公開日
管理会社に払う「管理委託料」は、毎月かかるお金です。家賃52万円のアパートなら、5％でも1年で30万円をこえます。長く続く費用なので、相場と中身を知っておく価値があります。このページでは、国の調査をもとに、管理料の相場と、そこに含まれる仕事を整理します。
このページのポイント
- 管理料は「家賃の何％」で決める形が約8割。国の調査では4〜5％未満が最も多いです。
- 集金・督促・立ち会い・苦情の対応は、多くの会社で管理料に入っています。清掃・法定点検は別料金が多いです。
- 「何に掛ける％か」（入金された家賃か、満室の家賃か）で、空室のときの金額が変わります。
このページの内容
1. 管理料の相場：国の調査の数字
国土交通省が、管理会社886社の答えをまとめた調査があります（令和7年度）。管理料の決め方は、次のとおりでした。
※家賃の○％＝家賃に比例する形。定額＝1戸・1棟ごとに決まった金額。組み合わせ＝両方の組み合わせ。とらない＝管理料をとっていない。
家賃の何％かの分布は、次のとおりです。
※3〜4%は「3〜4％未満」、4〜5%は「4〜5％未満」、5〜6%は「5〜6％未満」。調査の区分を足し合わせて作りました。
相場は「家賃の4〜5％台が中心」と覚えておけば十分です
なお、消費税がかかるかどうかは見積もりで確かめてください。税別5％なら、税込では5.5％です。
2. 管理料に含まれやすい仕事・別料金になりやすい仕事
同じ調査で、それぞれの仕事を「管理料に含める」会社の割合も分かります。
| 仕事 | 管理料に含める | 別料金（オプション） | やらない |
|---|---|---|---|
| 入居者からの苦情の対応 | 95.0％ | 1.9％ | 3.0％ |
| 退去の立ち会い | 92.4％ | 3.5％ | 4.1％ |
| 敷金の精算 | 89.4％ | 2.9％ | 7.7％ |
| 家賃の集金と大家さんへの送金 | 87.6％ | 2.6％ | 9.8％ |
| 更新料の請求 | 73.6％ | 6.1％ | 20.3％ |
| 故障のときの緊急対応 | 72.5％ | 19.6％ | 7.9％ |
| 修繕の見積もり・手配 | 71.0％ | 21.2％ | 7.8％ |
| 共用部の見回り | 54.1％ | 17.4％ | 28.6％ |
| 共用部の定期清掃 | 26.1％ | 42.0％ | 31.9％ |
| 消防設備などの法定点検 | 22.7％ | 43.9％ | 33.4％ |
| 植木の手入れ | 15.3％ | 51.4％ | 33.3％ |
管理料に入りやすい
入居者とのやりとりやお金の管理は、ほぼ管理料に入っています
別料金・やらないが多い
建物の手入れ（清掃・点検・植木）は、別料金か、そもそもやらない会社が多いです。「やらない」場合は、大家さんが自分で清掃会社や点検会社に頼みます
法定点検は、やらなくてよいものではありません
たとえば、消火器や火災報知器など、付けることが決められた消防設備がある建物では、次の点検と報告が必要です。
| 機器の点検 | 6か月に1回 |
|---|---|
| 総合の点検 | 1年に1回（消火器だけの建物はなし） |
| 消防署への報告 | アパートなどの共同住宅は3年に1回 |
（東京消防庁の案内による。神奈川・埼玉・千葉の方は地元の消防署で確かめてください。）管理会社が引き受けない場合も、大家さんの義務として残ります。
3. 「何に掛ける％か」で金額が変わる
見落としやすいのが、％を何に掛けるかです。
入金された家賃に掛ける
空室の分は管理料もかかりません
満室の家賃に掛ける
空室でも、満室と同じ管理料がかかります
契約書の「管理報酬」の欄を見る
入金された家賃に掛ける形なら、管理会社にとっても空室を埋める理由が強くなります。契約書の「管理報酬」の欄で、計算のもとを確かめてください。
4. ケーススタディ：8戸のアパートを相続したAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんのアパートは1K・8戸・家賃6.5万円で、満室なら月52万円です。管理料は家賃の5％（税別）と言われました（国の調査の範囲に置いた説明のための仮の数字で、実際の値段ではありません）。2戸が空いている月で、計算のもとによる差を出しました。
| 入金された家賃に掛ける | 満室の家賃に掛ける | |
|---|---|---|
| 計算のもと | 39万円（6戸分） | 52万円（8戸分） |
| 管理料（税込5.5％） | 21,450円 | 28,600円 |
| 差 | ― | 月7,150円多い |
空室が年に平均1戸あると、1年で約4万円の差になります。さらにAさんは、別料金も足して1年の総額を出しました。
| 1年の費用（税込・満室の場合） | 金額 |
|---|---|
| 管理料（5.5％） | 343,200円 |
| 共用部の清掃 月1回（別料金） | 見積もりの1年分 |
| 消防設備の点検 年2回（別料金） | 見積もりの1年分 |
| 合計 | 管理料＋見積もり |
1年の総額が家賃収入の何％かは、次の1行の式で出します。
（343,200円＋清掃と点検の見積もりの1年分）÷6,240,000円×100＝合計の割合（％）
「5％」のつもりが、それより高い割合に
清掃と点検の値段は、建物の広さ、設備の数、回数で変わります。別料金が少しでもあれば、合計の割合は管理料の5.5％を上回ります。Aさんも、上の式に見積もりを入れ、「5％」より高い割合になることを確かめました。Aさんは、清掃を管理料に含める会社の見積もりも取り、総額で比べることにしました。比べ方は管理会社の選び方｜比べる項目をご覧ください。
5. 管理料を見直したいとき
管理料は、交渉の余地があります。ただ、下げることだけを目指すと、対応の手が抜かれることもあります。見直すときは、次の順で考えてください。
- 1仕事を一覧にする今の契約で、管理料に含まれる仕事を書き出す
- 2減らせる仕事を探す使っていない仕事、自分でできる仕事がないか
- 3含めてもらう相談別料金の仕事を、管理料に含めてもらえないか
- 4他社と総額で比べるそれでも合わなければ、他社の見積もりと比べる
自分でできる仕事を増やす考え方は、自主管理と管理委託の違いをご覧ください。
管理を任せる形のほかに、会社がアパートを丸ごと借り上げる形もあり、サブリースの仕組みと、大家から解約しにくい理由で説明しています。
よくあるご質問
Q. 管理料は経費になりますか？
不動産所得の必要経費になるのが一般的です。具体的な扱いは税理士の先生に確かめてください。
Q. 家賃の5％より高い会社は、高すぎますか？
一概には言えません。国の調査では、家賃の6％以上の会社も7.9％ありました（1.）。％が高くても、清掃や点検が管理料に含まれていれば、総額では安くなることがあります。含まれる仕事を並べて、総額で比べてください。
Q. 募集のときの広告料も管理料に入りますか？
入らないことが多いです。広告料の決まりは入居者募集の流れと広告料をご覧ください。
Q. 相続したアパートの管理料が、相場より高いか分かりません。
今の契約書の「管理報酬」の欄で、％と計算のもと、含まれる仕事を書き出してください。そのうえで上の表と比べると、高いか安いかが見えてきます。
管理料の相場は、家賃の4〜5％台が中心です。ただ、本当の費用は「含まれる仕事」と「別料金」で決まります。1年の総額を出してから、高いか安いかを判断してください。
別料金になりやすい法定点検の中身と予定の立て方は、賃貸物件の法定点検で説明しています。
出典：国土交通省「令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（有効回答886件。報酬形態：比例方式78.2％・定額制13.3％・併用4.4％・無報酬2.9％。報酬率の分布：図表3-1-1-12。業務ごとの実施率：図表3-1-1-16ほか）／東京消防庁「消防用設備等点検報告制度」（機器点検6か月に1回、総合点検1年に1回。共同住宅など非特定防火対象物は3年に1回報告）／国土交通省 近畿地方整備局「消防用設備等の点検」（PDF）（消火器具は機器点検6か月ごとのみ。平成16年消防庁告示第9号による）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。