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久しぶりに実家に行ったら、天井にうすいしみがあった。押し入れからかび臭いにおいがする。空き家では、こうした傷みのサインに気づくのが遅れがちです。雨漏りもシロアリも、早く見つければ小さな工事で済むことが、放っておくと大きな工事になります。
このページでは、見つけ方、直し方と見積もりの見方、この先の予定に合わせた直し方を説明します。
このページのポイント
- 雨漏りは「天井・壁のしみ」「かびのにおい」「壁紙の浮き」、シロアリは「羽アリ」「土の筋（蟻道）」「床のふかふか」がサインです。
- 傷みが小さいうちに直すほど安く済みます。通うたびに同じ場所を見ます。
- 売る予定でも、雨漏りやシロアリの跡は買う人に伝えます。直すか、伝えて値段に反映するかを決めます。
このページの内容
1. 空き家で傷みが進みやすい理由
人が住んでいれば、天井のしみや床のきしみにすぐ気づきます。空き家では、次に行くまでの何週間・何か月の間、傷みが進み続けます。
- 1締め切った家湿気がこもる
- 2木が湿るシロアリが好む環境になる
- 3雨漏りで濡れた木シロアリが入る、という組み合わせもよくある
屋根や外壁の傷みは、行政の指導のきっかけにも
傷みが進むと、市区町村から「管理不全空家等」として指導を受けるきっかけにもなります（管理不全空家とは）。
2. 通うたびに見る点検表
次の表を持って、毎回同じ場所を見てください。スマホで同じ角度から写真を撮っておくと、前と比べられます。
| 見る場所 | 雨漏りのサイン | シロアリのサイン |
|---|---|---|
| 2階の天井・押し入れの天井 | しみ、輪の形の跡、色の変化 | — |
| 窓のまわり・壁 | 壁紙の浮き・はがれ、かび | — |
| 床 | 濡れた跡 | 歩くとふかふかする、沈む |
| 柱・敷居・床下の入口 | — | 叩くと空洞の音がする、木がぼろぼろ |
| 基礎（家の土台のコンクリート）の外側 | — | 土でできた細い筋（蟻道：シロアリの通り道） |
| 浴室・台所のまわり | — | 水回りの近くの木部の傷み |
| 窓の桟・床 | — | 羽アリや、落ちた羽がたくさんある |
| 屋根・雨どい（外から見える範囲） | 瓦のずれ、雨どいの外れ・詰まり | — |
| 部屋のにおい | かび臭い | — |
羽アリは春から初夏
羽アリは、春から初夏に出やすいとされています。その時期に窓の近くに羽がたくさん落ちていたら、家の中から出てきたかもしれません。
屋根に自分で上らない
屋根に自分で上るのは危ないのでやめてください。
3. 直し方と、値段を左右すること
| 傷み | 直し方 | 値段を左右すること |
|---|---|---|
| 雨漏りの調査 | 散水して原因を調べる | 調べ方（目で見るか、水をかけるか）、調べる範囲 |
| 屋根の一部の傷み | 瓦の差し替え、板金の補修、すき間をふさぐ | 傷んだ所の広さ、足場が要るか |
| 雨どいの外れ・詰まり | 取り付け直し、掃除 | 長さ、高さ（足場が要るか） |
| 屋根全体の傷み | 塗装／重ねて張る（カバー工事）／葺き替え | 屋根の広さ、屋根材の種類、どの直し方を選ぶか |
| 濡れた天井・壁の内側 | 張り替え | 部屋の数、下地まで傷んでいるか |
| シロアリの駆除と予防 | 床下に薬をまく | 床の広さ、床下に入れるか、保証の年数 |
| シロアリで傷んだ木 | 土台・柱の取り替え、補強 | 傷んだ木の量と場所 |
早く見つけた段階
一部の補修・掃除・駆除
瓦の差し替え、雨どいの掃除、床下に薬をまく など
放っておいた段階
屋根全体・土台や柱の取り替え
張り替え、葺き替え、補強など、工事の大きさがまるで違う
値段は傷みの広さで大きく変わります。必ず2〜3社から見積もりを取り、直す範囲・足場の有無・保証の年数をそろえて比べてください。
見積書で、この5つをそろえて比べる
| 見る所 | 確かめること |
|---|---|
| 原因の見立て | どこから水が入ったか、シロアリがどこから入ったかが書いてあるか。各社で同じか |
| 直す範囲 | 「屋根一式」のようなまとめ書きでなく、場所と広さ（㎡やm）が書いてあるか |
| 足場 | 足場の代金が入っているか。屋根と雨どいなど、足場が要る工事を1回にまとめられるか |
| 保証 | 何年か。雨漏りが止まらなかったとき、もう一度直してくれるか。シロアリの保証は、家を売った後に買う人へ引き継げるか |
| 追加の費用 | はがしてみて下地まで傷んでいたとき、どう扱うか。先に知らせてくれるか |
シロアリの予防の薬は、効き目がおおむね5年ほどとされ、続けるなら定期的にまき直します。
台風や大雪で壊れたら、火災保険を確かめる
台風や大雪で屋根が壊れて雨漏りした場合は、火災保険の「風災」などで出ることがあります。古くなって傷んだもの（経年劣化）は、通常は対象外です。
契約の中身を確かめてください（空き家の火災保険）。
4. 傷みを見つけたら、最初の1週間にすること
しみや蟻道を見つけたとき、すぐに大きな工事を決める必要はありません。まずは「広げない」「記録する」「比べる」の順に動きます。
| いつ | すること | 目的 |
|---|---|---|
| 見つけた日 | しみ・蟻道・床のふかふかの場所を、近くと引きの2枚で撮る。しみの端に鉛筆で日付の印をつける | 次に来たとき、広がったかが分かる |
| 見つけた日 | 雨漏りなら、下にバケツやシートを置く。濡れた畳や布団は外に出す | 床や下の階に広げない |
| 見つけた日 | 蟻道は壊さず、そのままにする | 業者が種類と入り口を見分ける手がかりになる |
| 2〜3日のうち | 2〜3社に、調査と見積もりを頼む。写真を先に送ると話が早い | 比べられる見積もりをそろえる |
| 1週間のうち | 火災保険の契約を見る。台風や大雪のすぐ後なら、保険会社にも連絡する | 保険が使えるかを確かめる |
| 1週間のうち | 「売る・貸す・残す」のどれにするかを家族と話す | 直す範囲を決める（下のDさんの例） |
見積もりは「原因の見立て」がそろっているかを見る
合計の金額だけでなく、「原因をどう見立てたか」が各社でそろっているかを見てください。見立てが違えば、どちらかが原因を見落としているかもしれません。その場合は、もう1社に見てもらうのが安全です。
5. ケーススタディ：天井にしみを見つけたDさん
説明のための仮の例です。
Dさんは、相続した築45年の実家（木造2階建て）に3か月ぶりに行き、2階の和室の天井に、手のひらほどのしみを見つけました。
調べてもらうと、原因は屋根の板金のすき間と、詰まった雨どいでした。床下を見ると、浴室の近くにシロアリの蟻道もありました。業者からは3つの案が出ました。
| 案 | 中身 | 工事の大きさ |
|---|---|---|
| ① 最低限 | 板金のすき間の補修、雨どいの掃除、シロアリの駆除・予防 | 小さい |
| ② ①＋内側 | ①に加えて、天井の張り替え、浴室まわりの土台の補強 | 中くらい |
| ③ 屋根まるごと | ②に加えて、屋根のカバー工事 | 大きい（足場が要る） |
Dさんは、この先の予定で決めることにしました。
| 予定 | 合う案 | 理由 |
|---|---|---|
| 1年以内に売る | ① | これ以上傷みを広げないことが目的。直した記録と、傷んでいた事実は買う人に伝える |
| 貸す | ②（屋根の状態しだいで③） | 貸した後の修理は貸す側の負担。暮らせる状態にする |
| 当分残す | ① ＋ 管理の回数を増やす | 傷みを広げず、決めるまでの時間を作る |
Dさんは1年以内に売るつもりだったので、①を選びました。工事の写真と見積書、駆除の保証書を残し、売るときに渡せるようにしました。
売るときは、傷みを伝える
売るときに雨漏りやシロアリの跡を伝えないと、後で「契約の内容と違う」として、修理代や値引きを求められることがあります（契約不適合責任）。
不動産会社が用意する「物件状況等報告書（告知書）」に、知っていることを書いてください。どこまで責任を負うかは売買契約で決めます。書き方は不動産会社や、必要なら弁護士の先生に確認してください。
6. 突然の「無料点検」に注意
「近くで工事をするのであいさつに来た」「屋根の瓦がずれているので点検してあげる」と訪ねてきて、点検を名目に契約を急がせる業者がいます。
国民生活センターも、「このままだと瓦が飛んで近所に迷惑がかかる」と不安をあおる、「保険金が使える」と持ちかける、といった手口に注意を呼びかけています。空き家は持ち主がその場にいないことが多く、近所の人から「業者が屋根に上っていた」と聞いて驚く、ということもあります。
身を守るために
- その場では契約しない。
- 見積もりは、自分で選んだ2〜3社から取る。
- 訪問販売で契約した場合は、決められた書面を受け取った日から8日以内なら、クーリング・オフ（契約をやめること）ができる。
- 困ったら消費者ホットライン「188」へ。
相続税や名義変更も、まとめて相談したい方へ
当社は、税理士・司法書士と組んだ相続の相談窓口まとめる相続を運営しています。士業の手配や日程の調整も、窓口一つで進められます。
よくあるご質問
Q. 雨漏りは自分で直せますか？
雨どいの詰まりを地上から取る程度なら、できることもあります。屋根に上るのは危ないので、業者に頼んでください。原因が分からないまま表面だけふさぐと、別の所から漏れることもあります。
Q. シロアリは何年ごとに予防すればいいですか？
薬の効き目は5年ほどとされることが多いです。前にいつ予防したか分からなければ、まず床下を見てもらってください。
Q. 直さずに売ることはできますか？
できます。傷みを伝えたうえで、その分を値段に反映する形です。直す費用が大きい家は、古家付きのまま売るか、更地にするかも考える点です（相続した家は「壊して売る」か「そのまま売る」か）。
Q. 売った後に雨漏りが見つかったら、どうなりますか？
契約の内容に合わない所があれば、買った人は、直すことや値引きを求められます（民法第562条・第563条）。買った人は、合わないと知った時から1年以内に、売った人に知らせる必要があります（民法第566条）。個人が売るときは、責任を負う期間を短くしたり、負わないと決めたりすることもあります。ただし、知っていて伝えなかった傷みは、責任を免れません（民法第572条）。だから、知っている傷みは告知書に書いておきます。
Q. 解体する予定でも直す必要がありますか？
近く壊すなら、大がかりな工事は要りません。ただ、壊すまでの間に屋根材が飛ぶなど、周りに迷惑をかけないための応急の手当ては必要です。
雨漏りもシロアリも、早く見つけるほど安く直せます。次に実家に行くときは、点検表を持って、天井・床・基礎のまわりを同じ角度で撮ってください。
傷みを見つけたら、「売る・貸す・残す」の予定に合わせて、直す範囲を決めます。
出典：e-Gov法令検索「民法」第562条・第563条・第566条・第572条・第606条／e-Gov法令検索「特定商取引に関する法律」第9条／国民生活センター「屋根工事の点検商法のトラブルが増えています」（2023年10月11日）／国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。