2026年（令和8年）の入居から、住宅ローン控除が変わりました。省エネ性能の高い中古住宅が手厚くなっています。変わった点と戻る額を図で整理します。
このページのポイント
- 対象は2030年末までの入居に延長されました
- 認定住宅・ZEH水準の中古は13年間・3,500万円に（子育て世帯等は4,500万円）
- 戻る額は年末残高×0.7%。納めた所得税・住民税が上限です
1. 2026年の改正で変わったこと
改正法は2026年3月31日に成立しました。中古住宅に関わる主な変更です。
2030年末
入居の期限（5年延長）
13年
省エネ性能の高い中古の控除期間（今までは10年）
※広さの条件も、中古は50㎡以上から40㎡以上に緩みました。40㎡台は、所得1,000万円以下の年だけ使えます。
出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）／財務省「第221回国会における財務省関係法律」（改正法 令和8年3月31日成立）
2. 中古住宅の限度額と期間
| 中古の区分 | 2025年入居 | 2026年から |
|---|---|---|
| 認定住宅 | 3,000万・10年 | 3,500万・13年 |
| ZEH水準 | 3,000万・10年 | 3,500万・13年 |
| 省エネ基準 | 3,000万・10年 | 2,000万・13年 |
| その他 | 2,000万・10年 | 2,000万・10年 |
※金額は借入限度額（円。控除の計算に使う年末残高の上限）。
※認定住宅＝国の認定を受けた長期優良住宅・低炭素住宅。ZEH水準＝国の省エネ基準より断熱などの性能が高い家。
※宅建業者がリフォームして売る「買取再販住宅」は新築と同じ区分になり、限度額が違います。
出典：国土交通省「住宅ローン減税」（令和8〜12年の概要・Q&A 2026年7月更新）／国土交通省「住宅ローン減税の概要」（2024・2025年入居）
省エネ基準の中古は、限度額が下がります
期間は13年に延びますが、限度額は2,000万円に下がりました（子育て世帯等は3,000万円）。
中古で使うときに確かめること
- 1982年1月1日以降の建築か（前なら、耐震基準に合う証明があるか）
- 省エネの区分を示す書類（住宅省エネルギー性能証明書など）が取れるか
- 返済期間10年以上のローンか。取得から6か月以内に住むか
- 合計所得金額が2,000万円以下か
- 生計が同じ親族から買うのではないか
旧居を売るときは、3,000万円の特別控除に注意
入居の年と前2年・後3年に、旧居の売却で3,000万円の特別控除などを使うと、住宅ローン控除は受けられません。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」（令和8年4月1日現在法令等）
中古一戸建ての建物の確かめ方は中古の一戸建てを買う前に確認することにまとめています。
3. 戻る額の仕組みと計算例
- 1控除額を出す年末残高（限度額まで）×0.7%
- 2所得税から引くその年の所得税が上限
- 3残りは住民税から翌年度分。上限は最高9.75万円
※住民税から引けるのは最高9.75万円です（所得によってはそれより少なくなります）。
出典：前掲 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（地方税 個人住民税の住宅借入金等特別税額控除）
認定住宅の中古を4,000万円借りた場合の試算です。2025年入居より、合計で約83万円多くなります。
約293万円
2026年入居の13年間の合計（試算）
約210万円
2025年入居の10年間の合計（試算）
※仮定：一般の世帯・借入4,000万円・35年・元利均等・金利年1.0%で一定・1月に入居。毎年の所得税と住民税で全額引ける場合の計算です。
※同じ例で省エネ基準の中古なら、毎年14万円×13年＝182万円です。
実際に戻る額は、納めた税金で決まります
税額が控除額より少なければ、戻るのは税額までです。
よくあるご質問
2025年に入居した人も、新しい制度になりますか。
なりません。控除の内容は入居した年で決まります。2025年に入居した中古住宅は、改正前の限度額と10年間のままです。
子育て世帯は、限度額が上がりますか。
上がります。19歳未満の扶養親族がいる人か、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯が対象です。中古なら認定住宅・ZEH水準は4,500万円、省エネ基準は3,000万円です。上乗せを使うには50㎡以上が必要です。
手続きはいつ、どこでしますか。
入居した翌年に、税務署へ確定申告をします。会社員の方は、2年目からは年末調整で受けられます。
このページは、財務省・国土交通省・国税庁の資料（2026年10月時点）に基づく一般的な説明です。個別の控除額や税額は、税理士の先生か税務署にご確認ください。
中古住宅の購入と住宅ローンのご相談は、物件が決まる前でも承ります
省エネの区分を示す書類が取れるかも、一緒に確かめます（お問い合わせ）。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。