セットバックとは｜道路が狭い土地を買うときの注意

古い住宅地には、幅4mに満たない道路がたくさんあります。そんな土地を買うとき、図面に「セットバックあり」と書かれていることがあります。このページでは、セットバックの意味と、買う前に知っておきたい注意点をまとめます。

1. セットバックとは（建築基準法42条2項）

建物を建てる土地は、幅4m以上の道路に2m以上接する決まりがあります。これを接道義務といいます。くわしくは接道義務のコラムをご覧ください。

ところが、昔からある道には4mに足りないものが多くあります。

そこで建築基準法42条2項に決まりがあります。幅4m未満でも、一定の古い道を道路とみなします。これが「2項道路（みなし道路）」です。

2項道路に面した土地で建て替えるときは、原則として道路の中心線から2mの線を境と考えます。この線まで敷地を道路側に下げることを「セットバック（後退）」と呼びます。

反対側が崖や川、線路のときは、向こう側へ広げられません。その場合は、崖側の境から4mの線まで下がります。

2. 建てられる面積が減る

セットバックした部分は、道路として扱われます。その結果、次のようになります。

• 建物を建てられません。門や塀も作れません。
• 建ぺい率・容積率（建てられる割合）の計算で、敷地面積に入れられません。

たとえば、敷地100㎡で5㎡下がるとします。計算に使える敷地は95㎡になります。建てられる家の大きさが、その分だけ小さくなります。

土地の広告には「セットバック要」「有効面積○㎡」などと書かれます。買うときは、登記簿の面積ではなく、セットバック後の面積で考えてください。

いま建っている家は、すぐに壊す必要はありません。建て替えや増築のときに、原則としてセットバックが必要になります。

3. 費用は誰が持つか（三鷹市の例）

セットバック部分の整備は、市区町村ごとに仕組みが違います。三鷹市には「狭あい道路拡幅整備事業」があります。建築確認（建てる前の役所の審査）の前に、市と「拡幅整備協議」を行います。

協議の通知が出るまで約3週間かかります。

三鷹市の案内では、下がった部分の扱いに3つの方法があります。

• 寄附：土地を市に渡す。市が側溝の移設や測量、登記を行う。
• 無償貸付：所有権は持ったまま、道路として市が管理する。分筆（土地を分ける登記）は所有者の負担。
• 自主整備：所有者が自分で整備・管理する。私道などはこの方法。

どの方法でも、所有者側の負担が残ることがあります。隣地との境界の確認、既存の塀の撤去、下水のますの付け替えなどです。費用は現場で変わるので、市の担当課と見積もりで確かめてください。

他の市区町村でも、似た制度があることが多いです。買う土地の市区町村の名前で「狭あい道路」と調べてみてください。

4. 固定資産税は非課税にできる（申告が必要）

セットバックした部分は、誰でも通れる道路になります。要件を満たせば、固定資産税と都市計画税が非課税になります。都市計画税は、固定資産税と一緒に来る税金です。ただし、自動ではなく「申告」が必要です。

三鷹市の案内では、おもな要件は次のとおりです。

• 道路の幅が1.8m以上あること。
• 両端が公道につながっていること（行き止まりでも2戸以上が使うなら対象）。
• 誰でも通れること。
• 道路の形が整っていること。
• 図面で面積が特定できること。

三鷹市の提出先は資産税課で、「土地使用状況申告書」を出します。令和9年度分は令和9年2月1日が期限です。年ごとに期限が決まるので、市の案内で確認してください。

出典：建築基準法（e-Gov法令検索）第42条・第43条／三鷹市「あすへひろがるみち 狭あい道路拡幅整備事業」（令和8年10月）／三鷹市「私道非課税扱いの申告について」

セットバックの扱いは、道路の種類と市区町村の制度で変わります。制度は見直されるので、必ず最新の案内を確認してください。

土地家屋調査士は、土地の測量と登記を行う士業です。分筆の登記は土地家屋調査士の先生に、寄附などの手続きは市の窓口にご確認ください。

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