私道負担とは｜私道に面した家を買うときの確認

物件の資料に「私道負担あり」「私道持分あり」と書かれていることがあります。公道との違いが分からず、不安になる方が多いです。このページでは、私道負担の意味と、買う前に確認したいことをまとめます。

1. 私道負担とは

道路には、市や国が持つ「公道」と、個人や会社が持つ「私道」があります。私道に面した家を買うと、道の一部を持つことになる場合があります。これが「私道負担」です。

私道負担には、次のような意味が含まれます。

• 買う土地の面積の一部が私道になっている。
• 私道の持分（権利の割合）が家とセットでついてくる。
• 私道部分が建築基準法上の道路なら、建物を建てられず、敷地面積にも入れられない。

私道は道路でも、持ち主は個人です。そのため、通行や工事、維持費について、持ち主どうしの合意が必要になります。

2. 私道の持ち方：共有と持ち合い

私道の持ち方は、大きく2つに分かれます。

• 共有：私道全体を、面している家の持ち主たちが持分で持ちます。たとえば6軒なら6分の1ずつです。自分の家の前だけでなく、道全体の持分を持ちます。
• 持ち合い（分かれた私道を各自が持つ）：私道をいくつかの土地に分け（分筆）、それぞれを別の人が持ちます。自分の家の前の部分を持つとは限りません。よその家の前の部分を持っていることもあります。

どちらの持ち方でも、他の人の部分を通ることになります。共有なら、持分に応じて道全体を使えます（民法249条）。持ち合いの場合は、他人の土地を通る形なので、承諾が特に大切です。

まれに、私道の持分がまったくついていない家もあります。この場合は、通行する権利の根拠を、契約前に必ず確認してください。

3. 通行・掘削の承諾書

私道で問題になるのは、おもに2つです。

• 通行：車や人が通ってよいか。
• 掘削：水道管・下水管・ガス管の工事で、道を掘ってよいか。

このため、私道の持ち主から「通行・掘削承諾書」をもらっておくのが一般的です。買う側は、次の点を確認してください。

• 承諾書があるか。誰がいつ出したものか。
• 「次の持ち主にも引き継ぐ」と書いてあるか。
• 承諾の相手が、今の私道の持ち主と同じか。

「引き継ぐ」と書いてあっても、新しい私道の持ち主を当然に縛るとは限りません。持ち主が変わっていれば、改めて承諾をもらうか相談します。

承諾書がない場合は、売主を通じて持ち主にお願いします。

なお、民法213条の2に決まりがあります。電気・ガス・水道を引くために、他人の土地に設備を置ける権利です。ただし、事前の通知や損害のつぐないが必要です。

承諾書があるほうが、工事がスムーズです。

4. 維持費と、確認する書類

私道の舗装や側溝の修理は、持ち主たちの負担です。公道のように市が直してくれるわけではありません。

費用の分け方は、持ち方や話し合いで決まります。共有なら持分に応じて分けるのが基本です。水道管の本管が古い場合は、工事費が大きくなることがあります。

買う前に見ておきたい書類は、次のとおりです。

1. 登記事項証明書（登記簿）：私道の地番（登記上の土地の番号）ごとの持ち主と持分が分かります。「公衆用道路」と書かれていても、持ち主は個人です。
2. 公図（法務局にある土地の位置図）・地積測量図（土地の形と面積の図面）：私道の形と、自分の土地との位置関係が分かります。
3. 通行・掘削承諾書：原本か写しを見せてもらいます。
4. 契約前の説明書（重要事項説明書）：私道に関する負担は、不動産会社が契約前に説明する義務があります。宅建業法35条1項3号の決まりです。
5. 道路の種類の確認結果：私道が建築基準法上の道路かどうかで、建て替えができるかが決まります。くわしくは接道義務のコラムをご覧ください。

出典：民法（e-Gov法令検索）第210条・第213条の2・第249条／宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）第35条／三鷹市「私道非課税扱いの申告について」

私道の扱いは、持ち方と過去の合意で1本ごとに違います。法律も改正されるので、契約の前に最新の情報を確認してください。

通行や工事をめぐる具体的なトラブルの対応は、弁護士の先生にご確認ください。

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。