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建物が古くなった。建て替えたい、売りたい、自分の家族が住みたい。こうした理由で、大家さんから契約を終えたいと考えることがあります。けれども、普通の賃貸借（定期借家でない契約）では、大家さんの都合だけで契約を終えることはできません。借地借家法28条の「正当事由」が要るからです。立退料は、この正当事由の足りない分を補うものと考えられています。
このページでは、通知の時期、正当事由の中身、立退料の考え方、話し合いの順番をまとめます。立退料の金額には決まった相場はありません。個別の判断は、必ず弁護士の先生に相談してください。
このページのポイント
- 更新を断るなら、期間が終わる1年前から6か月前までに通知します。解約の申し入れなら、申し入れから6か月たって終わります。どちらも「正当事由」が要ります。
- 正当事由は、大家さんと入居者がそれぞれ建物を必要とする事情を中心に、これまでの経過、建物の状態、立退料の申し出を合わせて判断されます。
- 立退料は「それだけで正当事由になるもの」ではありません。金額の相場を当てにせず、入居者の引っ越しで生じる負担を一つずつ数えて話し合います。
このページの内容
1. 大家さんから契約を終える2つの道
| 更新しない旨の通知（26条） | 解約の申し入れ（27条） | |
|---|---|---|
| 使う場面 | 期間の決まった契約（2年契約など） | 期間の決まっていない契約（更新の書面を交わさずに自動的に更新され、期間がなくなったものを含む） |
| 時期 | 期間が終わる1年前から6か月前までに通知 | 申し入れの日から6か月たつと終わる |
| 正当事由 | 要る（28条） | 要る（28条） |
| 気を付ける点 | 通知をしないと、同じ条件で更新したものとみなされる。期間が終わった後も入居者が住み続け、大家さんがすぐに異議を言わないと、やはり更新したとみなされる | 6か月より短い期間で出てもらう特約は、入居者に不利なので無効（30条） |
更新の書面を交わさず住み続けている
期間の定めがない扱い
法律で更新されたものとみなされます（26条1項ただし書。法定更新と呼びます）。
更新の書面で「次も2年」と決めた
期間のある契約のまま
2年契約として扱われます。
※契約書と更新の記録を見て、確かめてください。
2. 正当事由を判断する5つの事情
借地借家法28条は、正当事由を判断するときに考える事情を、次のように並べています。
| 事情 | 中身の例 |
|---|---|
| ① 大家さんと入居者が、建物を使う必要 | 大家さん側：家族が住む、建て替えないと危ない。入居者側：仕事や学校、通院の都合、高齢で引っ越しが難しい |
| ② これまでの経過 | 入居してからの年数、家賃の支払いぶり、これまでの話し合い |
| ③ 建物の利用状況 | 空室がどのくらいあるか、入居者の使い方 |
| ④ 建物の現況 | 古さ、傷み、耐震性、修繕にかかる費用 |
| ⑤ 立退料などの申し出 | 明け渡しの条件として、または明け渡しと引き換えに、お金などを払うという申し出 |
中心になるのは①です
②〜⑤は、①だけでは決めきれないときに、補って考える事情とされています。「建物が古い」だけでなく、「直すとしたらいくらかかり、建て替えるとどうなるか」を、資料で示せるかが大切です。
建物の状態の見方は、アパートの大規模修繕｜外壁・屋上の時期で説明しています。
3. 立退料の考え方
最高裁は、1971年（昭和46年）11月25日の判決（今の借地借家法28条にあたる、当時の借家法1条の2の事件）で、立退料の申し出について次の考え方を示しました。
- 立退料の申し出は、それだけで正当事由の根拠になるものではない。ほかの事情と合わせて考える
- 立退料は、入居者が移転で受ける損失をすべて補うものでなくてもよい
- 裁判所は、申し出の額と大きく違わない範囲で、額を増やして明け渡しを認めることがある
大家さん側の必要が強い
立退料は少なくて済む
大家さん側の必要が弱い
立退料は多く要る
だから、一律の相場はありません
ネットなどで見かける「家賃の〇か月分」という数字は、事情の違う例の寄せ集めです。自分の物件に当てはまるとは限りません。
その代わりに、話し合いの準備として、入居者の引っ越しで生じる負担を、一つずつ数えることができます。
| 数える項目 | 中身 |
|---|---|
| 引っ越しの費用 | 引っ越し業者、電話やネットの移転 |
| 新しい部屋を借りる費用 | 仲介手数料、礼金、保証料、火災保険など |
| 家賃の差 | 同じ条件の部屋の家賃が今より高ければ、その差の一定期間分 |
| 敷金の返し方 | 敷金を全額返す、原状回復の費用をもらわないなど |
| そのほかの負担 | 仕事を休む日、通院先が遠くなる、など |
これは「この合計を払えばよい」という意味ではありません。入居者の立場で何が困るかを知り、話し合いの材料にするための表です。
4. 例：建て替えを考え始めたAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。築18年で、すぐに建て替える必要はありません。ただ、相続人の間で「20年後をめどに、建て替えか売却を考えたい」という話が出ました。Aさんは、今から立ち退きの話を始めるのではなく、次の順で準備することにしました。
① 今の契約がどうなっているかを確かめる
| 部屋 | 契約の形 | 立ち退きのときの扱い |
|---|---|---|
| 8戸すべて | 普通の賃貸借（2年契約・更新あり） | 大家さんから終えるには正当事由が要る |
② これから入る入居者は、定期借家にするかを考える
定期借家は、期間が終わると更新されない契約です（借地借家法38条）。契約の前に、更新がないことを書面で説明するなどの決まりがあります。
気を付ける点
- 普通の賃貸借より選ばれにくい
- 家賃を下げないと決まりにくいこともある
よい点
- 建て替えの時期に合わせて、契約の終わりをそろえやすくなる
くわしくは、定期借家契約とは｜普通の賃貸契約との違いと、終了の通知で説明しています。
③ 立ち退きの準備として、入居者の負担を数えてみる
Aさんは、もし今、1室の入居者に出てもらうとしたら、どんな負担が生じるかを試しに数えてみました。
| 項目 | 試しの計算 | 金額（目安） |
|---|---|---|
| 引っ越しの費用 | 引っ越し業者の見積もり（荷物の量と距離で変わる） | 見積もりの額 |
| 新しい部屋の初期費用 | 仲介手数料・礼金・保証料などで家賃の約3か月分 | 195,000円 |
| 家賃の差 | 近くの同じ条件の部屋が月5,000円高いとして、2年分 | 120,000円 |
| 敷金 | 全額返す（原状回復の費用をもらわない） | 預かっている敷金の額 |
| 合計（敷金を除く） | 315,000円＋引っ越しの見積もり |
※金額はすべて説明のための仮の例です。立退料の相場を示すものではありません。
約252万円
315,000円×8戸
＋8件分
引っ越しの費用
＋空室の期間
入らなくなる家賃
※実際の立退料は、正当事由の強さや入居者の事情で大きく変わります。
Aさんは、この数字を「建て替えの計画に、立ち退きの費用も入れておかないといけない」という目安として、相続人の話し合いに使いました。
④ Aさんが決めたこと
- 1定期借家を相談空いた部屋から定期借家にするかを管理会社と相談する（家賃と決まり方の見込みを聞く）
- 2建物の記録を残す点検の写真、修繕の見積もりを毎年残す
- 3最初に弁護士の先生へ実際に立ち退きを進める時期が来たら、最初に相談する
5. 話し合いの順番と、してはいけないこと
立ち退きの話は、入居者の暮らしを大きく変えます。順番を守り、時間をかけて進めてください。
してはいけないこと
- 何度も訪ねたり、夜に電話したりして、入居者を追い詰める
- 鍵を替える、電気や水道を止める、荷物を運び出す
- 「出ないと損害賠償を請求する」など、根拠のないことを言う
交渉を人に頼むときは、弁護士の先生に
弁護士の資格のない人が、ビルの持ち主から頼まれて、入居者との立ち退きの交渉を代わりに行った事件で、弁護士法72条違反の罪が成り立つとした最高裁の決定があります（平成22年7月20日）。
よくあるご質問
Q. 「建て替えるので出てください」だけで、出てもらえますか？
普通の賃貸借では、それだけでは正当事由として足りないことが多いです。建物の状態、修繕と建て替えの費用の比べ、入居者の事情、立退料の申し出などを合わせて判断されます。
Q. 立退料はいくらが相場ですか？
決まった相場はありません。正当事由の強さと入居者の事情で大きく変わります。入居者の引っ越しで生じる負担を一つずつ数え、弁護士の先生に見込みを聞いてから話し合ってください。
Q. 家賃の滞納が続いている入居者にも、立退料が要りますか？
滞納による解除は、正当事由による立ち退きとは別の話です。進め方は、家賃滞納から退去までの流れ｜裁判と強制執行の現実で説明しています。
Q. 相続人の1人が住みたいと言っています。正当事由になりますか？
大家さん側が建物を使う必要の一つにはなります。ただ、入居者側の必要と比べて判断されるので、それだけで足りるとは限りません。親族が無償で住んでいる場合の話は、使用貸借の解除｜親がタダで住まわせていた家は返してもらえるかで説明しています。
大家さんから普通の賃貸借を終えるには、正当事由が要ります。更新を断る通知は期間が終わる1年前から6か月前まで、解約の申し入れなら6か月後に終わります。立退料は正当事由を補うもので、相場はありません。
入居者の負担を一つずつ数え、時間をかけて書面で話し合ってください。建て替えや売却を先に考えているなら、今のうちに定期借家への切り替えと、建物の記録づくりから始めましょう。
出典：借地借家法 第26条・第27条・第28条・第30条・第38条（e-Gov法令検索）／最高裁判所 昭和46年11月25日 第一小法廷 判決（昭和41(オ)1005）／最高裁判所 平成22年7月20日 第一小法廷 決定（平成21(あ)1946）／弁護士法 第72条（e-Gov法令検索）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。