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アパートを相続すると、管理会社をどうするか決める場面が来ます。前の大家さんの頃からの会社を続けるか、別の会社に頼むか。比べるとき、多くの方が「管理料は家賃の何％か」だけを見ます。でも、管理料に何が含まれるかは会社でかなり違います。このページでは、見積もりで比べる項目と、聞くべき質問をまとめます。
このページのポイント
- 管理料の「％」ではなく、別料金も足した「1年の総額」で比べます。
- 国の登録、報告の頻度、解約の条件は、契約前の書面で必ず確かめます。
- 迷ったら「入居者からの連絡に、夜や休日にだれが出るか」を聞きます。対応の質がいちばん表れます。
1. まず確かめる：国の登録があるか
賃貸住宅の管理は、2021年6月15日から国の登録制度があります。「賃貸住宅管理業法」という法律で、管理する戸数が200戸以上の会社は、国への登録が必要です。
業務管理者を置く
営業所ごとに、管理の知識と経験がある責任者を置きます
契約前に書面で説明
管理の中身を説明します（重要事項説明）
家賃を分けて管理
預かった家賃を、会社のお金と分けて管理します（分別管理）
定期的に報告
大家さんに管理の状況を報告します（最低でも年1回）
登録の有無の調べ方
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。
- 1検索システムを開くetsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/
- 2種類を選ぶ「賃貸住宅管理業者」を選ぶ
- 3会社名で検索登録があるかを確かめる
200戸未満の小さな会社は、登録が任意です
登録がないから悪い、とは限りません。ただ、登録のない会社に頼むときは、上の4つを同じように守ってくれるか、自分で確かめてください。
2. 見積もりで比べる8つの項目
見積もりをもらったら、次の表に沿って並べてください。空欄が出た所は、そのまま質問にすれば聞きもれがありません。
①〜④ お金と夜間の窓口
| 比べる項目 | 聞くこと | 差が出やすい所 |
|---|---|---|
| ① 管理料 | 何に対して何％か（入金された家賃か、満室の家賃か）。税込か税別か | 同じ5％でも、掛ける元で金額が変わる |
| ② 管理料に含まれる仕事 | 家賃の集金、滞納の督促、退去の立ち会い、苦情の対応は入っているか | 清掃や点検は別料金が多い |
| ③ 別料金の一覧 | 清掃、法定点検、更新の手続き、退去の立ち会い、募集の広告料 | ここで総額が大きく変わる |
| ④ 夜・休日の対応 | 水漏れや鍵の紛失に、だれがどう出るか | 自社か、外の受付会社か |
⑤〜⑧ 報告・送金・解約・修繕の約束
| 比べる項目 | 聞くこと | 差が出やすい所 |
|---|---|---|
| ⑤ 報告の中身と頻度 | 毎月の収支報告、空室の募集状況、建物の状態の報告 | 毎月か、年1回か |
| ⑥ 家賃の送金日 | 毎月何日に大家さんの口座へ入るか | 月末か翌月か |
| ⑦ 解約の条件 | 何か月前に申し出れば解約できるか。違約金はあるか | 長い縛りや違約金がないか |
| ⑧ 修繕の決め方 | いくらまでなら大家さんに聞かずに工事するか | 上限の金額 |
国の調査では、苦情の対応・退去の立ち会い・滞納の督促は、多くの会社で管理料に含まれていました。一方、共用部の定期清掃や法定点検を管理料に含める会社は少数でした。つまり、③の別料金の差が、そのまま総額の差になります。調査の数字と管理料の相場は、管理委託料の相場と、含まれる仕事にまとめています。
3. ケーススタディ：8戸のアパートを相続したAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。満室なら家賃は月52万円です。2社から見積もりをとり、表に並べました。
| 項目 | X社 | Y社 |
|---|---|---|
| 管理料 | 家賃の3％（税別） | 家賃の5％（税別） |
| 共用部の清掃（月1回） | 別料金 | 管理料に含む |
| 更新の手続き | 別料金（大家さん負担） | 管理料に含む |
| 報告 | 年1回 | 毎月 |
| 夜・休日の受付 | 外の受付会社 | 自社の当番 |
| 解約 | 6か月前に申し出 | 3か月前に申し出 |
※3％・5％は、国の調査の範囲に置いた説明のための仮の数字で、実際の値段ではありません。
| 1年の総額（税込・満室の場合） | X社 | Y社 |
|---|---|---|
| 管理料 | 624万円×3.3％＝205,920円 | 624万円×5.5％＝343,200円 |
| 共用部の清掃（月1回） | 清掃の見積もり×12か月 | 0円（管理料に含む） |
| 更新の手続き（2年契約の8戸で1年に4件） | 更新1件の料金×4件 | 0円（管理料に含む） |
| 1年の総額 | 205,920円＋清掃と更新の別料金 | 343,200円 |
※管理料の差は137,280円（343,200円−205,920円）です。X社の清掃と更新の別料金の1年分がこれを上回れば、Y社の方が安くなります。
見出しの「3％」は、X社が安く見えます。でも、Aさんの場合、X社の清掃と更新の見積もりの1年分が137,280円を上回ったので、総額ではY社の方が安くなりました。報告も毎月で、解約の縛りも短めです。Aさんは、Y社の夜・休日の当番の体制を面談で確かめてから決めることにしました。
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- 今の管理会社から変える場合の手順：三鷹市の賃貸管理と、管理会社の変え方
- 相続のあと、管理会社や入居者に何を連絡するか：相続したアパート｜管理会社・入居者・保証会社への連絡
4. 面談で聞きたい3つの質問
見積もりの数字だけでは、対応の質は分かりません。面談では、次の3つを聞いてみてください。
- 1空室の埋まり方「先月、この地域の物件で空室は何日で埋まりましたか」
- 2夜の水漏れ「入居者から夜に水漏れの連絡が来たら、何分で、だれが対応しますか」
- 3報告書の見本「毎月の報告書の見本を見せてください」
答えを聞いたら、次の表で見比べます。
| 質問 | 安心できる答えの例 | 気をつけたい答えの例 |
|---|---|---|
| 空室の埋まり方 | 「先月この駅の近くで3室を募集し、2室が1か月以内に決まりました。残る1室は家賃を見直しています」 | 「時期によります」「すぐ埋まりますよ」と、数字が出てこない |
| 夜の水漏れ | 「夜は当番の社員が電話を受け、提携の水道業者が駆けつけます。翌朝、大家さんに報告します」 | 「受付会社が対応します」だけで、だれが現場に行くか、大家さんへいつ知らせるかが分からない |
| 報告書の見本 | その場で見本を出し、入金・空室の募集状況・問い合わせの件数・修繕の記録を説明できる | 「契約後にお送りします」と見本が出てこない、または入金の明細しか載っていない |
※答えは説明のための仮の例です。
報告書の見本は特に大事です
空室の募集状況や、問い合わせの件数まで載っているかを見てください。空室の原因を一緒に探してくれるかが分かります。数字の見方は三鷹市の空室対策｜空室が続くときに見直す5つのことをご覧ください。
よくあるご質問
Q. 物件の近くの会社と、大きな会社、どちらがよいですか？
一概には言えません。近い会社は駆けつけが早いことが多く、大きな会社は仕組みが整っていることが多いです。上の表の④（夜・休日の対応）と⑤（報告）で比べるのが確かです。
Q. 相続したアパートの今の管理会社を、すぐ変えるべきですか？
急ぐ必要はありません。まず今の契約書で、管理料・別料金・解約の条件を確かめてください。そのうえで他社の見積もりと比べ、総額と対応で決めましょう。
Q. 管理会社に頼むと、自分では何もしなくてよいですか？
家賃の決め方、修繕をするか、入居を認めるかなど、最後に決めるのは大家さんです。任せ方の違いは自主管理と管理委託の違いをご覧ください。
Q. 契約書の中身が正しいか不安です。
解約や違約金、修繕の上限などの条項は、契約の前に弁護士の先生に見てもらうと安心です。
Q. 契約した後に、知らない別料金を請求されないか心配です。
国に登録した管理会社は、契約の前に、管理の中身や報酬などを書面で説明することになっています（重要事項説明）。その書面で、管理料のほかにかかる費用の一覧を確かめてください。一覧にない費用が出たときに、どう決めるかも聞いておくと安心です。
管理会社は、管理料の「％」ではなく、別料金を足した総額と、対応の中身で選んでください。見積もりを表に並べるだけで、違いははっきりします。
出典：国土交通省 関東地方整備局「賃貸住宅管理業について」（登録制度は令和3年6月15日施行、200戸以上は登録が必要、自己所有物件は戸数に含まない、登録業者の検索方法）／国土交通省「賃貸住宅管理業法 制度解説」（業務管理者の配置 第12条、重要事項説明 第13条、分別管理 第16条、定期報告 第20条）／国土交通省「賃貸住宅管理業法FAQ集（令和7年10月9日時点）」（定期報告は最低限年1回が法令上の義務）／国土交通省「令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（基本業務の実施率：苦情対応95.0％、入退去の立会い92.4％、滞納督促92.3％、定期清掃26.1％、法定点検22.7％）／建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。