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家賃保証会社は、入居者が家賃を払えなくなったときに、代わりに大家さんへ払う会社です。いまは多くの賃貸契約で使われています。国の調査では、何らかの保証を求める契約が約8割あり、その約8割で保証会社が使われています。このページでは、大家さんにとっての利点と費用、契約前に確かめる点をまとめます。
このページのポイント
- 保証会社は、家賃の滞納などを大家さんに立て替えます。費用は入居者が払うことが多いです。
- 保証の中身（何を、いくらまで、いつまでに請求すれば払われるか）は会社や商品で違います。契約前に確かめます。
- 国の登録制度があり、2025年10月からは要配慮者向けの「認定」の仕組みもできました。
このページの内容
1. 保証会社の仕組みと、連帯保証人との違い
滞納が起きると、保証会社がいったん大家さんに立て替えて払い、あとで入居者に請求します（流れの図は3節）。個人の連帯保証人との違いを、表にまとめます。
| 家賃保証会社 | 個人の連帯保証人 | |
|---|---|---|
| 払ってもらえるか | 契約の範囲内で、会社が立て替える | 保証人の財力しだい |
| 上限 | 保証の契約で決まる | 2020年4月以降の契約は「極度額（上限の金額）」を書面で決める必要がある。決めないと保証契約は無効 |
| 請求の手間 | 決まった手続きで請求する | 大家さんが保証人に連絡・請求する |
| 保証人が亡くなった場合など | 会社が続く限り保証も続く | 保証人の事情で頼れなくなることがある |
相続したアパートは、保証人の契約を確かめる
個人の連帯保証人の極度額は、2020年4月1日の民法改正で必要になりました。相続で受け継いだアパートでは、古い契約のまま保証人がついていることがあります。いつの契約か、極度額が書かれているかを確かめてください。
2. だれが、いくら払うのか
保証料は、入居者が払うのが一般的です。大家さんが払う形の商品もあります。保証料は、会社や商品で大きく違います。
| 費用 | 値段を左右すること | 確かめること |
|---|---|---|
| 最初の保証料 | 家賃の額、保証の範囲、入居者の審査の結果 | 家賃と管理費の合計の何％か |
| 更新の保証料 | 商品の決まり | 年ごとか、月ごとか。いくらか |
保証料は、管理会社や仲介の会社に、複数の会社・商品の見積もりを出してもらって比べます。次の順番で進めると、比べやすくなります。
- 1使える会社と商品を聞く管理会社や仲介の会社に、提携している保証会社と商品を挙げてもらう
- 2同じ条件で見積もりを出してもらう同じ部屋の家賃と管理費で、最初と更新の保証料を出してもらう
- 3保証の中身と並べる3節の①〜③（何を・いくらまで・いつまでに）を、下の表に書き込む
- 4入居者の初期費用の合計を見る保証料を足すと、入居者の払う合計がいくらになるかを確かめる
| 書き込む項目 | 記入例 | 会社・商品1 | 会社・商品2 |
|---|---|---|---|
| 最初の保証料（家賃と管理費の合計の何％か） | 見積もりに書かれた割合を、そのまま書き写す | ||
| 更新の保証料（年ごとか月ごとか、いくらか） | 1年ごと（額は見積もりを書き写す） | ||
| 保証の範囲（家賃・退去時の修繕費など） | 家賃・管理費のみ。退去時の修繕費は対象外 | ||
| 保証の上限（金額や月数） | 家賃・管理費の24か月分まで | ||
| 滞納を知らせる期限 | 滞納した月の翌月末までに報告 | ||
| 国の登録業者か | 登録あり（国土交通省の一覧で確かめた） |
※印刷して使う表です。「会社・商品1」「会社・商品2」の列は、見積もりを見ながら書き込みます。記入例は、説明のための仮の例です。保証料の額は、見積もりの数字をそのまま書き写します。
保証料を含めた募集の条件の決め方は、入居者募集の流れと広告料で説明しています。
家賃が入りやすい
滞納があっても、家賃が入りやすくなります
督促の手間が減る
督促（支払いのお願い）を自分でする場面が減ります
貸しやすくなる
連帯保証人がいない人にも貸しやすくなります
入居者の初期費用は上がります
保証料は、入居者の初期費用を押し上げます。初期費用が高いと、申し込みを迷う人もいます。募集の条件を決めるときは、合計でいくらになるかも見てください。
3. 契約前に確かめる5つのこと
保証の中身は、会社や商品で違います。次の5つは、必ず確かめてください。
| 確かめること | なぜ大事か |
|---|---|
| ① 何を保証するか （家賃・管理費・退去時の修繕費・裁判の費用など） | 家賃だけで、退去時の費用は対象外の商品もある |
| ② いくらまで保証するか （上限の金額や月数） | 長引く滞納では上限をこえることがある |
| ③ いつまでに知らせれば払われるか | 滞納の報告が遅れると、払われないことがある |
| ④ 国の登録業者か | 登録制度は任意。登録業者は国の基準を満たしている |
| ⑤ 契約の条項に、入居者に一方的に不利な取り決めがないか | 不当な条項は使えない場合がある |
- 1滞納が起きる入居者の家賃が入らない
- 2保証会社に報告大家さん（または管理会社）が、決められた期限までに
- 3保証会社が立て替え大家さんに払う
- 4保証会社が入居者に請求立て替えた分を回収する
国の登録制度（④）
国土交通省には、家賃債務保証業者の登録制度があります。2017年10月25日に始まった制度で、一定の基準を満たした会社が登録されます。登録は任意ですが、選ぶときの目安になります。登録業者の一覧は、国土交通省のホームページで見られます。
最高裁が無効とした条項（⑤）
最高裁は2022年12月12日、ある保証会社の条項について判断を示しました。入居者が家賃を滞納して連絡がとれないなどのとき、保証会社が部屋を明け渡したものとみなせる、という条項です。最高裁は、この条項は消費者契約法に反して無効だとしました。
大家さんの側も、保証会社まかせにせず、契約の中身を知っておくことが大切です。個別の契約の条項が使えるかどうかは、弁護士の先生に確かめてください。
4. 例：8戸のアパートを相続したAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。そのうち1室の入居者が、家賃を3か月滞納したあと退去しました。保証会社を使っていた場合と、使っていなかった場合を比べます。
| 項目 | 保証会社あり（保証範囲内の場合） | 保証会社なし・保証人なし |
|---|---|---|
| 滞納家賃3か月分 | 195,000円を立て替えてもらえる | 195,000円を自分で請求する |
| 退去時の修繕費（入居者負担分） | 商品によっては立て替え対象 | 自分で請求する |
| 請求の手間 | 期限内の報告と書類のやりとり | 督促、場合によっては裁判 |
| 滞納を知らせるのが遅れた場合 | 契約で決めた期限を過ぎると、保証の対象から外れ、195,000円を自分で請求することになる商品もある | ― |
| 回収できない場合の損 | 上限をこえた分のみ | 滞納家賃195,000円と修繕費がまるごと損になりうる（敷金があれば、その分は差し引ける） |
Aさんが気をつけたこと：「滞納を何日以内に知らせるか」
報告が遅れると、保証の対象から外れる商品もあります。管理会社に任せている場合は、管理会社がいつ報告しているかを確かめておきましょう。
滞納から退去までの流れは、家賃滞納から退去までの流れ｜裁判と強制執行の現実で説明しています。
5. 保証会社をつけるかは、大家さんが決める
保証会社への加入を入居の条件にするかどうかは、募集の条件の一つです。大家さんが、管理会社や仲介の会社と相談して決めます。決め方は、主に次の3つです。
| 決め方 | 向いている場面 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 保証会社への加入を必ず求める | 連帯保証人を頼める人がいない人も受け入れたい。督促の手間を減らしたい | 入居者の初期費用が上がる。審査に通らない人には貸せない |
| 保証会社か連帯保証人の、どちらかを求める | 申し込む人の事情に合わせて、選べる幅を広げたい | 個人の連帯保証人は、極度額（上限の金額）を書面で決める |
| 保証会社と連帯保証人の、両方を求める | 滞納のときの備えを厚くしたい | 条件が重く、申し込みが減ることがある |
今の入居者に、あとから加入を求めるとき
住んでいる人の契約に、あとから保証会社を加えるのは、契約の中身を変えることです。入居者の合意が要ります。断られたら、今の契約のまま続きます。頼むときは、契約の更新の時期などに、理由を添えて話し合います。
6. 審査に落ちたとき・保証会社が倒産したとき
申し込んだ人が、保証会社の審査に落ちたとき
審査の基準は、保証会社ごとに違います。1社に落ちても、別の会社なら通ることがあります。大家さんがとれる道は、主に次の3つです。
- 1別の保証会社の審査を頼む管理会社や仲介の会社に、ほかに提携している会社があるかを聞く
- 2連帯保証人をつけてもらう保証会社の代わりに、または保証会社に加えて。極度額を書面で決める
- 3今回は見送る条件が合わないときは、無理に貸さない
高齢の方など、住まいの確保に配慮が必要な方を受け入れやすい保証会社については、下のよくあるご質問をご覧ください。
保証会社が倒産したとき
保証会社が倒産すると、立て替えを受けられなくなることがあります。そのあいだに滞納が起きると、家賃が入らないおそれがあります。入居者に新しい保証会社に入り直してもらうには、入居者の合意と、新しい会社の審査が要ります。
倒産に備えて、契約前に確かめること
- 国の登録業者かを確かめます。登録には、純資産額1,000万円以上などの基準があります。登録は5年ごとの更新です。
- 登録業者は、受け取った家賃などを、自分の財産と分けて管理することが求められています。
- 管理会社に任せているときは、保証会社が倒産したらどう動くかを、前もって聞いておきます。
登録は、倒産しないことを約束するものではありません。それでも、選ぶときの目安になります。
よくあるご質問
Q. 保証会社は大家が選べますか？
管理会社や仲介の不動産会社が、提携している会社を案内することが多いです。大家さんとして、どの会社のどの商品かを聞き、上の5つを確かめてください。
Q. 保証会社をつけたら、連帯保証人は要りませんか？
物件によります。両方を求める物件もあります。個人の連帯保証人をつける場合は、極度額を書面で決める必要があります。
Q. 高齢の方や連帯保証人のいない方にも使えますか？
使える保証会社は多くあります。2025年10月からは、住宅の確保に配慮が必要な方の保証を引き受けやすい会社を国が「認定」する仕組みもできました。審査の考え方は入居審査で大家が見るところをご覧ください。
Q. 相続したアパートで、今の入居者に保証会社がついているか分かりません。
管理会社か、入居時の契約書で確かめてください。保証会社の契約は、大家さんが代わっても続くのがふつうですが、名義の変更の連絡が要る場合があります。相続後の連絡先の整理は、相続したアパート｜管理会社・入居者・保証会社への連絡で説明しています。
家賃保証会社は、大家さんの家賃を守る心強い仕組みです。ただし、保証の中身は会社や商品で違います。契約前に「何を・いくらまで・いつまでに」を確かめてください。
出典：国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」（平成29年国土交通省告示第898号、平成29年10月25日施行）／国土交通省 社会資本整備審議会 資料（令和3年度 家賃債務保証業者の登録制度に関する実態調査：保証を求める契約が約8割、そのうち約8割が保証会社を利用）／消費者委員会 第254回 資料（国土交通省「家賃債務保証業者の登録制度」）（登録の基準：純資産額1,000万円以上、5年ごとの更新、家賃等の分別管理）／法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」（個人の根保証の極度額。2020年4月1日施行）／国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」（認定家賃債務保証業者。令和7年10月1日施行）／最高裁判所 令和4年12月12日 第一小法廷 判決（令和3(受)987、家賃債務保証業者の契約条項と消費者契約法10条）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。