住宅ローンの借り換え｜手数料と、得かどうかの比べ方

「金利が上がってきた」「今より安い銀行がある」。そう思って住宅ローンの借り換えを考える方がいます。でも、借り換えには手数料がかかります。このページでは、得かどうかの比べ方と費用の内訳、よくある失敗を順に説明します。

1. 得かどうかの比べ方

借り換えとは、今のローンを別の銀行のローンで返すことです。そして新しいローンに乗り換えます。金利が下がっても、諸費用が高ければ損になることがあります。

大事なのは、諸費用を含めた返済総額を比べることです。「減る利息」と「かかる諸費用」の比較です。住宅金融支援機構のサイトに、借り換えの試算ができるページがあります。まず数字を出してみましょう。

2. 手数料の内訳

借り換えの諸費用は、主に次の4つです。

1. 事務手数料。新しい銀行に払う手数料です。定額のところと、借入額の約2％のところがあります。
2. 保証料。保証会社に払うお金です。保証会社とは、返せなくなったとき銀行に代わりに払う会社です。代わりに払ってもらっても、借りた人の返済義務は残ります。保証料がない代わりに事務手数料が高い銀行もあります。
3. 登記費用。古いローンの抵当権を消し、新しい抵当権を付けます。抵当権とは、銀行が家を担保に取る権利です。抹消の登録免許税（登記の税金）は、土地・建物1つにつき1,000円です。設定の登録免許税は、借入額の0.4％です。家を買うときに使える0.1％の軽減は、借り換えでは原則使えません。これに司法書士の先生の報酬が加わります。
4. 印紙税。ローンの契約書に貼る印紙です。1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。

このほか、今の銀行に払う「全額繰上返済の手数料」がかかることもあります。合計で数十万円になることが多く、ここを見落とすと試算が狂います。

3. 借り換えの流れ

1. 今のローンの残高・金利・残り期間を確かめる。返済予定表を見ます。
2. 借り換え先の銀行を選び、仮審査を申し込む。
3. 本審査。源泉徴収票、今のローンの返済予定表、物件の資料などを出します。
4. 今の銀行に「全額繰上返済」を申し込む。
5. 新しい銀行とローン契約を結び、新しいローンで古いローンを返す。
6. 司法書士の先生が、抵当権の抹消と設定の登記を行う。

申込から完了まで、1〜2か月が目安です。審査は新規のときと同じように行われます。年収や健康状態が変わっていると、通らないこともあります。

審査については、住宅ローンの審査のコラムをご覧ください。

4. よくある失敗例

• 金利だけで決めた。諸費用を入れると、ほとんど得になっていなかった。
• 変動金利に借り換えたあと、金利が上がった。固定から変動への乗り換えは、金利上昇のリスクを負います。変動金利のしくみは変動金利のコラムをご覧ください。
• 返済期間を延ばして月々を減らした。総返済額は増えていた。
• 住宅ローン控除を思い違いしていた。借り換え後も、条件を満たせば控除は続きます。ただし、控除の期間は延びません。借り換えで借入額を増やしても、増えた分は控除の対象になりません。くわしくは住宅ローン控除の2026年改正のコラムをご覧ください。
• 団信の内容が変わった。古いローンの団信は終わります。新しい団信に入り直すので、健康状態によっては入れません。

住宅金融支援機構の2024年の調査があります。借り換えの理由は「金利が低くなるから」が一番多い結果でした。金利タイプごとに見ても同じです。それだけに、金利以外の見落としが起きやすいのです。

出典：財務省 登録免許税の税率（抵当権の設定 0.4％、住宅の特例 0.1％）／法務省 抵当権抹消登記の申請手続（抹消は1物件につき1,000円）／国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表／国税庁 No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき／住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査（借換え、2024年4月調査）／住宅金融支援機構 ローンシミュレーション

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。