空き家の3,000万円控除の手続き｜確認書のもらい方

公開日 2026年11月6日

相続した空き家を売るとき、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。使えるかどうかの条件は、空き家の3,000万円控除と空き家の3,000万円特別控除が使えない5つの場合で説明しました。

このページは、その次の段階、「使えると分かった後に何をするか」に絞ります。市区町村でもらう「確認書」のもらい方、集める書類、確定申告までの日程の組み方を説明します。

1. 手続きの全体

1. 1確認書をもらう物件のある市区町村に申請し「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取る
2. 2確定申告で出す売った翌年、自分の住所の税務署に、確認書を付けて申告する

確認書は、亡くなった方が一人で住んでいて、相続の後は空き家だったことなどを、市区町村が書類で確かめたという書面です。

2. 3つの様式の選び方

1-3は、令和6年から使えるようになった形です。「古家付きのまま売り、壊すのは買う人」という売り方でも、特例が使えるようになりました。

3. 市区町村に出す書類と、取る場所

国土交通省の案内をもとに、主な書類をまとめました。市区町村によって細かい所が違います。

どの様式でも要る書類

※相続人の住民票：住所を何度か移した人は、戸籍の附票も要ります。

家を壊した・直した場合に加える書類（1-2・1-3）

空き家だったことが分かる書類（どれか1つ）

書類	中身
電気・水道・ガスを止めた日が分かる書類	止めた日（契約をやめた日）が、亡くなった日より後と分かるもの。支払いの証明書、最後の請求書、通帳の引き落としの記録など
不動産会社の広告	「現況空き家」と書いてあるもの（1-2は「取壊し予定あり」も）
その他	市区町村が認めた人が管理していた証明、空き家バンクに登録していた証明など

4. 税務署に出す書類

5. ケーススタディ：買う人が家を壊すEさん（様式1-3）

説明のための仮の例です。日付と金額も例です。

Eさんは、兄と二人で母の家（昭和50年築、東京都の市部）を相続しました。持ち分は半分ずつです。古家付きのまま、建売りの会社に売ることになりました。会社は、引き渡しを受けた後に家を壊します。

Eさんと兄は、様式1-3で特例を使うと決め、日程を逆算しました。

Eさんは、売値4,000万円のうち自分の持ち分（2,000万円）について、税理士の先生に計算してもらいました。

取得費などを引いた利益が3,000万円を下回るため、特例を使えば税は0円になる見込みです。それでも、申告はしないと特例が使えません。

3,000万円の特例は、「確認書をもらう」「確定申告で出す」の2段階です。特に、売った後に家を壊す1-3の形は、解体・滅失登記・確認書・申告が2月〜3月に重なります。

売買契約の前に、様式を決め、書類の表を見ながら日程を逆算してください。税の条件の最終確認は、税理士の先生にお願いします。

売った後の申告の流れ全体は相続した土地を売った後の確定申告、古家付きか更地かの比べ方は相続した家は「壊して売る」か「そのまま売る」かで説明しています。相続した家の売却の全体の流れは、相続した家・実家の売却へ。

出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」／国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置について（提出書類）」／国税庁 タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を受ける方へ（令和7年分 申告書の書き方）」／国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」／東京国税局「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円（2,000万円）特別控除の特例チェックシート（令和7年分用）」／大田区「被相続人居住用家屋等確認書の交付」／柏市「被相続人居住用家屋等確認書の交付」／名古屋市「空き家の発生を抑制するための特例措置（令和6年1月1日以降の譲渡）」

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