親が一人で住んでいた古い家を相続して売るとき、売った利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。条件と期限を図で確かめられます。
このページのポイント
- 昭和56年5月31日以前に建ち、親が一人で住んでいた家が対象です
- 売る期限は相続から3年たつ年の年末。制度は2027年12月31日までの売却が対象です
- 耐震リフォームか取り壊しが条件。令和6年からは、売った後に買主が行う形でも使えます
1. どんな特例か
※利益が3,000万円以下なら、残りはありません。
3,000万円
差し引ける上限（1人あたり）
1億円以下
売った代金の条件
※家と土地を相続した人が3人以上なら、1人2,000万円までです（令和6年1月1日以後の売却）。
※1億円は、他の相続人が売った分なども合わせて判定します。
出典：国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／同 No.1440（いずれも令和8年4月1日現在法令等）
2. 使える家かを確かめる
家は昭和56年（1981年）5月31日以前に建った？
いいえ対象外です
はい
一戸建てなど、区分所有の登記がない建物？
いいえマンションは対象外
はい
相続の直前、親が一人で住んでいた？
いいえ同居の人がいたら対象外。老人ホームは下の囲みへ
はい
相続から売るまで、貸したり、住んだり、仕事に使ったりしていない？
いいえ対象外です
はい
売った代金は1億円以下？
いいえ対象外です
はい
対象になる見込みです他に耐震の条件と期限があります（次の節）
※親子・夫婦など、特別な関係の相手に売るときは使えません。同じ親の家で使えるのは一度だけです。
親が老人ホームに入っていても、対象になることがあります
要介護・要支援の認定などを受け、老人ホームなど決まった施設に入所していたことが条件です。入所後も家に家財を置き、人に貸していないことなども必要です。
子どもの家などに移って亡くなった場合は、対象外です。
出典：国税庁 No.3306／同 No.3307（老人ホーム等に入所していた場合）
3. 売る期限と、3つの売り方
相続から3年たつ年の12月31日
例：2024年6月に相続したら、2027年12月31日まで
制度の期限 2027年12月31日
この日までの売却が対象です
※2025年以降に相続した家は、制度の期限が先に来ます。延長されるかは、2026年10月時点で決まっていません。
売り方1
耐震リフォームして売る
今の耐震基準に合わせてから、家と土地を売ります
売り方2
取り壊して土地を売る
家を全部取り壊してから売ります。売るまで何も建てません
売り方3
そのまま売り、買主が工事
売った翌年の2月15日までに、買主が取り壊すか耐震改修をします（令和6年以後の売却）
売り方3は、買主の協力が欠かせません
期限までに工事がされないと使えません。耐震改修なら、実際の工事が要ります。申告には、買主側で取った証明書も要ります。工事と書類の受け渡しは、契約の特約に書きます。
出典：国税庁 No.3306／国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」（よくある主なご質問）
4. 手続きと、先にしておくこと
- 1相続登記決済までに、相続人の名義にします
- 2売る期限までに。売買契約書を保管します
- 3確認書を申請家のある市区町村に申請します
- 4確定申告書類を添えて申告します
確定申告に添える主な書類
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
- 耐震基準適合証明書など（耐震リフォームした場合。売る前2年以内の調査のもの）
- 登記事項証明書など
- 代金が1億円以下と分かる売買契約書の写し
相続登記の期限は相続登記の義務化にまとめています。三鷹市の家は、三鷹市の空き家の売却もご覧ください。
出典：国税庁 No.3306（手続き・提出書類）
よくあるご質問
相続税の取得費加算の特例と、一緒に使えますか。
一緒には使えません。どちらか一方を選びます。どちらが有利かは、税理士の先生にご確認ください。
取り壊した後、売るまで駐車場として貸してもいいですか。
貸すと使えません。相続から売るまで、土地を貸したり、建物などを建てたりしないことが条件です。
税金がかからない場合も、確定申告は必要ですか。
必要です。この特例は、書類を添えて確定申告をしたときに使えます。
このページは、国税庁と国土交通省の資料に基づく一般的な説明です（2026年10月時点）。特例を使えるかや税額の個別の判断は、税理士の先生にご確認ください。
相続した空き家の売却は、期限から逆算して進めます
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相続した家を売るまでの流れは、三鷹市の空き家・相続した家の売却にまとめています。
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