家の中で人が亡くなった経緯のある不動産を売るとき、何を、いつまで伝えるのか。価格はどのくらい下がるのか。誰が買うのか。国の指針と、実際の取引でどう扱われているかを合わせてまとめました。
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事故物件とは何か。実際にはどう扱われているか
法律に「事故物件」という言葉の定義はありません。一般には、その家の中で人が亡くなった経緯があり、買う人や借りる人が気にする可能性のある不動産を、そう呼んでいます。
実際の取引では、こうした物件は「告知事項あり」と書いて売りに出します。不動産の広告や物件情報サイトで見かける表記です。詳しい経緯は、問い合わせてきた人に個別に説明します。伏せて売るのは現実的ではありません。事故物件の情報を集めた民間のサイトがあり、事件や火災は新聞記事も残るためです。伏せて売って後から分かると、契約の解除や損害賠償を求められることがあります。
どこまで伝えるかは長く判断が分かれていましたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を出し、目安ができました。指針は「現時点で妥当と考えられる一般的な基準」で、指針どおりに対応しても民事上の責任がなくなるわけではありません。ただ、実務はこの指針を基準に動いています。
伝える必要がある場合、ない場合
指針は、亡くなり方と、売買か賃貸かで整理しています。老衰や病気による自然死と、転倒や誤嚥など日常生活の中の事故は、原則として伝えなくてよいとされています。それ以外の死や、発見が遅れて特殊清掃（消臭や消毒を含めて行う清掃）が必要になった場合は伝えます。
| 亡くなり方 | 売買 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 自然死、日常生活の中の事故（転倒、入浴中の溺死、誤嚥など） | 原則、伝えなくてよい | 原則、伝えなくてよい |
| 自然死でも、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった | 伝える | 概ね3年間は伝える |
| 自殺、他殺 | 伝える。期間の目安はない | 概ね3年間は伝える |
| 火災など、日常生活の中の事故とはいえない事故死 | 伝える。期間の目安はない | 概ね3年間は伝える |
| 隣の住戸、日常使わない共用部分 | 原則、伝えなくてよい | 原則、伝えなくてよい |
事件性や周知性、社会に与えた影響が特に大きい場合は、期間や場所にかかわらず伝えます。売る家そのものの経緯について買う人から聞かれた場合も伝えます。火災は指針に名指しされていませんが、転倒や誤嚥のような日常生活の中の事故には当たらないため、伝える扱いにします。火事があったこと自体も伝えます。建物を壊したあとの土地も、当社では伝える前提で進めます。
伝える内容は、発生した時期（特殊清掃をした場合は、分かった時期）、場所、死因（分からなければその旨）、特殊清掃をしたかどうかです。指針は、亡くなった方とご遺族の名誉と生活の平穏に配慮するよう定めています。氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な亡くなり方や発見の状況を伝える必要はありません。
実務では、売主が「告知書」（物件の状態を書いて買主に渡す書類）に、知っている範囲で事実だけを書きます。「いつ、どこで、どういう死因か、特殊清掃をしたか」の4点です。分からないことは「不明」と書けば足ります。近所のうわさ話まで書く必要はありません。知っていることを故意に書かなかった場合は、売主が民事上の責任を問われます。
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）
何年たっても伝えるのか
売買には、賃貸のような「3年」の目安がありません。指針上は、何年たっても伝えることになります。20年前の出来事でも同じです。
ただし、実際の重みは年数で変わります。裁判では、7〜8年前の出来事について売主の責任を認めなかった例がある一方、8年半前の殺人事件について責任を認めた例もあります。出来事の重さと、どれだけ世間に知られたかで結論が分かれています。
当社の扱いはこうです。知っていることは、年数にかかわらず告知書に書きます。書いたうえで、古い出来事ほど価格に響かなくなるのが実情です。20年前の自然死は、そもそも伝える対象ではありません。20年前の自殺は、書きます。ただ、それを理由に大きく値段が下がることは、あまりありません。
「一度誰かが住めば伝えなくてよくなる」という話を聞くことがありますが、指針にそのような決まりはありません。賃貸の「概ね3年」は、誰かが住んだかどうかではなく、年数で決まります。
価格はどのくらい下がるか。誰が買うのか
買う人の範囲が狭くなるため、同じ条件の物件より価格は下がるのが一般的です。自分で住む目的の人には敬遠されやすく、買うのは次のような人が中心になります。
どのくらい下がるかは、公的な統計がありません。業界でよく言われる目安は、自然死で特殊清掃をした場合が1〜2割、自殺が2〜3割、他殺が3〜5割です。ただし、これは経験則にすぎません。経緯、経過した年数、建物の状態、立地で大きく変わります。建物ではなく土地の価値が中心になる物件では、建物の中の経緯が価格に与える影響は相対的に小さくなります。
特殊清掃やリフォームの費用も、価格に関わります。特殊清掃は、部屋の広さと状態で数万円から数十万円まで幅があります。先に費用をかけて整えてから売るか、そのままの状態で買取に出すかは、査定の時点で両方の数字を比べてから決めるのが無駄がありません。
経緯は、査定の時点でお聞かせください。伏せたまま出た価格で売り出すと、あとで下げることになり、かえって時間がかかります。
売り方は3つ。仲介、買取、貸してから売る
| くらべる点 | 仲介で売る | 当社が買い取る | 貸してから売る |
|---|---|---|---|
| 経緯を伝える相手 | 購入希望者ごとに伝えます | 当社だけです | 借りる人と、のちの買主 |
| 広告・内見 | 「告知事項あり」で広告し、内見に対応します | 広告を出さず、内見もありません | 賃貸の募集をします |
| 期間 | 買主が見つかるまで読みにくい | 引き渡しの時期を決めやすい | 3年以上かかります |
| 価格 | 市場価格に近い金額を目指せます | 仲介で売った場合を下回ります | 家賃は下がります。売る時点で回復することがあります |
| 引き渡し後の責任 | 売主が負うのが原則 | 免除する取り決めが多い | 売る時点の売り方によります |
当社では、仲介で売った場合の見込みと買取価格の両方をお出しして、比べたうえでお決めいただく形をとっています。所在地や権利関係、建物の状態によっては、買取をお受けできない場合があります。その場合は理由をお伝えします。
早く終わらせたい、近所に知られたくない、家具や家財が残ったままで引き渡したい。こうした場合は買取が向きます。時間に余裕があり、価格をいちばんに考える場合は仲介が向きます。管理の手間をかけられるなら、いったん貸して、年数がたってから売る方法もあります。
買取で責任を免除する取り決めを結んでも、知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法第572条）。買取の場合も、経緯は全部お聞かせください。
ご相談の時点で費用はいただきません。価格をお聞きになっただけで終わっても構いませんし、そのあとに繰り返しご連絡することはありません。
相続した家・古い家・借地・貸している部屋の場合
よくあるご質問
20年前の出来事でも伝えるのですか。
自然死なら、もともと伝える対象ではありません。自殺や事件なら、知っている以上は告知書に書きます。ただ、それを理由に価格が大きく下がることは、あまりありません。
亡くなった方の名前や事情まで伝えるのですか。
いいえ。伝えるのは発生した時期、場所、死因、特殊清掃の有無です。氏名、年齢、家族構成、発見したときの様子は伝えません。
マンションで隣の住戸の人が亡くなった場合は、伝える必要がありますか。
隣の住戸や、日常使わない共用部分での死は、原則として伝えなくてよいとされています。ただし、事件性や周知性が特に高い場合は伝えます。買う人から聞かれた場合は、当社では分かっている範囲でお答えします。
近所の人しか知らないことも、伝えるのですか。
売主が知っていることは書きます。知らないことまで調べて書く義務はありません。ただし、事件や火災は新聞記事や民間の情報サイトに残っていることが多く、伏せても買主に分かることが多いです。先に伝えるほうが、話がこじれません。
名前を出さずに相談できますか。
はい。最初のご相談は、お名前を伏せたままで構いません。ただし価格をお出しするには、所在地と建物の状況をうかがう必要があります。
特殊清掃やリフォームを済ませてから売るべきですか。
先に費用をかけるかどうかは、査定の時点で比べてから決めるほうが無駄がありません。買取であれば、そのままの状態で引き渡せる場合もあります。発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、その事実も伝える内容に含まれます。通常の清掃やリフォームは伝える内容ではありません。
伝えずに売ったら、どうなりますか。
あとから分かった場合、契約の解除や損害賠償を求められることがあります。責任を免除する取り決めがあっても、知りながら告げなかった事実については免れません（民法第572条）。