家を探していると、物件の資料に「用途地域」という欄があります。読み方が分からず、飛ばしている方も多いはずです。この欄は、その場所の将来の住環境を知る手がかりになります。この記事では、用途地域の意味と、見方の基本を説明します。
このページのポイント
- 用途地域は、建てられる建物の用途や大きさを制限する13種類の区分です。
- 自分の土地だけでなく、隣の土地の用途地域も見ておきます。
- 市区町村のサイトや窓口で、誰でも無料で調べられます。
1. 用途地域とは何か
用途地域とは、市街地の土地の使い方を定めた区分です。都市計画法という法律で、全部で13種類が決まっています。「ここは住宅の街にする」「ここはお店や工場の街にする」。
そう決めることで、住宅の隣に工場が建つような混乱を防いでいます。用途地域が決まると、建てられる建物の種類が限られます。建物の大きさや高さの上限も、用途地域ごとに違います。このほか、高さを決める「高度地区」がかかる場所もあります。
地区ごとの細かい決まり（地区計画）がある場所もあります。つまり用途地域は、その街が将来どんな姿になるかを示す地図です。
2. 13種類の一覧表
大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つです。表は上から、静かな住宅地、にぎやかな街、工場の街の順に並んでいます。
| 区分 | 用途地域 | どんな場所か |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低い住宅を中心とした静かな街 |
| 住居系 | 第二種低層住居専用地域 | 低い住宅が中心。小さなお店も可 |
| 住居系 | 第一種中高層住居専用地域 | マンションが中心の住宅街 |
| 住居系 | 第二種中高層住居専用地域 | マンション中心。やや大きなお店も可 |
| 住居系 | 第一種住居地域 | 住宅が中心。お店や事務所も混在 |
| 住居系 | 第二種住居地域 | 住宅中心だが、より多くの施設が可 |
| 住居系 | 準住居地域 | 幹線道路沿い。車関係の施設も可 |
| 住居系 | 田園住居地域 | 農地と低い住宅が混ざる街 |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 日用品の買い物ができる商店街 |
| 商業系 | 商業地域 | 駅前など、お店やビルが集まる街 |
| 工業系 | 準工業地域 | 軽い工場と住宅が混ざる街 |
| 工業系 | 工業地域 | 工場が中心。住宅も建てられる |
| 工業系 | 工業専用地域 | 工場だけ。住宅は建てられない |
ポイントは3つです。1つ目は、「専用」と付く地域ほど制限が厳しいことです。2つ目は、工業専用地域には住宅を建てられないことです。
3つ目は、商業地域や準工業地域でも住宅は建てられることです。
3. 調べ方（市区町村のサイトと窓口）
用途地域は、都市計画として決められています。調べ方は主に3つです。1つ目は、市区町村のサイトです。「○○市 用途地域」で検索すると、地図のページが出てきます。
三鷹市なら、「三鷹市わがまちマップ」という地図で確かめられます。三鷹市のサイトによると、三鷹市内には13種類のうち10種類が指定されています。2つ目は、市役所の窓口です。三鷹市では都市計画課が担当です。
地図で見づらいときは、窓口で聞くのが確実です。3つ目は、物件の資料です。売り物件の資料や重要事項説明書には、必ず用途地域が書かれています。
重要事項説明書とは、契約前に不動産会社が渡す説明書です。なお、ネットの地図は「おおまかな確認用」とされていることが多いです。
境目に近い土地は、窓口で確かめてください。
4. 住環境への影響 ― 隣に何が建つか
家を買う人にとって一番大事なのは、「隣に何が建つか」です。今は隣が空き地や古い家でも、将来は変わります。隣の土地に何が建てられるかは、用途地域で決まります。
たとえば第一種低層住居専用地域なら、隣に建つのは主に住宅です。小さな店舗付きの住宅や小中学校、診療所は建てられます。しかし、普通のお店や事務所は建てられません。一方、準工業地域や商業地域なら、隣に大きな建物や店が建つ可能性があります。
ここで注意したいのは、用途地域の境目です。自分の土地が住居系でも、道路の向かいが商業地域ということはよくあります。物件を見るときは、自分の土地と周りの土地の両方を確かめてください。
クリニックや店舗を開くための用途地域の見方は、別のコラムにまとめています。くわしくはクリニック開業と用途地域のコラムをご覧ください。
出典：都市計画法 第9条（e-Gov法令検索）／建築基準法 第48条（e-Gov法令検索）／三鷹市「用途地域等」／国土交通省「用途地域」資料（PDF）
よくあるご質問
用途地域は変わることがありますか。
あります。市区町村が都市計画を見直すときに変わります。ただし一般には頻繁には変わりません。買う前に、見直しの予定がないかを市の窓口で聞いてください。
第一種低層住居専用地域は、いちばん良い場所ですか。
静かな住環境を望むなら向いています。ただし建物の高さや大きさの制限が厳しく、お店も遠くなりがちです。買い物の便を重視する人には、近隣商業地域に近い場所が合うこともあります。
用途地域が違うと、建てられる家の大きさも変わりますか。
変わります。土地に対して建てられる建物の広さの上限は、用途地域ごとに幅があります。同じ広さの土地でも、建てられる家の大きさが違います。設計の段階で建築士の先生に確かめてください。
用途地域が指定されていない土地もありますか。
あります。市街地の外側には、用途地域のない土地があります。そうした土地は、建てられる建物のルールが別に定められていることがあります。市区町村の窓口で確かめてください。
用途地域の種類や制限は、法律や市区町村の計画の見直しで変わることがあります。この記事は2026年11月時点の内容です。買う前に、必ず市区町村の最新の情報を確かめてください。
建てられる建物の具体的な判断や設計は、建築士の先生にご確認ください。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。