未公開物件とは｜2種類の違いと、不動産会社が公開しない理由

不動産会社でよく聞かれる「未公開物件ありますか？」。未公開物件には2種類あり、特別にお得な物件というわけではありません。その仕組みと、買う前に本当に大切なことをまとめました。

1. 「公開していない」とは

不動産会社だけが見られる物件情報のサイトがあります。国土交通大臣が指定した団体が運営する「レインズ」です。ここに載せていない物件が、いわゆる未公開物件です。

公開

レインズに載せる

他の不動産会社も、自社のお客様に紹介できます

未公開

レインズに載せない

他の不動産会社は、物件があること自体を知りません

※専任媒介・専属専任媒介（1社だけに売却を頼む契約）では、レインズへの登録が法律の義務です。期限は専任媒介が7日以内、専属専任媒介が5日以内です（休業日を除く）。

出典：宅地建物取引業法（34条の2）・同法施行規則（15条の10）

2. 未公開物件は2種類ある

① 公開前の準備期間の物件

資料の準備で、すぐには載せられない物件です。もうすぐ公開されます

② 公開する気のない物件

載せていても他社への紹介を断るなど、手数料を多く得るために広げない物件です。要注意です

① 準備期間の物件

売却を頼まれてから公開まで、当社の経験では約1週間かかります。この間に営業担当は、知り合いの不動産会社に「このエリアで探している人いない？」と声をかけます。これも未公開物件の一つです。

② 公開する気のない物件

両手

売主も買主も自社のお客様

売主と買主の両方から手数料を受け取れます

片手

買主は他の会社が連れてくる

受け取れるのは売主からの手数料だけです

※両手取引そのものは違法ではありません。問題は、両手のために他社への紹介を断ることです。

両手を狙って、売主の意向に反して他社への紹介を断ることを「囲い込み」と言います。当社では「利益オバケ」と呼んでいます。売主は買い手が限られ、売れるまで時間がかかり、損をします。

出典：国土交通省「レインズの機能強化について」（令和6年12月24日）

手数料の上限は仲介手数料の上限にまとめています。

3. 未公開物件は本当に魅力的？

4. 大切なのは、買う準備

せっかく良い物件を紹介されても、「親に相談します」で止まると間に合いません。決めきれないことが続くと、すぐ決められる人に先に声がかかるようになります。

1. 1使えるお金を知る土地にいくら・建物にいくら
2. 2家族と話しておく援助や同意を、先に確かめる
3. 3条件を決める場所・広さ・譲れない点
4. 4物件を見に行く良ければその場で決められる

返済期間の考え方は40年の住宅ローンは組んでいい？にまとめています。

このページは、宅地建物取引業法と国土交通省の資料に基づく一般的な説明です（2026年10月時点）。

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。