相続した土地・建物は、そのあとの使い方や手続き次第で、相続税が高くなることがあります。国税庁の資料をもとに、気をつけたい3つの場合を図で整理しました。
このページのポイント
- 自宅の土地は、相続税の計算で値段を8割下げてもらえる決まりがあります。使えるかどうかで、税額が大きく変わります
- 一緒に住んでいた家族が相続した自宅は、10か月以内に人に貸す・売ると、8割下げが使えません
- 何もせず放置すると、分け方が決まるまで8割下げなしで納税。3年を過ぎると、原則そのままです
1. 自宅の土地の8割下げ（小規模宅地等の特例）が使えない場合
亡くなった方が住んでいた家の土地は、相続税を計算するときの値段を8割下げてもらえます。小規模宅地等の特例といいます（330㎡まで）。
なぜ8割下げがあるのか
残された家族が、相続税を払うために住んでいる家を売らずに済むようにする制度です。だから「持ち続ける・住み続ける人」だけが使えます。「いつまで持てばよいか」の区切りが、相続税を申告する日（10か月の期限）です。
使えるかどうかは、上から順にたどると分かります。
相続した人は、亡くなった方の親族です（配偶者・子・親・兄弟・甥・姪など）
NO使えません。親族でない人が遺言でもらった土地は対象外です
YES
相続したのは、配偶者以外の親族です
NO配偶者なら、条件なしで使えます
YES
10か月の期限まで、その土地を持ち続けます
NO使えません。期限より前に売ると外れます
YES
相続した人は、亡くなった方と別に住んでいました
NO一緒に住んでいた人は、期限まで住み続ければ使えます。引っ越したり人に貸したりすると使えません
YES
配偶者も、一緒に住んでいた相続人も、いません
NO使えません（その人たちが相続するのが前提の枠です）
YES
相続した人は、亡くなる前3年以内に、自分や身内の持ち家に住んでいません
NO使えません（持ち家のある人は対象外です）
YES
使えます空き家のままでも、人に貸しても、期限まで持っていれば大丈夫です。他にも細かい条件があるので、最後は税理士の先生に確かめてください。
※配偶者＝亡くなった方の夫または妻。10か月の期限＝相続税の申告・納税の期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月）。
※期限までに分け方が決まらない場合は、一旦8割下げなしで納税します（→3.）。
相続税がゼロになるときも、申告が必要です
8割下げは、相続税の申告書に書いて出さないと使えません。申告が要るかどうかも、8割下げをする前の金額で決まります。
売って相続税を払う予定なら、売る時期を税理士の先生と相談してから決めると安心です（よくあるご質問）。
出典：国税庁 タックスアンサー No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）／No.4205 相続税の申告と納税（いずれも令和8年4月1日現在法令等）
2. 相続したあと、人に貸した場合
貸す時期と、だれが相続したかで変わります。
配偶者が相続した
使えます（貸しても影響なし）
一緒に住んでいた家族が相続した
使えません（住み続けることが条件）
別に住んでいた家族が相続した
持ち続けていれば使えます（1.の条件を満たす人。住む条件はなし。期間を決めた定期借家でも同じ）
期限のあとに貸すなら、相続税には影響しません。ただし、あとで売るときのことは別です。
いちど貸すと、あとで売るときにひびきます
普通の借家契約で貸すと、大家の都合だけでは出てもらえません（借地借家法）。売るときは、住んでいる人がいるまま売ることになりがちです。期間を決めて貸す契約（定期借家）なら、期間が来れば返してもらえます。
亡くなった方が一人で住んでいた家を売るときの3,000万円の控除（税金を計算するとき、利益から差し引ける決まり）は、相続のあと一度でも貸したり、自分が住んだりすると使えません。
貸すか売るかは、相続税と、売るときの税金の両方を見て決めると安心です。
出典：前掲 No.4124／国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和8年4月1日現在法令等）／借地借家法 第28条（e-Gov法令検索）
3. 何もせず放置した場合
分け方も決めず、家もそのまま。この状態が続くと、相続税が高くなり、他の税金や手間もふくらみます。
だれが何を受け継ぐか（遺産分割）が決まらなくても、10か月の期限は延びません。法律で決まった割合で分けたものとして、8割下げなしで相続税を納めます。配偶者が受け継ぐ分の税金を減らす制度（少なくとも1億6千万円まで相続税なし）も使えません。
- 110か月の期限8割下げなしで申告・納税し、「3年以内に分ける見込み」の書類を出します
- 2期限から3年以内に分ける相続人全員で分け方を決めます
- 3分けてから4か月以内に手続き計算し直して、納めすぎた分が戻ります
3年を過ぎると、原則そのままです
裁判が続いているなど、やむを得ない事情があるときだけ、税務署長の承認を受けて延ばせます。3年を過ぎた日から2か月以内の申請が必要です。
相続税の他にも、放置すると、こんな期限や負担があります。
- 名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務です。相続で取得したと知った日から3年以内が期限で、理由なく放置すると10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象です。分け方が決まらなくても、自分が相続人だと法務局に申し出る手続き（相続人申告登記）で期限は守れます
- 傷んだ空き家として市から勧告を受けると、土地の固定資産税・都市計画税の軽減（200㎡まで固定資産税は6分の1）がなくなります
- 売るときの3,000万円の控除（相続人が3人以上なら2,000万円）は、亡くなった日から3年たった日の、その年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日まで）に売るのが条件です。古い家であることなど、他にも条件があります
- 相続税を納めた人が使える所得税の軽減（取得費加算）も、10か月の期限から3年以内に売るのが条件です。3,000万円の控除とは、どちらか一方しか使えません
まず「だれが受け継ぐか」を決めましょう
家を売ってお金で分ける方法もあります。分け方が決まる前に売るには、相続人全員の同意が要ります。空き家の管理や売る時期も含めて、早めに家族で話しておくと安心です。
出典：国税庁 タックスアンサー No.4208 相続財産が分割されていないときの申告・同 Q1／No.4158 配偶者の税額の軽減／No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例・前掲 No.3306（いずれも令和8年4月1日現在法令等）／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」／東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」／国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
よくあるご質問
なぜ「10か月」なのですか。
法律は「売るつもりがあるか」までは見られません。代わりに「相続税を申告する日（10か月の期限）に、まだ持っているか」という外から分かる印で線を引いています。その日まで持っていれば、あとに売っても8割下げはそのままです。
親が一人暮らしで、空き家になった家でも使えますか。
別に住んでいた家族が相続した場合は、空き家のままでも、期限まで持っていれば使えます（住む条件がないため）。ただし、その家族が3年以内に自分や身内の持ち家に住んでいた場合などは使えません。一緒に住んでいた家族が引っ越して空き家にした場合は、使えません。
売らないと相続税が払えないときは、どうすればよいですか。
まず、8割下げを使った場合の税額を税理士の先生に出してもらってください。ゼロになる家も多いです。それでも払えないときは、期限まで持ってから売り、納税は分割（延納）にする方法、売る契約だけ先にして引き渡しを期限のあとにする方法、8割下げをあきらめて期限前に売る方法があります。どれが合うかは、税理士の先生と相談して決めます。
親が老人ホームに入っていた場合も、8割下げは使えますか。
使えることがあります。要介護・要支援などの認定を受けていた方が、老人ホームなどに入っていた場合です。入る前に住んでいた家の土地を、自宅の土地として扱います。入ったあとで、人に貸したり、事業に使ったり、家計が別の家族などが新たに住んだりした場合は除きます。相続した人ごとの条件は、本文の1.と同じです。
人に貸している家でも、売れますか。
売れます。住んでいる人がいるまま売る方法と、退去を待って売る方法があります。住んでいる人がいるままだと、買う人は家賃収入を目的とする人が中心になります。普通の借家契約では、大家の都合だけで退去をお願いすることはできません（期間を決めて貸す定期借家なら、期間が来れば返してもらえます）。売るときの費用や税金は、売却にかかる費用と税金にまとめています。
出典（よくあるご質問）：前掲 No.4124・No.3267／国税庁 タックスアンサー No.4211 相続税の延納（いずれも令和8年4月1日現在法令等）／前掲 借地借家法 第28条
このページは、国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在の法令等）などをもとにしています。
税額の計算や申告、特例が使えるかどうかの判断は、税理士の先生の領域です。相続に伴う不動産のご相談は、方針が固まっていない段階でも承っています。
相続税や名義変更も、まとめて相談したい方へ
当社は、税理士・司法書士と組んだ相続の相談窓口まとめる相続を運営しています。士業の手配や日程の調整も、窓口一つで進められます。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。