接道義務とは｜道路に2m接していない土地はどうなるか

土地の広告に「接道なし」「43条但し書き」と書かれていることがあります。見て不安になる方は多いです。接道義務は、家を建てるための土地の基本の決まりです。このページでは、その意味と、満たさない土地がどうなるかをまとめます。買う前の確認も説明します。

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1. 接道義務とは（建築基準法43条）

建築基準法43条の決まりです。建物の敷地は「道路」に2m以上接しなければなりません。火事や災害のとき、消防車が入れること、人が逃げられることが目的です。

ここでいう「道路」は、ふつうの道のことではありません。建築基準法42条で決められた、幅4m以上の道路などです。幅4m未満でも「2項道路」として認められた道は含まれます。

くわしくはセットバックのコラムをご覧ください。

つまり、接道義務を満たすには2つの条件が要ります。

旗竿地（細い通路の先に敷地がある土地）は、まず通路の幅が2m以上要ります。東京都では、通路の長さに応じた幅も決まっています。

都の建築安全条例（建物の安全の決まり）によるものです。通路が20mを超えると、原則3m以上です。建物の構造や大きさによっては、さらに広い幅が要ります。

くわしくは旗竿地のコラムをご覧ください。

接道義務を満たさない土地では、新しく建物を建てられません。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。今の家に住み続けることはできます。ただし、建築確認（建てる前の役所の審査）が要る工事は、原則としてできません。

どこまでの工事ができるかは、内容によって変わります。活用や売り方は再建築不可の家のコラムをご覧ください。

よくある例は、次のような土地です。

接道義務には例外があります。建築基準法43条2項に、2つの道が用意されています。

認定（43条2項1号）：幅4m以上の道に2m以上接していて、国の基準に合う小さな建物などが対象です。特定行政庁（市や都道府県の建築の担当）が、安全上問題ないと認めれば建てられます。
許可（43条2項2号）：敷地のまわりに広い空地があるなど、国の基準に合う建物が対象です。特定行政庁が、建築審査会（市や都の建築の審査会）の同意を得て許可します。

以前は43条1項の「ただし書き」にありました。そのため今も「43条但し書き」と呼ばれます。

大切なのは、認定・許可は「その建築計画ごと」に判断されることです。前の持ち主が許可を受けていても、次に建てるときに同じ結果になるとは限りません。

接道に不安がある土地を買うときは、次を確認してください。

道路の種類を調べる：市区町村の建築指導の窓口で、接している道が建築基準法上の道路かを確認できます。「道路種別」「指定道路図」などの名前で閲覧できます。市区町村で呼び方が違います。
接している長さを測る：登記の図面だけでなく、現地で実際の幅を測ります。境界が確定していないと、2mに足りないこともあります。確定測量は確定測量のコラムをご覧ください。
認定・許可の見込みを窓口で聞く：43条2項が使えそうなら、建築の担当窓口に事前相談します。設計の先生（建築士）に同行してもらうと話が早いです。
契約前の説明書を読む：不動産会社は、契約前に法律上の制限を説明する義務があります（宅建業法35条）。接道の状況と再建築の可否が書かれているか確かめてください。

隣の土地を少し買い足したり、借りたりして2mを確保する方法があります。隣の方の協力が要るので、確実ではありません。43条2項の許可が使える場合もあります。

私道でも、建築基準法上の道路に当たれば満たします。位置指定道路（役所が指定した私道）や2項道路になっている私道が多いです。市区町村の窓口で道路の種類を確認してください。私道の持ち方の注意は私道負担のコラムをご覧ください。

売れますが、買い手が限られます。隣の方や、現金で買う投資家が中心になります。値段も下がりやすいです。売り方は再建築不可の家のコラムにまとめています。

接道の判断は、道路の種類と市区町村の運用で変わります。法律や基準も改正されるので、必ず最新の情報を窓口で確認してください。

通行をめぐる具体的なトラブルの対応は、弁護士の先生にご確認ください。

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。