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実家の登記を調べたら、土地しか出てこない。古い家や、増築した部分では、そんなことがあります。建物が登記されていない状態を「未登記」と呼びます。この記事では、未登記の建物を相続したときの確かめ方とやることを説明します。
このページのポイント
- 未登記の建物でも、相続の対象になり、相続税の計算にも入ります。
- 法律では、登記のない建物の持ち主は、表題登記を申請することになっています。
- 売るときは、登記をしてからでないと進めにくいのが実際です。
1. 未登記かどうかの確かめ方
建物の登記は、法務局で登記事項証明書をとって確かめます。登記事項証明書とは、家や土地の記録を写した書面です。土地の記録はあるのに、建物の記録が見つからないことがあります。
次の書類も手がかりになります。
- 固定資産税の納付書についてくる明細（課税明細書）
- 市区町村の名寄帳（持ち主ごとの不動産の一覧）
市区町村は、登記とは別に、税のための記録を持っています。明細に建物が載っていても、登記があるとは限りません。明細の「家屋番号」が空いていると、未登記の可能性があります。登記のことは、法務局でも相談できます。
市区町村の名寄帳で、亡くなった人の土地と建物の一覧を取る方法は、相続財産の調べ方で説明しています。
2. 未登記でも相続の対象
登記がなくても、建物は亡くなった人の財産です。相続人がその建物を受け継ぎます。相続税の計算にも入ります。国税庁の説明では、家の評価額は固定資産税評価額に1.0を掛けた額です。登記がないからといって、評価から外れるわけではありません。相続税の計算は、税理士の先生の領域です。
3. 表題登記の決まり
不動産登記法第47条は、表題登記のない建物の持ち主について定めています。持ち主になった日から1か月以内に、表題登記を申請する決まりです。表題登記とは、建物の場所・広さ・構造などを初めて記録する登記です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象とされています（第164条）。過料とは、刑事罰ではなく、お金を納める制裁です。
表題登記の申請は、土地家屋調査士の先生の領域です。建物を測り、図面を作って申請します。その後、持ち主の名前を記録する「所有権保存登記」をします。こちらは司法書士の先生の領域です。
4. 売るときに困ること
未登記のままだと、売る手続きが進めにくくなります。買主が住宅ローンを使う場合、銀行は建物に担保を設定します。担保を設定するには、建物の登記が必要です。そのため、売る前に登記をそろえるのが一般的です。登記には時間がかかるので、売ると決めたら早めに動きます。
古くて取り壊す予定の建物なら、登記をせずに壊す方法もあります。壊したら、市区町村に届け出ます。壊すかどうかは、売り方と合わせて考えます。相続した家の売り方は、「三鷹市の空き家・相続した家の売却」をご覧ください。
よくあるご質問
増築した部分だけ未登記です。
建物の登記はあっても、増築部分が反映されていないことがあります。その場合は、登記の内容を変える手続きをします。土地家屋調査士の先生にご相談ください。
未登記の建物の固定資産税は、誰に届きますか。
市区町村の税の記録にある持ち主あてに届きます。亡くなった後の持ち主の届け出は、市区町村の窓口でご確認ください。
未登記の建物にも、相続登記の義務はありますか。
相続登記の義務は、登記に持ち主の名前がある家や土地が対象です。未登記の建物は、まず表題登記の決まりが関わります。どの順で進めるかは、土地家屋調査士・司法書士の先生にご確認ください。
出典：不動産登記法（e-Gov法令検索）第47条・第76条の2・第164条／国税庁 タックスアンサー No.4602 土地家屋の評価
この記事は、2026年11月時点の法律と国税庁の資料をもとにしています。制度は変わることがあるので、手続きの前に最新の情報を確かめてください。
具体的な建物の登記の手続きは、土地家屋調査士の先生にご確認ください。
相続の手続き全体のご相談は、まとめる相続でも受け付けています。
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