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入居者が退去し、次の人が入る前に、玄関の鍵を交換するかどうか。交換するなら、その費用はだれが払うのか。大家さんにとっては、毎年のように出てくる小さな、でも迷う話です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、入居者が替わるときの鍵の交換は、大家さんが負担するのが妥当だとしています。一方、鍵をなくしたり壊したりしたときは、入居者の負担になることが多いとしています。このページでは、この2つの違い、入居者に負担してもらう特約を付けるときの要件、鍵の種類と見積もりの見方、8戸の交換計画の立て方をまとめます。
このページのポイント
- 入居者が替わるときの交換は「物件管理の問題」で、大家さんの負担が妥当です（国土交通省ガイドライン）。
- 入居者に負担してもらうなら特約にし、必要性・入居者の認識・入居者の意思表示の3つの要件を満たします。金額まで書きます。
- 鍵を替えるかどうかは、費用と防犯の両方で決めます。部屋ごとに「いつ・何に替えたか」を1枚の表に残します。
このページの内容
1. 国のガイドラインの考え方
国土交通省のガイドライン（再改訂版、2011年8月）は、鍵について次のように分けています。
| 場面 | ガイドラインの扱い | 理由 |
|---|---|---|
| 入居者が替わるときの交換（なくしても壊してもいない） | 大家さんの負担 | 入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題だから |
| 鍵をなくしたときの交換 | 入居者の負担 | 入居者の注意が足りなかったと判断される場合が多いから |
| 使い方が悪くて壊したときの交換 | 入居者の負担 | 同上 |
| 鍵をなくしたときの費用の計算 | 使った年数は考えず、交換の費用の全額 | 鍵は年数で価値が下がる物として扱わない |
前の入居者がきちんと鍵を返したのなら
次の人のための交換は、大家さんの仕事と考えるのが基本です。次の入居者にとっても、前の人の鍵で開けられないことは、安心して住むための前提です。
2. 入居者に負担してもらう特約を付けるとき
契約で「鍵の交換費用は入居者の負担」と決めることは、できないわけではありません。ただ、ガイドラインは、入居者に特別な負担を課す特約が認められるには、次の3つが要るとしています。
| 要件 | 鍵の交換に当てはめると |
|---|---|
| ① 特約の必要性があり、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由がある | 金額が実際の交換費用に見合っている |
| ② 入居者が、通常の原状回復を超える負担を負うことを分かっている | 契約の前に、金額と中身を説明している |
| ③ 入居者が、その負担を負う意思をはっきり示している | 契約書の特約欄に書き、署名をもらっている |
特約の書き方の例
「本物件の玄関の鍵（シリンダー）の交換費用〇〇円（税込）は、入居時に借主が負担する。」
「交換費用」とだけ書くより、金額と、いつ払うか（入居時か退去時か）まで書く方が、入居者に伝わります。
入居者が個人なら、消費者契約法にも気を付けます
消費者契約法10条で、入居者の利益を一方的に害する特約は無効になることがあります。特約の書き方は、弁護士の先生に確かめてください。
東京都の物件は「東京ルール」も
不動産会社が仲介や代理をするときは、東京都の条例（賃貸住宅紛争防止条例、いわゆる「東京ルール」）にも気を付けます。不動産会社は、契約の前に、退去のときの原状回復と入居中の修繕の基本的な考え方、特約で入居者が負うことなどを、書面で説明することになっています。
鍵の交換費用を入居者の負担にするなら、その特約もこの説明に入っているか、仲介する不動産会社と確かめてください。
原状回復の全体の考え方は、原状回復のルール｜大家が負担するもの・入居者が負担するもので説明しています。
3. 鍵の種類と、交換の値段を左右すること
鍵の交換は、ふつう、鍵穴の部分（シリンダー）だけを替えます。費用は、鍵の種類で大きく変わります。
| 鍵の種類 | 見分け方 | 値段 | 向いている物件 |
|---|---|---|---|
| ギザギザの鍵（ディスクシリンダーなど） | 鍵の片側か両側がギザギザ | 3つの中では安い | 古い形のまま。防犯の面で替えどき |
| くぼみの付いた鍵（ディンプルキー） | 鍵の面に丸いくぼみが並ぶ | ギザギザより高い | 今の募集でよく選ばれる形 |
| 暗証番号やカードの鍵（電子錠） | 番号のボタン、カードをかざす所がある | いちばん高い。機種で大きく違う | 入れ替えのたびの交換を減らしたいとき |
見積もりは2社以上から
値段は、鍵の種類、ドアの形、部品のメーカー、出張の料金で変わります。部品代・作業代・出張の料金と、合い鍵が何本付くかを確かめてください。
決めておくこと
- 電池切れの対応
- 故障したときの連絡先
よい点
- 入居者が替わるたびに、暗証番号やカードの登録を変えられる
- シリンダーを替える回数が減る
4. ケーススタディ：Aさんの「8戸の鍵の表」と交換計画
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。父の書斎に、部屋ごとに鍵を入れた箱がありましたが、いつ交換したかの記録はありませんでした。201・202・204号室の3戸は、父が入居者の募集を頼んだ管理会社が鍵を預かっていました。Aさんは、まず8戸の鍵を1枚の表にしました。
① 今の状態を表にする
| 部屋 | 鍵の種類 | 最後に替えた時期 | 手元の鍵の本数 | 契約書の特約 |
|---|---|---|---|---|
| 101 | ギザギザ | 建てたとき（2008年）のまま | 1本 | なし |
| 102 | ギザギザ | 2014年（入居時） | 1本 | なし |
| 103 | ギザギザ | 2017年（入居時） | 1本 | なし |
| 104 | ディンプル | 2019年（入居時） | 1本 | なし |
| 201 | ディンプル | 2021年（入居時） | 0本（管理会社が保管） | 入居者負担（金額の記載なし） |
| 202 | ディンプル | 2022年（入居時） | 0本（管理会社が保管） | 入居者負担（金額の記載なし） |
| 203 | ギザギザ | 2019年（入居時） | 1本 | なし |
| 204 | ディンプル | 2023年（入居時） | 0本（管理会社が保管） | 入居者負担（金額の記載あり） |
※部屋・年・鍵の種類は説明のための仮の例です。
② 方針を決める
Aさんは、次の3つを決めました。
- 1交換は大家の負担に入居者が替わるときの交換は、これからはAさんの負担にする（ガイドラインの考え方に合わせる）
- 2ディンプルキーへ交換のときに、ギザギザの鍵はディンプルキーに替えていく
- 3表に書き足す交換したら、日付・業者・鍵の番号の控えを書き足す
①の表から、交換する順番も決めました。古い鍵の部屋が先です。
- 1101号室2008年に建てたときのままの鍵。入居中なので、書面でお願いして大家の負担で替える（④）
- 2102・103・203号室ギザギザの鍵。入居者が替わるときに、ディンプルキーへ替える
- 3104・201・202・204号室ディンプルキー。入居者が替わるときに、同じ種類で替える
③ 1年あたりの費用を見積もる
8戸の入居者が平均4年ほどで入れ替わると仮定しました。
1年に入れ替わるのは、8戸÷4年＝年2戸です。1年の家賃収入は、65,000円×8戸×12か月＝6,240,000円です。
※入れ替わりの年数（平均4年）は説明のための仮の例です。
鍵の業者からディンプルキー1戸分の見積もりが出たら、家賃収入の何％かを次の1行の式で出します。
（1戸の見積もり×年2戸）÷6,240,000円×100＝家賃収入に対する割合（％）
Aさんは、見積もりが出たらこの式で割合を確かめ、その分を修繕の積み立ての中に入れておくことにしました。入居者に負担してもらう特約を付けないことで、募集のときの初期費用も少し下げられます。
④ 入居中の部屋はどうするか
101号室は、建てたときから同じ鍵でした。Aさんは、入居者に「防犯のため、大家の負担で鍵を新しくしたい」と書面で伝え、都合のよい日を聞いて交換することにしました。
入居中の部屋に入るときは
入居者の承諾と立ち会いをお願いします。
5. 鍵の受け渡しで残す記録
鍵のトラブルの多くは、「何本渡したか」「何本返ってきたか」が分からないことから起きます。
入居のとき
渡した鍵の本数、鍵の番号の控え、受け取りの署名
入居中
入居者が合い鍵を作ったと聞いたら、その本数
退去のとき
返ってきた本数。足りなければ、その場で入居者に確かめる
交換のとき
交換した日、業者、新しい鍵の番号の控え
退去のときの確かめ方は、退去立ち会いの流れで説明しています。
よくあるご質問
Q. 前の入居者が鍵を1本返していません。交換費用を請求できますか？
返していない鍵は、なくしたときと同じように考えられ、交換の費用は入居者の負担になることが多いです（ガイドラインの紛失の扱い）。その場合、使った年数は考えず、交換の費用の全額が目安です。退去のときに本数を確かめ、書面に残してください。
Q. 入居者が自分で鍵を替えたいと言っています。
契約書で、鍵の交換に大家さんの承諾が要るかを確かめてください。認めるなら、退去のときに元の鍵に戻すか、新しい鍵を全部渡してもらうかを、先に書面で決めておきます。大家さんが合い鍵を持たないと、水漏れなどの急ぐときに困ります。
Q. 交換せずに、同じ鍵を次の入居者に渡してもよいですか？
法律で交換が義務付けられているわけではありません。ただ、前の入居者が合い鍵を作っていないとは言い切れません。入居者の安全と、何かあったときの説明を考えると、交換をお勧めします。
Q. 夜中に入居者が鍵をなくし、業者を呼んだ費用はだれが払いますか？
鍵をなくしたのは入居者なので、開ける費用も入居者が払うのが基本です。大家さんが合い鍵を持っているなら、どこまで駆け付けるかを、入居のときに決めておくとよいでしょう。
入居者が替わるときの鍵の交換は、国のガイドラインでは大家さんの負担が妥当とされています。入居者に負担してもらうなら、特約にして金額まで書き、契約の前に説明します。鍵をなくしたり壊したりしたときは、入居者の負担が基本です。
8戸の鍵を1枚の表にし、交換の記録を書き足していけば、費用の見通しも防犯も両方整います。
出典：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月／同ガイドライン 別表（抜粋）／消費者契約法 第10条（e-Gov法令検索）／東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。