不動産を売ったときの税金｜計算のしかたと、税金がかからない場合

家や土地を売って「もうけ」が出ると、所得税と住民税がかかります。計算のしかたと、税金が軽くなる・かからない場合を図で整理しました。

1. 税金がかかるのは「もうけ」だけ

買ったときの金額を「取得費」、売るための費用を「譲渡費用」といいます。引いた残りが「もうけ」（譲渡所得）です。

1. 1売った金額買主から受け取る代金
2. 2取得費を引く買ったときの代金など（建物は古くなった分を減らす）
3. 3譲渡費用を引く売るためにかかった費用
4. 4特例を引く使える場合。残りに税金がかかる

入るもの

仲介手数料・印紙税（売主の負担分）・立退料・売るための取り壊しの費用など。もっと良い条件で売るため、前の契約をやめたときの違約金も入ります

入らないもの

ふだんの修繕の費用や、固定資産税など、家を持ち続けるための費用

出典：国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）／国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの

2. 税率は、持っていた期間で変わる

税率は、持っていた期間で2種類に分かれます。

※所得税には、復興特別所得税（所得税の2.1%）を含めています。

出典：国税庁 No.1440／東京都主税局「土地・建物等の譲渡に係る所得税・住民税」

3. 税金が軽くなる・かからない場合

住んでいた家

もうけから最高3,000万円を差し引けます。条件は、住まなくなってから3年たつ日がある年の、12月31日までに売ることです

10年を超えて持った自宅

もうけのうち6,000万円までは、税率が14.21%に下がります（所得税10.21%＋住民税4%）。家も土地も、売った年の1月1日で10年を超えていることが条件です。3,000万円の特例と一緒に使えます

相続した家や土地

相続税を払っていれば、その一部を取得費に足せます。申告期限から3年以内に売ることが条件です

相続した空き家には、別の特例（最高3,000万円。相続人が3人以上なら2,000万円）があります。住んでいた家と同じ年に売ると、合わせて3,000万円までです。空き家の3,000万円控除をご覧ください。

出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例／国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例／国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

4. 申告と、売る前の準備

特例を使うには、売った翌年に確定申告をします。税金が0円になる場合も同じです。

• 買ったときの売買契約書と、代金の領収書
• 売るときの売買契約書と、仲介手数料などの領収書
• 住んでいた家なら、住まなくなった日が分かる書類
• 相続した家なら、相続税の申告書の控え

※確定申告には「譲渡所得の内訳書」を付けます。

相続した家を売る流れは相続した不動産の売却にまとめています。

出典：国税庁 No.3302

このページは、国税庁と東京都主税局の資料に基づく一般的な説明です（2026年10月時点）。ご自身の税額や特例が使えるかは、税理士の先生か税務署にご確認ください。

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。