住宅ローンの審査で見られること｜通らない理由と対処

住宅ローンの審査は、何を見られるのか分かりにくいものです。「落ちたらどうしよう」と不安な方も多いと思います。このページでは、銀行が見る項目と、通らない主な理由を説明します。落ちたときの選択肢も書きます。

1. 審査で見られる項目

国土交通省の令和6年度の調査があります。民間の銀行などに「融資のときに何を考慮するか」を聞いたものです。9割以上の銀行が見ていると答えた項目は、次のとおりです。

• 完済時の年齢（98.4％）
• 借入時の年齢（96.0％）
• 健康状態（95.1％）
• 年収（93.4％）
• 勤続年数（93.2％）
• 担保評価（90.5％）。担保評価とは、買う物件の価値のことです。
• 返済負担率（90.3％）。年収に対する年間返済額の割合です。

つまり、「人」と「物件」の両方が見られます。

2. 年収・勤続年数・ほかの借入

年収そのものより、「年収に対して返済が重すぎないか」が大事です。目安として、住宅金融支援機構のフラット35の基準があります。

年間の返済額が、年収400万円未満なら30％以下です。年収400万円以上なら35％以下です。この返済額には、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードローンも含みます。ここが落とし穴です。

ほかの借入が多いと、住宅ローンの枠が減ります。申込前に返せる借入は返しておくと、審査に有利です。勤続年数は、転職直後だと厳しく見られることがあります。一方で、年収が上がる転職などは、プラスに評価される場合もあります。

銀行によって扱いが違うので、事前に確認しましょう。

3. 信用情報（CIC・JICC）

信用情報とは、カードやローンの契約と返済の記録です。信用情報機関という会社が保管しています。代表的なのは次の3つです。

• CIC（主にクレジットカード会社）
• JICC（主に消費者金融など）
• 全国銀行個人信用情報センター（主に銀行）

過去に延滞があると、記録が残ります。CICの場合、契約中と契約終了後5年間は記録が残ります。心当たりがある方は、申込前に自分で記録を取り寄せられます。

手数料は数百円から1,000円程度です。金額は各機関のサイトで確かめてください。スマホの分割払いの延滞も、この記録に載ります。意外と見落としがちです。

4. 物件（担保評価）と健康（団信）

銀行は、万一返せなくなったときに物件を売って回収します。そのため、物件の価値も審査します。再建築不可の土地や、違法な増築がある建物は、評価が低くなります。希望額まで借りられないことがあります。

くわしくは再建築不可の家のコラムをご覧ください。健康状態は、団信（亡くなったときローンがなくなる保険）の審査で見られます。多くの銀行では団信への加入が条件です。

くわしくは団体信用生命保険のコラムをご覧ください。

5. 落ちたときの選択肢

審査に落ちても、理由は公表されないことが多いです。でも、できることはあります。

1. 信用情報を自分で取り寄せて、延滞の記録がないか確かめる。
2. ほかの借入を返して、返済の割合を下げる。
3. 頭金を増やす、または借入額を減らす。
4. 別の銀行に申し込む。銀行ごとに基準が違います。
5. 健康が理由なら、フラット35を検討する。団信の加入は任意で、加入しなくても利用できます。
6. 夫婦の収入を合わせて申し込む（収入合算）。

物件の評価が理由なら、物件を見直すのも一つの道です。焦らず、原因に合った対処を選びましょう。

出典：国土交通省 令和6年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書／住宅金融支援機構 【フラット35】ご利用条件／CIC 情報開示を申し込む／CIC 信用情報の保有期間／JICC 信用情報の開示（スマホ申込）／全国銀行個人信用情報センター 本人開示の手続き

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。