更新料とは｜相場と、取れるかどうか｜株式会社ランドスケープ

「2年ごとに家賃1か月分の更新料」。首都圏では当たり前のように見える費用です。しかし「払わなくてもよいのでは」と疑問に思う入居者もいます。大家の側も、「本当に請求してよいのか」と不安になることがあります。この記事では、更新料の相場と、取れるかどうかの考え方を説明します。

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1. 更新料とは何か

更新料とは、契約を更新するときに入居者が大家に払うお金です。多くの契約は期間が2年です。2年ごとに更新があり、そのたびに更新料がかかります。

更新料は、法律で決められたお金ではありません。あくまで契約で決める費用です。ですから、契約書に書いていなければ、払う必要はありません。大家にとっては、2年に1度の収入です。

管理会社に更新の事務を頼む場合、その手数料に充てることもあります。

国土交通省が2007年に公表した調査があります。更新料をもらう物件の割合と、その額に大きな地域差がありました。東京では約65%の物件が更新料をもらい、額は家賃の1か月分でした。神奈川は約90%で0.8か月分でした。

千葉は約83%で1か月分、埼玉は約62%で0.5か月分です。京都は約55%で、額は1.4か月分と全国で最も高い水準でした。一方、大阪と兵庫は、当時の調査では0%でした。更新料の習慣が少ない地域といえます。

北海道や広島、福岡なども割合が低い地域でした。

古い調査なので、目安として見てください。首都圏では家賃の1か月分前後が目安です。大家が更新料を設定するときは、周りの物件とそろえるのが基本です。

相場より高いと、入居者が決まりにくくなります。

更新料については、「入居者に一方的に不利で無効だ」と争った裁判があります。最高裁判所は2011年（平成23年）7月15日の判決で結論を出しました。要点は次の通りです。

更新料の条項が契約書にはっきり具体的に書かれていること。そして、家賃の額や更新の期間に比べて高すぎるなどの特別な事情がないこと。この2つを満たせば、更新料の条項は無効とはいえない、という判断です。この裁判では、1年ごとに家賃の2か月分程度を払う契約が、有効とされました。

大家の立場では、契約書に金額と時期を明記しておくことが大切です。そうすれば、更新料の請求が認められる場合があります。逆に、口頭だけの約束や、あいまいな書き方では、請求が難しくなります。

更新の手続きをしないまま、契約期間が過ぎることがあります。入居者が更新の書類を返さず、そのまま住み続ける場合です。この場合、借地借家法で、契約は自動的に更新されたとみなされます。借りる側を守る法律です。

これを「法定更新」といいます。法定更新になると、契約の期間は「定めなし」になります。そのため「2年ごとの更新」という前提がなくなります。

以後の更新料をもらえないことがあります。法定更新のときも更新料の条項が及ぶかは、契約書の書き方で結論が分かれます。大家の立場では、更新の時期を忘れずに管理し、書類を取り交わすことが大切です。

契約書に「法定更新の場合も更新料を払う」と書く方法もあります。ただし、その有効性は弁護士の先生に確かめてください。

契約書に更新料が書かれている場合、払わないと契約違反になります。ただし1回の未払いだけで、すぐに契約解除になるわけではありません。大家との信頼関係が壊れたかどうかで判断されます。まずは大家や管理会社と話し合ってください。

できます。更新料は契約で決めるお金なので、更新の前に交渉する余地があります。長く住んでいる入居者や、周りの相場より高い場合は、話し合いに応じる大家もいます。

違います。更新料は大家に払うお金です。更新事務手数料は、管理会社や仲介会社の事務に対して払うお金です。両方かかる契約もあります。契約書で、誰にいくら払うのかを確かめてください。

別の話なので、同時に求めることはできます。ただし家賃の値上げには、周りの家賃との差など正当な理由が必要です。くわしくは家賃の値上げのコラムをご覧ください。

更新料の扱いは、契約書の書き方と地域の習慣で変わります。この記事は2026年11月時点の一般的な内容です。実際の契約では、契約書の条文を必ず確かめてください。

更新料の条項が有効かどうかや、未払いへの具体的な対応は、弁護士の先生にご確認ください。

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