家賃が2か月、3か月と入らない。連絡しても返事がない。そんなとき、大家さんは「早く出て行ってほしい」と考えます。しかし、退去までには法律で決まった手順があります。この記事では、滞納から強制退去までの流れと、現実にかかる時間とお金を説明します。
このページのポイント
- 入居者が自分から出て行かない場合は「督促→
契約解除→ 裁判→ 強制執行」の順で進みます。 - 全体で半年前後かかることが多く、費用も数十万円単位になります。
- 鍵の交換や荷物の運び出しを大家が勝手にすると、大家が罪に問われることがあります。
このページの内容
1. まず督促と内容証明
最初にすることは、入居者への連絡です。電話や手紙で、滞納の事実と支払いの期限を伝えます。連帯保証人や家賃保証会社がいる場合は、そちらにも連絡します。
うっかり忘れや振込ミスなら、連絡だけで解決することが多いです。それでも払われないときは、内容証明郵便を送ります。内容証明とは、手紙の日付と中身を郵便局が証明してくれる仕組みです。
届いた日を証明する「配達証明」も付けるのが一般的です。内容証明には、「○日までに払わなければ契約を解除する」と書きます。この手紙が、あとで裁判の証拠になります。
2. 契約解除 ― 「信頼関係が壊れた」かどうか
家賃を1回払い忘れただけでは、契約は解除できません。民法では、期限を決めて催促し、それでも払われないときに解除できると定めています。さらに裁判所は、大家と入居者の「信頼関係が壊れたか」を見ます。借りる側を守る考え方です。
何か月分の滞納で解除が認められるかは、決まっていません。過去の滞納のくり返しや、連絡を無視しているかどうかなど、事情を総合して見られます。実際に退去してもらうのは大変です。
弁護士の先生に頼まないと難しく、弁護士費用もかかります。契約解除の通知は、内容証明で送ります。「期限までに払わなければ、期限の翌日に契約を解除する」という書き方が一般的です。
3. 明渡し訴訟と強制執行
契約を解除しても、入居者が出て行かないことがあります。このときは、裁判所に「建物明渡請求訴訟」を起こします。建物を明け渡すよう命じる判決を求める裁判です。
裁判所に納める手数料は、訴えの額（訴額）で決まります。明渡しの訴額は、建物の評価額をもとに計算します。滞納家賃の額とは別です。
たとえば訴額が100万円なら、書面での申し立てで1万2,500円です。額は裁判所の最新の早見表で確かめてください。判決が出ても、まだ終わりではありません。
入居者が自分で出て行かないときは、裁判所の執行官に強制執行を申し立てます。裁判所の力で退去させる手続きです。裁判所のサイトによると、執行官はまず明渡しの期限を決めて催告します。期限は原則として催告から1か月後です。
その期限内の日に「断行」、つまり実際の運び出しが行われます。強制執行には予納金（裁判所に先に預けるお金）が必要です。金額は裁判所や申し立ての内容で変わります。このほか、荷物の運び出しと保管を業者に頼む費用がかかります。
4. かかる期間と費用の目安
ここからは当社の一般的な理解で、目安です。期間は、滞納の始まりから強制執行まで、半年から1年ほどです。主な費用は4つです。
弁護士の先生への費用、裁判所の手数料、強制執行の予納金、運び出し業者の費用です。合計で数十万円から、荷物が多ければ100万円近くになることもあります。その間、家賃は入りません。長引くほど大家の損失は増えます。
だからこそ、家賃保証会社を使っている物件が多いです。保証会社がいれば、滞納家賃を立て替えてもらえます。裁判の費用を保証会社が負担する契約もあります。
5. 大家がやってはいけないこと
一番大事な注意です。裁判を通さずに、大家が自分の力で退去させることは認められていません。これを「自力救済」といいます。たとえば次の行為です。
- 勝手に鍵を交換する
- 留守中に部屋に入り、荷物を運び出す
- 玄関に「出て行け」と貼り紙をする
- 電気やガスを止める
こうした行為は、刑法の住居侵入や器物損壊にあたる恐れがあります。逆に大家が損害賠償を求められることもあります。鍵の交換や荷物の処分を認める契約の条項も、無効と判断されることがあります。
滞納が続いたら、早めに弁護士の先生に相談してください。手順を守ることが、結果的に一番早く終わる道です。
出典：民法 第541条・第542条（e-Gov法令検索）／民事執行法 第168条・第168条の2（e-Gov法令検索）／刑法 第130条・第261条（e-Gov法令検索）／裁判所「不動産引渡（明渡）執行」／裁判所「手数料」／裁判所「手数料額早見表」（PDF、令和8年9月15日改訂）
よくあるご質問
滞納が1か月でも契約解除できますか。
ふつうは難しいです。裁判所は信頼関係が壊れたかどうかを見ます。1か月の滞納だけでは、解除は認められにくいです。まずは連絡と督促から始めてください。
保証人に請求できますか。
連帯保証人がいれば請求できます。ただし2020年4月以降に結んだ契約では、個人の保証人に上限額が要ります。上限が書かれていないと保証は無効です。それより前の契約は、上限がなくても無効にはなりません。契約書を確かめてください。
入居者と連絡が取れません。夜逃げでしょうか。
連絡が取れなくても、勝手に部屋に入ってはいけません。残された荷物は入居者の持ち物です。この場合も裁判と強制執行の手続きが必要です。弁護士の先生に相談してください。
滞納家賃は結局回収できますか。
判決が出ても、相手に財産がなければ回収は難しいです。実際には、滞納家賃より退去を優先し、未払い分を一部あきらめる解決も多いです。
裁判の手数料や手続きは法律の改正で変わります。この記事は2026年11月時点の内容です。実際に動く前に、裁判所の最新の案内を確かめてください。
契約解除や裁判の具体的な進め方は、弁護士の先生にご確認ください。
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