返済期間40年の住宅ローンは、毎月の支払いを抑えられます。一方で、借りる年齢によっては完済が70代後半になります。35年との違いと、当社の考えをまとめました。
このページのポイント
- 40年にすると毎月の返済は下がり、総返済額は増えます
- 当社の考え：繰上げ返済なしで70歳までに完済が理想です
- 80歳完済でないと買えない物件は、資金計画に無理があると考えます
1. 35年と40年の違い
3,500万円を借りた例です。40年にすると、毎月は約1万円下がります。その代わり、利息を払う期間が5年延びます。
35年で返す
月98,800円
総返済額 約4,150万円
40年で返す
月88,500円
総返済額 約4,248万円
※仮定：借入3,500万円・元利均等・ボーナス払いなし・金利年1.0%で最後まで一定。
※金利が年1.5%なら、総返済額の差は約156万円に広がります。
※35年を超えると金利を上乗せする銀行もあり（PayPay銀行は年0.1%）、その場合は差がさらに広がります。
2. 借りる年齢と完済の年齢
完済の年齢は「借りる年齢＋返済期間」です。35歳で40年なら、75歳まで返し続けます。
※緑は70歳まで、橙は70歳超、濃い橙は80歳。点線は当社の考える目安（70歳）と、金融機関の上限の例（80歳）。45歳なら35年でも完済は80歳です。
完済の年齢には上限があります
フラット35は「80歳−申込時の年齢」と35年の短いほうが最長です。三菱UFJネット住宅ローン（三菱UFJ信託銀行専用）は、完済時80歳の誕生日まで・最長40年です。
出典：住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年4月1日現在）／三菱UFJ銀行「三菱UFJネット住宅ローン［三菱UFJ信託銀行専用］商品説明書」（2026年10月1日現在）
3. 当社の考え：40年は基本おすすめしない
当社は、40年ローンに基本賛成しません。毎月を抑えられる利点より、長く返し続ける負担を重く見ています。
組んでもよい
- 20代前半で借りる（40年でも60代前半で完済）
考え直したい
- 完済が70歳を超える
- 80歳完済にしないと買えない
当社の考え：80歳完済が前提の物件は、無理があります
上限いっぱいの期間でないと返済が組めないなら、資金計画に無理があると考えるべきです。物件の価格帯から見直します。
金利が上がったときの返済の変わり方は金利が上がったら返済はどう変わる？をご覧ください。
よくあるご質問
40年で借りた後に、期間を短くできますか。
できます。繰上げ返済で期間を縮める方法があります。ただ、予定どおり貯まらないこともあります。最初から無理なく返せる期間で組むのが安心です。
親子で返す方法はありますか。
フラット35には、子などが返済を引き継ぐ「親子リレー返済」があります。この場合、期間は後を継ぐ人の年齢で決まります。
50年のローンもありますか。
最長50年の銀行もあります。例えばPayPay銀行は最長50年・完済時満80歳未満で、35年を超えると金利が年0.1%上乗せされます。当社の考えでは、期間を延ばすほど完済の年齢に注意が要ります。
出典：PayPay銀行 プレスリリース（2025年6月30日・住宅ローンの借入期間を最長50年に）
このページは、住宅金融支援機構と金融機関の公表資料（2026年10月時点）に基づく一般的な説明です。借入の条件は金融機関ごとに違うため、借りる先でご確認ください。
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