旗竿地は、細い通路の奥に家を建てる土地です。値段は安く見えますが、当社は他に選べる土地があるなら勧めません。理由と、建てるときの決まりを図で整理しました。
このページのポイント
- 土地は安くても、建築費は高くなりがちです
- 東京都では、竿の長さで必要な幅が決まります
- 売るときも評価は低め。選択肢があるなら選ばない方が無難です
1. 旗竿地とは
※路地状敷地（ろじじょうしきち）とも呼びます。竿の部分も敷地の一部です。
建物の敷地は、建築基準法の道路に2m以上接する決まりです（接道義務）。見た目が道でも、法律上の道路とは限りません。竿の幅が2m未満だと、原則として家を建てられません。
出典：建築基準法（第42条・第43条）
2. 東京都の決まり：竿の長さと幅
東京都は条例で、竿の長さに応じた幅をさらに求めています。東京都内の土地なら、この条例が当てはまります。
※区や市が同じ以上の内容の条例を定めていれば、その部分は区や市の条例が当てはまります。
| 竿の長さ | 必要な幅 | 200㎡超の家※ |
|---|---|---|
| 20m以下 | 2m以上 | 3m以上 |
| 20m超 | 3m以上 | 4m以上 |
※燃えにくい造り（耐火・準耐火建築物）ではなく、床面積の合計が200㎡を超える建物。周りの状況で知事が安全と認めれば、例外もあります。
旗竿地には、建てられない建物があります
- 竿の幅が4m未満なら、3階建ては原則不可（耐火建築物などは4階以上が不可）
- 竿の幅に関係なく、アパートなどの共同住宅や200㎡を超える店舗は原則不可
※例外は、小さな共同住宅（3階以下・200㎡以下・12戸以下・竿20m以下）などです。
出典：東京都建築安全条例（第1条の3・第3条・第3条の2・第9条・第10条）
3. 安い理由と、後でかかるもの
- 1買う時土地の値段は安い
- 2建てる時建築費は高くなりがち。重機や資材を運び込みにくい
- 3売る時評価は低め。買い手が限られます
税金の計算でも、形の悪い土地は評価を下げる決まりがあります（不整形地補正）。
出典：国税庁「財産評価基本通達」（20 不整形地の評価）
当社の考え：選択肢があるなら、選ばない方が無難です
土地代の差は、建築費と売る時の評価で縮みがちです。それも竿の幅次第です。幅が広く、車や工事車両が入るなら話は変わります。
4. それでも買うなら確かめること
- 竿が接する道が建築基準法の道路か（役所で確認）
- 竿の幅（一番狭い所）と長さを測量図で
- 建てたい家が条例に合うか（3階建てなど）
- 建築費の見積りを先に取る（工事車両が入れるかも）
- 竿の部分の水道管・ガス管の通り方
境界と測量の話は確定測量にまとめています。
よくあるご質問
竿の幅がちょうど2mでも、家は建ちますか。
竿が20m以下で、床面積の合計が200㎡以下の家なら、条例の幅は満たします。ただ、幅4m未満なので、耐火・準耐火建築物でない3階建ては建てられません。
東京都以外でも、同じ決まりですか。
建築基準法の道路に2m以上接する決まりは、全国の都市計画区域などで共通です。竿の長さと幅の決まりは県や市の条例で違い、決まりがない所もあります。
旗竿地を売りたいときは、どうすればいいですか。
買い手が限られるので、隣の方への相談も選択肢です。価格の目安は不動産査定でお出しします。
このページは、建築基準法・東京都建築安全条例・国税庁の通達に基づく一般的な説明です（2026年10月時点）。建てられる建物は、建築士の先生や役所の建築の窓口にご確認ください。
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