使っていない家がある。固定資産税だけ払い続けている。でも何から始めればよいか分からない。空き家の売却は、住んでいる家を売るのとは少し違う準備が要ります。この記事では、流れと、つまずきやすい3つの点を説明します。
このページのポイント
- 売る前に「片付け・名義・税金」の3点を整えると、あとが楽です。
- 早さを優先するなら買取、価格を優先するなら仲介が向きます。
- 放っておくと、市区町村から指導を受けたり、税金が上がったりすることがあります。
このページの内容
1. 売却の流れと、放っておくリスク
売却の流れは、住んでいる家と同じです。くわしくは売却の流れのページをご覧ください。
空き家で違うのは、次の3点を先に確かめることです。
- 片付け：残った荷物をどうするか
- 名義：誰の名前になっているか
- 税金：売った後に何がかかるか
期間は、仲介なら相談から引き渡しまで3〜6か月ほどが目安です。買取なら1か月前後で終わることもあります。
なお、空き家は放っておくと傷みが進みます。管理が悪い空き家は「管理不全空家」として、市区町村から指導を受けることがあります。
指導を受けても直さず、勧告まで受けると、土地の固定資産税が上がることがあります。くわしくは管理不全空家のコラムをご覧ください。
「いつか使うかも」と置いておくより、早めに方向を決めることが大切です。
2. 注意点1 片付け ― 残った荷物をどうするか
空き家には、家具や衣類、仏壇などが残っていることが多いです。原則として、荷物を片付けてから引き渡します。ただし、片付けのタイミングは売り方で変わります。
仲介で売るなら、売り出す前にある程度片付けたほうが、内見の印象が良くなります。買取なら、荷物が残ったままで引き取ってくれる会社もあります。その分、価格は下がりますが、手間はかかりません。
片付け業者に頼む費用は、家の大きさと荷物の量で変わります。複数の業者から見積もりを取ってください。思い出の品や貴重品、書類は、業者に頼む前に自分で仕分けしておきます。
3. 注意点2 名義 ― 誰の名前になっているか
空き家で多いのが、亡くなった親の名義のままというケースです。この場合、買主に引き渡す前に、名義を相続人に変える登記（相続登記）が要ります。
相続登記は2024年4月から義務になりました。相続を知った日から3年以内に申請します。名義の変更は、司法書士の先生の領域です。
相続人が複数いる場合は、誰が売るかを先に決めておく必要があります。また、名義人が高齢の場合は、契約の中身を理解して自分で決められるかが大切です。
判断が難しい状態だと、そのままでは売れないことがあります。相続に関する相談は、まとめる相続へ。
4. 注意点3 税金 ― 売った後に何がかかるか
空き家を売って利益が出ると、翌年に所得税と住民税がかかります。親から相続した家は、親が買ったときの額が基準になります。買った額が分からない場合、売った額の5%を買った額とみなす扱いがあります。この場合、利益が大きくなり、税金も増えます。
くわしくは不動産を売ったときの税金のコラムをご覧ください。相続した空き家には、利益から最大3,000万円を引ける特例があります。
家を受け継いだ相続人が3人以上なら、1人あたり最大2,000万円です（令和6年以後の売却）。くわしくは空き家の3,000万円控除のコラムをご覧ください。
税金の計算と特例が使えるかの判断は、税理士の先生の領域です。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」／国税庁 No.3258 取得費が分からないとき／国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
よくあるご質問
買取と仲介、どちらを選べばよいですか。
買取は不動産会社が買うので、価格は相場より低めです。その分、1か月前後で終わることもあります。ただし、買取でも必ず買ってもらえるとは限りません。荷物が残ったままでも引き取る会社があります。仲介は一般の買主に売るので、相場に近い価格で売れますが、相談から引き渡しまで3〜6か月ほどかかります。遠方で通えない、建物が古い、相続人の間で早く分けたい場合は買取が向きます。くわしくは不動産買取のご案内をご覧ください。
建物を壊してから売ったほうがよいですか。
一概には言えません。古い家でも、買主が壊す前提で買うことが多いです。先に壊すと解体費がかかるうえ、翌年の土地の固定資産税が上がることがあります。不動産会社に相談してから決めてください。
遠方に住んでいて、現地に行けません。売れますか。
売れます。鍵を預かって内見の対応を任せる方法や、契約を郵送で進める方法があります。くわしくは遠方の実家のコラムをご覧ください。
売れない空き家はどうすればよいですか。
まず買取の見積もりを取ってください。それでも難しい場合は、貸す方法や、空き家バンクに登録する方法もあります。空き家バンクとは、市区町村が空き家を紹介する仕組みです。くわしくは三鷹市の空き家のコラムをご覧ください。
税金の特例や空き家に関する法律は、改正で変わります。この記事は2026年11月時点の内容です。最新の情報を確かめてください。
具体的な税金の計算は、税理士の先生にご確認ください。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。