三鷹市で不動産の売却をお考えなら、まずは査定からご相談ください。査定は無料で、売るかどうか決めていない段階でも構いません。
このページのポイント
- 査定価格は保証ではなく、本来3か月程度で買い手が付くことを目安に算出します
- 売却の依頼（媒介契約）で価格の意見を言うとき、不動産会社には根拠を示す義務があります
- 査定額は一番高い金額ではなく、根拠を比べて選びます
このページの内容
査定でわかること
※国土交通省が利用を推奨しているマニュアルです。
出典：公益財団法人 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き」
査定価格は保証ではなく、不動産会社としての意見です。だから根拠が必要とされています。
机上査定と訪問査定
現地は見ない
机上査定（簡易査定）
所在地・面積・築年数と周辺の取引事例から、資料がそろえば数日で概算を出します。建物の傷みや境界は反映されません。
現地を見る
訪問査定（詳細査定）
建物の状態・日当たり・境界・道路との関係を確かめ、現地確認から1週間ほどで出します。売り出し価格の土台はこちらです。
査定価格には根拠が要ります
あまり知られていない、法律の決まり
不動産会社は、売却の依頼（媒介契約）にあたって価格の意見を述べるとき、その根拠を明らかにしなければなりません。根拠として認められるのは、価格査定マニュアルによる査定や、同種の取引事例などの合理的な説明です。
出典：宅地建物取引業法 第34条の2 第2項、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（国土交通省「価格査定マニュアルについて（参考資料3）」、前掲「利用の手引き」に引用）
「うちならこの金額で売れます」とだけ言って根拠を示さないのは、法律の趣旨に反します。
マンション・土地（住宅地）
取引事例比較法で、近隣の成約事例と比べ、立地・広さ・階数・向きなどの違いを補正して算出します。
戸建住宅
建物は原価法で、同じ建物を今建てたらいくらかから、築年数による価値の減少を差し引きます。土地部分は取引事例比較法で出し、合算します。
出典：公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」（マニュアルでの呼び名は「事例比較法」）／前掲「利用の手引き」
当社の報告では、比較した事例とプラス・マイナスした点までお示しします。根拠を説明できない査定額は、判断の拠り所にならないと考えます。
土地・戸建て・マンションで見るところ
土地
道路の幅と向き／土地の形（整形地か不整形地か）／高低差／用途地域と建ぺい率・容積率（建てられる広さの上限）
戸建て
築年数／雨漏りや傾きなどの状態／リフォームの履歴
マンション
同じマンション内や近隣の類似マンションの成約事例／階数・向き・角部屋かどうか／室内の状態／管理の状況／修繕積立金の水準
公的な価格指標と、実際に売れる価格
国や自治体の指標は、ご自身でも確かめられる、査定額と見比べる物差しです。
※公示地価（国土交通省・毎年1月1日時点）と基準地価（都道府県・7月1日時点。公示地価と同じ考え方で評価）は土地取引の目安。路線価（相続税路線価）は、国税庁が決める相続税・贈与税の計算用です。固定評価額（固定資産税評価額）は、市町村が固定資産税の計算用に3年ごとに評価します。
出典：東京都財務局「東京都基準地価格」（公示地価と基準地価の時点）／国税庁「令和８年分の路線価等について」（路線価）／総務省「固定資産税の概要」（固定資産税評価額）
三鷹市の住宅地の公示地価は、令和8年1月1日時点で前年から+5.0%上がりました。同じ時点の全国平均は+2.1%、東京圏は+4.5%です。地価の詳しい数字は、三鷹市の不動産売却にまとめています。町名ごとの値段は、三鷹市の土地価格を、戸建てとマンションの取引の値段は、三鷹市の不動産売却をご覧ください。
※住宅地の公示地価（1㎡あたり、令和8年1月1日時点）。最高の地点は下連雀3-6-4、最低の地点は大沢2-7-21です。
出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」／国土交通省「令和8年地価公示の概要」／三鷹市「地価公示・基準地価格について」
指標と査定額の関係は、遠慮なくお尋ねください
これらはあくまで指標で、同じ町内でも道路付けや土地の形、建物の状態で売れる価格は変わります。説明するのが私たちの仕事です。
三鷹市の物件で、当社が特に確認するところ
7%
地籍調査の進み具合
（全国は53%）
8地区
市内の地区計画
出典：国土交通省「全国の地籍調査実施状況」（令和7年度末時点）／三鷹市「地区計画策定状況」
接道・土地の形・高低差・日当たり・建物の状態に加えて、三鷹市では次の3つを確かめます。
- 境界と測量
境界が確定しているかは価格と売りやすさに直結し、確定測量が要ると期間と費用にも響きます。査定の段階で、測量図の有無と境界標の状況を確かめます（三鷹市の確定測量・境界確定） - 用途地域・地区計画
建て替えの条件が価格に影響することがあります。用途地域・建ぺい率・容積率と合わせて確かめます - 場所による地価の差
同じ間取りでも、立地で評価に差が出やすい地域です。「三鷹市の相場」という一つの数字ではなく、その場所の取引事例で査定します
当社の査定の進め方
査定の結果を聞いたうえで「今回は売らない」というご判断になっても、全く差し支えありません。無理にお勧めすることはありません。
あると査定が早く正確になる書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知（相続した物件で見当たらない場合もご相談ください）
- 固定資産税の納税通知書（毎年春に市から届くもの）
- 測量図・境界確認書（あれば。三鷹市の確定測量・境界確定）
- 間取り図・建築確認済証・検査済証・リフォームの記録（あれば）
査定額を見るときに気をつけたいこと
複数の会社に査定を頼むと、金額に差が出ることがあります。そのときに大切なのは、一番高い金額を選ぶことではなく、根拠を比べることです。
あえて率直に書きます
査定額を相場より高く出す会社の中には、まず売却の依頼（媒介契約）を取ることが目的のところがあります。そうした会社にとって、実際にその価格で売れるかどうかは二の次です。
査定は無料ですから、高い数字を出すこと自体に会社側の負担はありません。「一番高く評価してくれた会社に任せたい」と感じるのは自然な心理ですが、その心理に寄りかかった営業手法です。
- 問い合わせや内見がほとんど入らないまま、3か月以上が過ぎる
- 「そろそろ価格を見直しませんか」と値下げを促され、結局は相場並みか、それ以下まで下げる
- その間も固定資産税と管理の手間は続き、空き家なら建物も傷む
- 「売れていない」焦りから、値引き交渉に必要以上に応じ、結果として安く手放す
- 3か月程度で買い手が付く見込みの価格から始める
- 比較した事例と、プラス・マイナスした点を説明できる
- 値下げありきの交渉になりにくい
当社が査定額の根拠の説明にこだわるのは、これを避けたいからです。
売り出す価格を最終的に決めるのは、不動産会社ではなくお客様です
だからこそ、判断の土台になる査定額が「依頼を取るための数字」であってはならないと考えています。査定額と違う価格をご希望なら、見通しを率直にお伝えし、ご判断をお支えします。
相続した不動産の査定
相続をきっかけにした査定のご相談を多くお受けしています。次のような段階の査定こそ、お役に立てます。
- 売るか残すか決まっていない
- 相続人が複数いて、まず価格を知ってから話し合いたい
- 空き家のままになっている
相続登記の期限や空き家の3,000万円特別控除などは、三鷹市の空き家・相続した家の売却にまとめています。
よくあるご質問
査定に費用はかかりますか。
かかりません。机上査定・訪問査定とも無料です。査定後に売却を依頼しなかった場合も、費用は一切発生しません。
査定を頼んだら、売らなければいけませんか。
いいえ。査定は売却の申し込みではありません。結果を見て「今回は売らない」というご判断になっても差し支えありませんし、その後しつこくご連絡することもありません。
机上査定だけお願いすることはできますか。
できます。ただし机上査定は現地の状態が反映されないため、概算とお考えください。売却を具体的に検討される段階になったら、訪問査定をお勧めします。
査定にはどのくらい時間がかかりますか。
当社では、机上査定は資料が揃ってから数日以内、訪問査定は現地確認から1週間程度を目安にご報告しています。物件の権利関係や法規制の調査に時間を要する場合は、その旨を先にお伝えします。
近所に知られずに査定してもらえますか。
できます。机上査定なら現地への訪問自体がありません。訪問査定の場合も、社名の入った車で伺わない、近隣への聞き込みをしないなど、ご事情に合わせて配慮します。
査定額どおりの価格で売り出さないといけませんか。
いいえ。売出価格を決めるのは売主であるお客様です。査定額はそのための判断材料です。査定額と異なる価格をご希望の場合は、その価格での売れ行きの見通しをご説明したうえで、ご意向を尊重します。
他社の査定額と大きく違うのですが、どちらが正しいのですか。
金額だけでは判断できません。不動産会社には査定額の根拠を説明する義務がありますので、それぞれの会社に「どの取引事例と比較したのか」「なぜこの金額なのか」をお尋ねになることをお勧めします。特に飛び抜けて高い査定額については、その価格で売り出した場合に3か月でどう売るのか、見通しまで説明できるかをご確認ください。当社の査定については、他社の査定額との違いも含めてご説明します。
三鷹市以外の不動産も査定できますか。
できます。当社は全国の物件に対応しており、取引実例には宮崎県・長野県・群馬県など遠方の物件の売却もあります。三鷹市にお住まいで、離れた場所にある実家やご所有の不動産についてのご相談もお受けしています。
古い戸建てでも査定できますか。
できます。建物の価値がほとんど残っていない場合でも、土地の価値を軸に査定します。そのまま売る場合と解体して売る場合の比較も、併せてご説明できます。
土地の境界が分からなくても査定できますか。
できます。査定の段階で測量は必要ありません。ただし引き渡しまでに境界を確定させる必要が出てくる場合があるため、測量図の有無や境界標の状況は査定時に確認し、必要な手続きと期間の見通しを合わせてお伝えします。
他社の査定額を見せてもいいですか。
構いません。拝見できれば、当社の査定額との差がどこから生じているのか、比較した事例や評価の違いを具体的にご説明できます。
買取という選択肢も合わせて検討したい場合は、不動産買取のページをご覧ください。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。