つなぎ融資とは｜注文住宅で土地を先に買うとき

注文住宅は、土地を買ってから家を建てます。でも住宅ローンのお金は、家が完成してから出るのが基本です。「土地代や着工金はどう払うの？」という疑問に答えるのが、つなぎ融資です。このページでは、しくみと費用、使わずに済む方法を説明します。

1. つなぎ融資のしくみ

住宅ローンは、完成した家を担保にして貸すのが原則です。だから、お金が出るのは家の完成後です。たとえばフラット35です。完成後の検査に合格する必要があります。

適合証明書（基準に合う家だと示す書類）を出したあとに、資金を受け取ります。中間資金のしくみはありません。「つなぎ融資を用意している金融機関がある」と案内されています。

つなぎ融資は、この「完成までの間」をつなぐ借入です。住宅ローンの実行日に、住宅ローンのお金でつなぎ融資を一括で返します。住宅ローンを組む銀行が、セットで用意していることが多いです。

2. いつ使うか（土地代・着工金・中間金）

注文住宅では、お金を払う場面が何回かあります。

1. 土地代。土地の売買契約のあと、引き渡しのときに払います。
2. 着工金。工事を始めるときに払います。一例として、工事費の3割程度です。
3. 中間金。上棟（建物の骨組みができる）のころに払います。これも一例として3割程度です。
4. 残金。完成・引き渡しのときに払います。ここは住宅ローンで払えます。

つなぎ融資を使うのは、1〜3のうち自己資金で払えない部分です。土地代だけ使う方もいれば、3回とも使う方もいます。支払いの回数と割合は、建築会社の契約で決まります。

契約前に支払いの予定表をもらい、いつ・いくら必要かを確かめましょう。

3. 金利と費用

つなぎ融資の金利は、住宅ローンより高めです。年2〜4％程度が多く見られます。担保がない状態で貸すためです。利息は、借りた日から住宅ローンの実行日までの日数分です。

たとえば2,000万円を年3％で6か月借りると、利息は約30万円です。このほか、事務手数料や印紙税がかかります。印紙税は借入の契約書にかかります。

1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。利息の払い方は2通りあります。毎月払う方法と、住宅ローンの実行時にまとめて払う方法です。

後者は、実行時に受け取る額から差し引かれます。つなぎ融資は住宅ローン控除の対象になりません。返済期間が10年以上という条件を満たさないためです。

控除については住宅ローン控除の2026年改正のコラムをご覧ください。

4. 使わずに済む方法（分割実行）

つなぎ融資を使わない方法もあります。1つ目は、分割実行です。住宅ローンを何回かに分けて実行してもらう方法です。土地代のとき、完成のときなどです。

土地に先に抵当権（銀行の担保）を付けて貸します。住宅ローンの金利が適用される商品もあります。ただし、分割実行を扱う銀行は限られます。

回数ごとに事務手数料や登記費用がかかることもあります。2つ目は、土地と建物でローンを分ける方法です。土地は土地のローン、建物は完成後の住宅ローンで払います。

土地のローンの条件や、住宅ローン控除の対象になるかは、金融機関に確認してください。3つ目は、自己資金で払う方法です。土地代の一部や着工金を貯金で払えれば、つなぎ融資の額を減らせます。

4つ目は、建築会社に支払いの時期を相談する方法です。着工金や中間金の割合を下げてもらえることがあります。どの方法が合うかは、自己資金の額と、銀行の扱いで変わります。

土地探しの段階で銀行に相談しておくと、慌てずに済みます。

出典：住宅金融支援機構 よくあるご質問「資金実行までにお金が必要な場合、中間資金はありますか」／住宅金融支援機構 よくあるご質問「いつ、資金を受け取ることができますか」／住宅金融支援機構 新築住宅を購入する場合の手続（資金の受取りは竣工後）／国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。