相続した家を売るまでの手順と期限、使える制度、市の窓口をまとめました。
このページのポイント
- 相続登記（名義の変更）が済むまで決済できず、登記には期限もあります
- 空き家の3,000万円控除は、令和9年12月31日までの売却が条件の一つです
- 売れる見込みがあれば、国の引き取りより売るほうが早く、お金も残るのが普通です
このページの内容
三鷹市の空き家の実情
※主な内訳のため、合計は11,720戸になりません。
※令和4年度の実態調査（戸建て中心、外観から調査）。％は戸建ての空き家率で、市全体は1.47％。前回調査から163棟減っています。
立地が良くても、名義や家財の問題で動かせない家が実際にあるということです。なお、空き家の数は、集合住宅の空き室を含むかどうかで大きく変わります。
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」／三鷹市「空き家の実態調査及びアンケート調査について」／三鷹市「住生活基本計画」
相続した家を売るまでの4ステップ
相続登記の期限
- 取得を知った日から3年以内
- 令和6年4月より前の相続で未登記のものは令和9年3月31日まで
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上の制裁金）の対象です。
全体の段取りは三鷹市の不動産売却で詳しくご説明しています。
空き家の3,000万円特別控除
| 建物の条件 | 昭和56年5月31日以前に建築。区分所有登記の建物（分譲マンション）は対象外 |
|---|---|
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方（被相続人）が一人で居住（老人ホーム入所中の特例あり）。ご家族と同居なら対象外 |
| 代金 | 1億円以下 |
| 建物の扱い | 耐震基準を満たすか、取り壊して売る。令和6年からは引き渡し後に買主が耐震改修・取壊しをする場合も対象（譲渡年の翌年2月15日まで） |
| 控除額の注意 | 相続人が3人以上の場合は最高2,000万円 |
※主な要件です。
売る期限は2つ（両方を満たす）
- 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 制度の期限の令和9年12月31日まで
三鷹市の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です
決済日から逆算して工程に入れないと、使えたはずの控除が受けられなくなります。当社は売却の段取りに組み込みます。
- 窓口は市役所本庁舎5階の住宅政策課。手数料は無料
- 発行までおおよそ2週間。相続人ごとに申請
- 確定申告の提出先は武蔵野税務署
最終的な適用の判断は、税理士または税務署にご確認ください。
出典：国税庁 タックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在法令等）／三鷹市「空き家譲渡所得の3000万円特別控除」
要件の確かめ方と、売る期限の考え方は、空き家の3,000万円控除｜使える条件と2027年末の期限で図にしています。
「国に引き取ってもらう」は現実的か
令和5年に始まった「相続土地国庫帰属制度」は、三鷹市の不動産では使う場面が限られます。
「売れない・貸せない土地の最後の手段」と考えるのが実情に合っています
市場で売れる見込みのある三鷹市の土地なら、売却のほうが早く、手元にお金も残るのが普通です。
出典：法務省「相続土地国庫帰属制度について」／同「負担金の算定」
建物を残すか、壊すか
三鷹市には1980年以前に建てられた住宅が11,250戸あります。持ち家の81.9％は耐震診断を受けていません。相続した家の多くは、この築年帯に入ります。
古家付き土地で売る
建て替え前提の買主には支障が小さく、解体費分の値引き交渉が通常です。3,000万円控除も、売主が急いで解体しなくても組めます
解体して更地で売る
解体費を先に負担し、控除の「建物の扱い」は満たせます（他の要件は別）。売れるまで長引くと、管理や税の負担が変わります
両方の手取りを数字でお出しし、売り出しと工事の順番を状況に合わせて設計します。
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」／国税庁 タックスアンサー No.3306
三鷹市の相談窓口と支援
| 市の窓口 | 都市再生部 住宅政策課（0422-29-9704） |
|---|---|
| 相談窓口（市の協定団体） | 当社が所属する全日本不動産協会東京都本部多摩東支部（0422-70-6711）も、その一つ |
| 活用のマッチング | 売却以外の活用には、株式会社まちづくり三鷹（0422-40-9669）が所有者と活用希望者をつなぐ事業を実施 |
| 改修の補助 | 地域貢献施設への改修に経費の2分の1以内・上限50万円（交付決定前の契約は対象外） |
当社は売却と買取の実務を担いつつ、売らない選択肢も含めてご説明します。
出典：三鷹市「専門家による空き家相談窓口」／三鷹市「空き家活用マッチング支援事業」
よくあるご質問
相続したばかりで、何から手を付ければいいか分かりません。
まず名義と遺産分割の状況を確認するところからです。売る・売らないが決まっていなくても構いません。現状をうかがって、期限のあるもの（相続登記・相続税・控除）から順に工程を整理してお渡しします。
家財が残ったままです。片付けてからでないと相談できませんか。
そのままでご相談ください。残置物の撤去の手配から当社でお引き受けした実績があります。査定もそのままの状態でできます（不動産査定のご案内）。
3,000万円控除は自分の場合も使えますか。
建物の築年、同居の有無、売却の時期など要件が細かいため、状況をうかがって該当しそうかどうかを整理します。最終的な判断は税理士または武蔵野税務署へのご確認をお願いしています。市の確認書の取得は当社が工程に組み込みます。
かなり古い家ですが売れますか。
古家付き土地として売る、解体して更地で売る、当社が買い取る、という3つの進め方があります。建物に値段が付かない場合でも土地としての売却は可能です。状態を拝見して、手取りの比較をお出しします。
空き家のまましばらく置いておいてもいいですか。
ご事情があれば急ぐ必要はありません。ただし3,000万円控除には「相続から3年を経過する年の12月31日まで」と「令和9年12月31日まで」の2つの期限があり、待つほど使える制度が減っていきます。期限だけ先に把握しておくことをお勧めします。
兄弟の共有名義のままでも売れますか。
売却には共有者全員の合意と署名押印が必要です。可能ではありますが、手続きはすべて重くなります。これから分割協議をするのであれば、売却を前提にした分け方をお勧めすることが多いです。
遠方に住んでいて、三鷹の家を見に行けません。
現地の確認・家財の撤去・測量の立会いまで、当社で手配してお引き受けした実績があります。お越しいただかなくても進められる形を組みます。
三鷹市で売却をお考えの方は三鷹市の不動産売却も併せてご覧ください。
相続税や名義変更も、まとめて相談したい方へ
当社は、税理士・司法書士と組んだ相続の相談窓口まとめる相続を運営しています。士業の手配や日程の調整も、窓口一つで進められます。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。