再建築不可（今の家を壊すと新しく建てられない土地）の家も、売れます。価格は下がりますが、買い手はいます。どんな人が買うのか、価格の目安、交渉で気を付けることを図で整理しました。
このページのポイント
- 原因の多くは道路との接し方。原則、幅4m以上の道路に2m以上接していないと建てられません
- 価格は下がっても、それを狙う投資家は多い。売値は建物の状態で大きく変わります
- 隣地を買い足すと建てられる土地もあります。買い手の狙いを知って交渉します
このページの内容
1. 再建築不可とは
建物を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。
※前の道が建築基準法の「道路」でない場合も、建て替えられません。
※東京都では条例の上乗せがあります。例えば細い通路の長さが20mを超えると、幅3m以上が要ります。
※42条2項道路（2項道路）と呼びます。下がった部分は道路として扱われ、建物は建てられません。
出典：建築基準法（第42条・第43条。e-Gov法令検索）／江戸川区「敷地が道路より奥にある場合は建築はできますか？」（東京都建築安全条例の路地状敷地の決まり）／千葉市「法43条2項2号（旧法43条1項ただし書）許可、法43条2項1号認定について」（よくあるご質問2）
2. 誰が買うのか
投資家
安く買い、直して貸すことを考えます
隣地の所有者
自分の土地を広げられます
買取業者
不動産会社が自ら買います。早く売れやすい方法です
当社の考え：再建築不可の家も売れます
値段は下がります。ただ、その安さを狙う投資家は多くいます。
3. 価格の目安
- 1古い家が多い当社の経験では築30年以上が大半
- 2直す費用が大きい住める状態に戻すリフォーム費
- 3その分、売値が下がる買い手は直す費用を差し引きます
目安の額は、査定でお出しします。
2025年4月から、大がかりなリフォームに建築確認が必要に
木造2階建ての家などで、柱・壁・床・屋根などのどれか1種類を半分を超えて直す工事が対象です。建築確認（工事前の役所などの審査）の手間と費用がかかります。
建てた当時の決まりに合っていた家なら、接道を満たさなくても修繕できる場合があります。役所が支障なしと認めることが条件です。工事の前に役所に確かめます。
※台所・浴室・トイレの交換や、手すりの設置だけなら建築確認は要りません。
※修繕の緩和は、用途を変えて利用者が増える場合を除きます（建築基準法86条の7）。
出典：国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」／国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料（29頁）／前掲 建築基準法（第6条・第86条の7）
4. 隣地を買い足すと建てられる場合
※建てられるかは、合わせた後の敷地と道路の状況で決まります。
建てられる土地になれば、価値は上がります。都内では、それを見込んで不動産会社が買うことがあります。
当社の考え：買い手の狙いを知って交渉する
買い手は「隣を買い足したい」とは言いません。むしろ、この土地の弱点を強く伝えてきます。狙いが見えれば、売主が強気に交渉できる場面もあります。
早く手放したい場合は不動産買取も選べます。
よくあるご質問
再建築不可かどうかは、どこで分かりますか。
市区町村の建築指導の窓口で、前の道が建築基準法の道路か、敷地が何m接しているかを確かめます。当社でも調べられます。
役所の許可で、建てられるようになることはありますか。
あります。周りに広い空き地がある等の条件に合い、建築審査会の同意を得れば、特別に許可されます（43条2項2号。以前の「ただし書き」）。役所が認定する仕組み（同項1号）もあります。どちらも個別の審査です。
隣の人に買ってもらうことはできますか。
できます。隣の方にとっては土地を広げる機会です。話の持ちかけ方で結果が変わるため、不動産会社を通して進めると安心です。
このページは、建築基準法と国土交通省の資料に基づく一般的な説明と、当社の考えです（2026年10月時点）。個別の土地で建てられるかは、建築士の先生や市区町村の建築の窓口にご確認ください。
再建築不可の家のご相談は、売るか決める前でも承ります
道路の調べ方から、買い手の探し方まで一緒に考えます（お問い合わせ）。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。