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家を1人が継ぎ、ほかの兄弟にお金を払う。そのときよく出るのが「家をいくらと見るか」という話です。家には値段がいくつもあり、どれを使うかで取り分が変わります。この記事では、値段の種類と、決め方の考え方を説明します。
このページのポイント
- 遺産を分けるときの家の値段に、決まった1つの答えはありません。
- 相続人全員が納得すれば、どの値段を使ってもかまいません。
- 相続税の申告では、分け方とは別に「相続税の評価額」を使います。
1. 家にはいくつも値段がある
家や土地の値段には、主に次のものがあります。
| 値段 | 何のための値段か | 特徴 |
|---|---|---|
| 時価（売れる値段） | 実際に売り買いする値段 | 不動産会社の査定で目安が分かる |
| 相続税の評価額 | 相続税を計算するため | 土地は路線価などで計算する |
| 固定資産税の評価額 | 固定資産税を計算するため | 毎年の納税通知書で分かる |
| 鑑定評価 | 不動産鑑定士の先生が出す値段 | 費用がかかるが、根拠が細かい |
路線価とは、道路ごとに国税局が決めた土地の1㎡あたりの値段です。国税庁の説明では、土地は路線価に奥行きなどの補正をかけて計算します。路線価がない地域では、別の計算（倍率方式）を使います。建物は、固定資産税の評価額をもとに計算します。一般に、相続税の評価額は売れる値段より低く出ることが多いです。
2. 当社の考え ― 値段の決め方に決まりはない
当社では、家の値段の決め方に決まりはない、と考えています。相続税の評価額で分けても、実際の売り値で分けてもかまいません。相続人全員が納得すれば、どの値段を使ってもよいのです。
どちらが向くかは、家以外の財産によっても変わります。預金が多ければ、家を低めに見ても全体の調整がしやすくなります。家しかない場合は、値段の差がそのまま取り分の差になります。最後は兄弟の関係次第です。みんなが納得できる方を選んでください。
3. 値段で取り分がどう変わるか
単純な例で考えます。相続人は兄と妹の2人で、遺産は家だけとします。兄が家を継ぎ、妹に半分をお金で払う場合です。
| 使う値段 | 家の値段 | 兄が妹に払う額 |
|---|---|---|
| 相続税の評価額 | 2,400万円 | 1,200万円 |
| 売れる値段 | 3,000万円 | 1,500万円 |
（数字は説明用の例です。）低い値段を使うと、家を継ぐ兄が有利になります。高い値段を使うと、お金を受け取る妹が有利になります。話し合いの材料には、不動産会社の査定を使う方法があります。査定の受け方は「三鷹市の不動産査定」をご覧ください。
4. 相続税の申告と、もめたとき
分け方の話し合いでどの値段を使っても、相続税の申告は別です。申告では、決められた計算で出した「相続税の評価額」を使います。代償金を時価で決めた場合は、申告の計算が変わることがあります。国税庁の説明（No.4173）にあります。計算は税理士の先生の領域です。
話し合いがまとまらず、家庭裁判所の調停になることもあります。裁判所の説明では、調停では遺産の鑑定をすることもあります。その場合は、実際の値段に近い評価が使われることがあります。調停の進め方は、弁護士の先生の領域です。
よくあるご質問
固定資産税の評価額で分けてもいいですか。
全員が納得すれば使えます。ただ、売れる値段とは差があることが多いです。差を知ったうえで選ぶと、後で不満が出にくくなります。
査定は何社に頼めばいいですか。
1社だと、高いか安いか判断しにくいです。複数の会社の査定を並べると、話し合いの材料になります。
兄弟それぞれが別の会社の査定を持ってきました。
間をとって決める方法もあります。それでも決まらなければ、不動産鑑定士の先生に評価を頼む方法があります。
出典：国税庁 タックスアンサー No.4604 路線価方式による宅地の評価／国税庁 財産評価基本通達 第3章 家屋及び家屋の上に存する権利（89 家屋の評価）／国税庁 タックスアンサー No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算／裁判所 遺産分割調停
評価のしかたや税の決まりは、変わることがあります。この記事は2026年11月時点の国税庁・裁判所の説明をもとにしています。実際に進めるときは、最新の情報で確かめてください。
具体的な相続税の評価額の計算は、税理士の先生にご確認ください。
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