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入居の申し込みが来ると、大家さんは「この人に貸してよいか」を決めます。これを入居審査といいます。審査で見るのは、家賃を払い続けられるか、ルールを守って暮らせるかです。国籍や年齢、障碍の有無などで決めるものではありません。このページでは、公正な審査で大家さんが確かめることを整理します。
このページのポイント
- 審査で確かめるのは「払えるか」「連絡がとれるか」「約束を守って暮らせるか」の3つです。
- 国籍・年齢・障碍などの属性で断りません。障碍のある方への合理的配慮は、2024年4月から事業者の義務になりました。
- 不安があるときは、断る前に「保証会社」「見守り」「契約の形」で解決できないか考えます。
このページの内容
1. 審査で確かめる3つのこと
入居審査で大家さんが確かめたいのは、次の3つです。
家賃を払い続けられるか
家賃と収入のつり合いを見ます
連絡がとれるか
本人と、いざというときの連絡先があるかを見ます
約束を守って暮らせるか
物件のルールと希望が合っているかを見ます
| 確かめること | 主な資料・確認方法 | 見るところ |
|---|---|---|
| 家賃を払い続けられるか | 申込書の収入欄、収入を示す書類（源泉徴収票、課税証明書、確定申告書の控え、年金の通知書、内定の通知など）、保証会社の審査結果 | 家賃と収入のつり合い |
| 連絡がとれるか | 申込書の連絡先、緊急連絡先 | 本人と、いざというときの連絡先があるか |
| 約束を守って暮らせるか | 申込書の内容、入居人数、ペット・楽器などの希望 | 物件のルールと希望が合っているか |
| （前提）申込者本人であるか | 運転免許証・パスポートなど顔写真付きの書類。外国の方は在留カード | 申込書の名前・住所・生年月日と合っているか |
| （前提）反社会的勢力でないか | 申込書や契約書の「反社会的勢力でないこと」の確認欄（国の賃貸住宅標準契約書 第7条） | 暴力団などでないことを、本人が書面で約束しているか |
「家賃は月収の3分の1以下」は目安です
家賃と収入のつり合いは、業界では「家賃は月収の3分の1以下」がよく使われる目安です。ただし、これは法律の決まりではありません。貯蓄がある、家族の援助があるなど、事情は人それぞれです。目安から外れた人を機械的に断るのではなく、保証会社の審査結果も合わせて判断してください。
審査の多くは、保証会社の審査と並行して進みます。保証会社については、家賃保証会社とは｜大家の利点と費用で説明しています。
連帯保証人を立ててもらうときの極度額の決め方は、連帯保証人と極度額で説明しています。
2. 公正な審査のために、してはいけないこと
審査は、あくまで「払えるか」「連絡がとれるか」「約束を守れるか」で行います。次のような理由だけで断ることは、避けてください。
この理由だけで断らない
- 国籍や出身
- 年齢
- 障碍の有無
- 子どもがいること
- 性別や家族の形
障害者差別解消法では、事業者が障碍を理由に不当な差別的取扱いをすることが禁じられています。2024年4月1日からは、事業者による「合理的配慮」も義務になりました。
合理的配慮とは
障碍のある方から求めがあったとき、負担が重すぎない範囲で、やり方を変えるなどの工夫をすることです。
- 書類の説明を読み上げる
- 手続きの方法を変える
具体的な場面で何が必要かは、弁護士の先生に確かめると安心です。
外国の方の場合も、日本語でのやりとりに不安があるなら、多言語の契約書の書式や、通訳の手配で解決できることがあります。
3. 不安があるときに、断る前に考えること
「高齢の一人暮らしで、もしものことが心配」「家族の連帯保証人がいない」。こうした不安は、断る理由にする前に、仕組みで解決できないか考えてください。
不安
家賃が払われなくなる
家賃保証会社
保証会社が家賃を立て替える
不安
一人暮らしでのもしもの事態
見守りサービス、居住支援法人との連携
安否確認や訪問で早く気づける
不安
亡くなったあとの荷物の片づけ
残置物の処理に関するモデル契約条項
入居時に、荷物の片づけを頼む人と内容を決めておく
不安
契約が相続人に引き継がれる
終身建物賃貸借
入居者が亡くなったときに契約が終わる
居住サポート住宅（2025年10月から）
2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法で、「居住サポート住宅」という仕組みができました。居住支援法人などと大家さんが連携し、入居中の見守りや、福祉の窓口へのつなぎを行う住宅です。お住まいの市区町村の住宅の窓口で、使える制度を聞いてみてください。
4. ケーススタディ：築25年・1K・家賃7万円のアパートを持つAさん
（説明のための仮の例です）Aさんの部屋に、2件の申し込みが来ました。
| 申込者Bさん | 申込者Cさん | |
|---|---|---|
| 毎月の収入（手取り） | 給与 18万円 | 年金 22万円（収入とは別に、貯蓄1,500万円） |
| 家賃との比べ | 家賃は月収の約39% | 家賃は年金の月額の約32% |
| 保証会社の審査 | 承認 | 承認 |
| 緊急連絡先 | 親 | 遠方に住む子 |
| 気になる点 | 目安の3分の1をこえる | 緊急連絡先が遠方で、もしものとき気づくのが遅れないか |
- 1まず「払えるか」Bさんは目安をこえるが、保証会社の審査は通っている。Cさんは収入のつり合いに問題なし
- 2次に「もしものとき」Cさんは、もしものときに気づけるかが心配だった
- 3最後は申し込み順部屋は1つなので、先に申し込んだBさんに決めた
先に申し込んだのはBさんでした。Aさんは、保証会社の承認を確かめてBさんに貸すことにし、Cさんには次の空室が出たら知らせると伝えました。
もしCさんが先だったら、年齢で断るのではなく、見守りサービスの利用と、荷物の片づけを頼む人を入居時に決めておく契約を提案して、受けるつもりでした。
入居中の方が亡くなったときに大家さんが進める手続きは、入居者が亡くなったときの手続きで説明しています。
決めた理由を書き残す
判断の理由は「払えるか」「連絡がとれるか」「約束を守れるか」の3つだけです。決めた理由を短く書き残しておくと、あとで説明を求められたときにも困りません。
よくあるご質問
Q. 審査の結果を断るとき、理由を伝える必要はありますか？
伝え方は管理会社や仲介の不動産会社と相談してください。どの場合も、属性を理由にしていないことが大切です。判断の理由を記録に残しておきましょう。
伝えるときは、例えば「今回はご希望に添えない結果となりました。お申し込みいただき、ありがとうございました。」のように短くまとめます。国籍・年齢・障碍などに触れる言い方はしません。
Q. 審査には、どのくらいの日数がかかりますか？
物件や保証会社で違いますが、申し込みから結果まで数日〜1週間ほどが目安です。募集から入居までの流れは、入居者募集の流れと広告料の表で説明しています。
Q. 申込書や本人確認書類の写しは、どう扱えばよいですか？
個人情報保護法の決まりに沿って扱います。何に使うかを本人に伝え（第21条）、漏れたりなくしたりしないよう管理します（第23条）。使う必要がなくなったら、早めに消すよう努めます（第22条）。審査に通らなかった方の書類も、返すか、確実に処分してください。
Q. 連帯保証人と保証会社、どちらを求めればよいですか？
両方を求める物件もあります。個人の連帯保証人には、2020年4月から「極度額（保証する上限の金額）」を書面で決める必要があります。それぞれの説明のページは、1.の終わりで案内しています。
Q. 申込書に書かれていないことを、入居希望者に聞いてもよいですか？
審査に必要な範囲に限ってください。家族の事情や病気など、家賃の支払いや暮らしのルールに関係のないことは聞かないのが基本です。
Q. 相続したアパートで、前の大家さんの審査の基準が分かりません。
管理会社に、これまでの審査の進め方と保証会社の利用状況を聞いてください。相続後の手続きの流れは、相続した賃貸アパート｜入居者がいるまま売るか、持ち続けるかで説明しています。
入居審査は、「払えるか」「連絡がとれるか」「約束を守れるか」を公正に確かめるものです。不安は、断る前に仕組みで解決できないか考えてください。
出典：内閣府「令和6年4月1日から合理的配慮の提供が義務化されます」／国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」（居住サポート住宅、認定家賃債務保証業者、終身建物賃貸借の手続きの簡素化、残置物処理のモデル契約条項。令和7年10月1日施行）／法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」（個人の根保証の極度額、2020年4月1日施行）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（第7条 反社会的勢力の排除）／e-Gov法令検索「個人情報の保護に関する法律」（第21条・第22条・第23条）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。