になくても査定はできますが、次の書類があると調査が早く、精度も上がります。
| 権利関係 | 登記済権利証または登記識別情報通知（相続した物件で見当たらない場合もご相談ください） |
|---|---|
| 税金関係 | 固定資産税の納税通知書（毎年春に市から届くもの） |
| 土地関係 | 測量図・境界確認書（あれば。確定測量についてはこちら） |
| 建物関係 | 間取り図・建築確認済証・検査済証・リフォームの記録（あれば） |
査定額を見るときに気をつけたいこと
複数の会社に査定を頼むと、会社によって金額に差が出ることがあります。そのときに大切なのは、一番高い金額を選ぶことではなく、根拠を比べることです。
あえて率直に書きます。査定額を相場より高く出す会社の中には、まず売却の依頼（媒介契約）を取ることが目的で、実際にその価格で売れるかどうかは二の次、というところがあります。査定は無料ですから、高い数字を出すこと自体に会社側の負担はありません。「一番高く評価してくれた会社に任せたい」と感じるのは自然な心理ですが、その心理に寄りかかった営業手法です。
査定価格は本来、「3か月程度で買い手が付く見込み」を目安に算出する価格です。相場より高い価格で売り出すと、こうなりがちです。
- 問い合わせや内見がほとんど入らないまま、3か月以上が過ぎる
- 「そろそろ価格を見直しませんか」と値下げを促され、結局は相場並みか、それ以下まで下げる
- その間も固定資産税と管理の手間は続き、空き家なら建物も傷む
- 「売れていない」焦りから、値引き交渉に必要以上に応じ、結果として安く手放す
- 3か月程度で買い手が付く見込みの価格から始める
- 比較した事例と、プラス・マイナスした点を説明できる
- 値下げありきの交渉になりにくい
当社が査定額の根拠の説明にこだわるのは、これを避けたいからです。いくらで売り出すかを最終的に決めるのは、不動産会社ではなく売主であるお客様です。だからこそ、その判断の土台になる査定額が「依頼を取るための数字」であってはならないと考えています。査定額と違う価格で売り出したいというご希望があれば、その価格で売り出した場合の見通しを率直にお伝えしたうえで、ご判断をお支えします。
相続した不動産の査定
相続をきっかけとした査定のご相談を多くお受けしています。「売るか残すか決まっていない」「相続人が複数いて、まず価格を知ってから話し合いたい」「空き家のままになっている」——そうした段階の査定こそお役に立てます。遺産分割協議の前に売却の見込み価格が分かると、話し合いが具体的に進みます。
相続登記の期限や空き家の3,000万円特別控除など、相続した家に固有の論点は三鷹市の空き家・相続した家の売却にまとめています。
よくあるご質問
査定に費用はかかりますか。
かかりません。机上査定・訪問査定とも無料です。査定後に売却を依頼しなかった場合も、費用は一切発生しません。
査定を頼んだら、売らなければいけませんか。
いいえ。査定は売却の申し込みではありません。結果を見て「今回は売らない」というご判断になっても差し支えありませんし、その後しつこくご連絡することもありません。
机上査定だけお願いすることはできますか。
できます。ただし机上査定は現地の状態が反映されないため、概算とお考えください。売却を具体的に検討される段階になったら、訪問査定をお勧めします。
査定にはどのくらい時間がかかりますか。
当社では、机上査定は資料が揃ってから数日以内、訪問査定は現地確認から1週間程度を目安にご報告しています。物件の権利関係や法規制の調査に時間を要する場合は、その旨を先にお伝えします。
近所に知られずに査定してもらえますか。
できます。机上査定なら現地への訪問自体がありません。訪問査定の場合も、社名の入った車で伺わない、近隣への聞き込みをしないなど、ご事情に合わせて配慮します。
査定額どおりの価格で売り出さないといけませんか。
いいえ。売出価格を決めるのは売主であるお客様です。査定額はそのための判断材料です。査定額と異なる価格をご希望の場合は、その価格での売れ行きの見通しをご説明したうえで、ご意向を尊重します。
他社の査定額と大きく違うのですが、どちらが正しいのですか。
金額だけでは判断できません。不動産会社には査定額の根拠を説明する義務がありますので、それぞれの会社に「どの取引事例と比較したのか」「なぜこの金額なのか」をお尋ねになることをお勧めします。特に飛び抜けて高い査定額については、その価格で売り出した場合に3か月でどう売るのか、見通しまで説明できるかをご確認ください。当社の査定については、他社の査定額との違いも含めてご説明します。
三鷹市以外の不動産も査定できますか。
できます。当社は全国の物件に対応しており、取引実例には宮崎県・長野県・群馬県など遠方の物件の売却もあります。三鷹市にお住まいで、離れた場所にある実家やご所有の不動産についてのご相談もお受けしています。
古い戸建てでも査定できますか。
できます。建物の価値がほとんど残っていない場合でも、土地の価値を軸に査定します。そのまま売る場合と解体して売る場合の比較も、あわせてご説明できます。
土地の境界が分からなくても査定できますか。
できます。査定の段階で測量は必要ありません。ただし引き渡しまでに境界を確定させる必要が出てくる場合があるため、測量図の有無や境界標の状況は査定時に確認し、必要な手続きと期間の見通しをあわせてお伝えします。
他社の査定額を見せてもいいですか。
構いません。拝見できれば、当社の査定額との差がどこから生じているのか、比較した事例や評価の違いを具体的にご説明できます。
買取という選択肢もあわせて検討したい場合は、不動産買取のページをご覧ください。