実家の土地が「借りている土地」だった、と相続で初めて知る方がいます。建物は親のものでも、土地は地主のものです。「地主に断りが要るのか」「お金を払うのか」と不安になります。この記事では、借地権付きの建物を相続したときの進め方を説明します。
このページのポイント
- 相続で借地権を引き継ぐのに、地主の承諾は要りません。
- 名義書換料（承諾料）は相続では原則かかりませんが、求められることもあります。地主への連絡は早めに。
- 売るときは地主の承諾が要り、得られないときは裁判所に許可を求める制度があります。
このページの内容
1. 借地権とは ― 建物は自分のもの、土地は借りもの
借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利です。建物は自分（親）のものですが、土地は地主のものです。毎月や毎年、地主に地代（土地の賃料）を払います。
親が亡くなると、この「借りる権利」も相続の対象になります。民法896条では、相続人は亡くなった人の権利と義務をまとめて引き継ぎます。
借地権も、地代を払う義務も、そのまま相続人に移ります。
2. 相続では地主の承諾は要らない
借地権の多くは、賃借権（賃貸借の契約で土地を借りる権利）です。賃借権を他人に渡すには、地主の承諾が要ります。民法612条に決まりがあり、承諾なしに渡すと契約を解除されることもあります。ただし、これは「譲渡」、つまり売ったり譲ったりする場合の話です。
相続は譲渡ではありません。法律の決まりで自動的に引き継ぐものなので、地主の承諾は要りません。「相続したので地主に断られた」ということは、法律上は起きません。ただし、遺言で相続人以外の人がもらう場合は、売るときと同じで承諾が要ります。
とはいえ、地主との関係は長く続きます。相続したこと、誰が引き継いだかは早めに伝えましょう。地代の振込名義が変わることも、あわせて伝えます。
3. 名義書換料は原則かからない ― ただし地代は払い続ける
借地権を売るときは、地主に「名義書換料」や「承諾料」を払う慣習があります。これは、承諾をもらう代わりに払うお金です。相続では承諾そのものが要りません。そのため、名義書換料も原則かかりません。
地主から承諾料を求められることがあります。ただ、相続では法律上の支払い義務はないのが基本です。ただし、契約書に特別な取り決めがあれば、その内容を確かめてください。
一方で、地代は払い続ける必要があります。相続の話し合いが長引いても、地代を止めてはいけません。地代を払わないと、契約を解除されるおそれがあります。
誰が払うかが決まるまでは、相続人の誰かが代表して払っておくのが安全です。
4. 建物の名義変更と、相続税での扱い
建物は相続人の名義に変える必要があります。相続登記は2024年4月から義務になり、3年以内に登記します。くわしくは親が亡くなったらやることのコラムをご覧ください。手続きは司法書士の先生の領域です。
借地権そのものは、登記がなくても相続で引き継がれます。建物の登記は、それとは別の役割です。地主以外の人、たとえば土地を新しく買った人に、借地権を主張する手段です（借地借家法10条）。建物の名義変更は早めに済ませましょう。
借地権は、相続税の計算でも財産として数えます。国税庁の説明（No.4611）では、土地を更地として評価した額を出します。更地とは、建物がない状態の土地です。それに「借地権割合」をかけます。
借地権割合は、国税庁の路線価図にA〜Gの記号で示されています。たとえば路線価の横に「C」とあれば70％です。相続税の計算そのものは、税理士の先生の領域です。
5. 売るときは地主の承諾が要る
相続した借地権付きの建物を売りたい場合は、話が変わります。売ることは「譲渡」なので、賃借権の場合は民法612条のとおり地主の承諾が要ります。このとき、名義書換料を払うのが一般的です。
金額は地域や契約で異なり、決まった額はありません。地主との話し合いで決めます。
地主がどうしても承諾しない場合は、裁判所に頼む制度があります。借地借家法19条の決まりです（土地を借りる契約が賃貸借の場合）。
地主に不利にならないのに承諾しないとき、裁判所が代わりに許可を出せます。裁判所が、地主へのお金の支払いを条件にすることもあります。
裁判所の手続きは、弁護士の先生の領域です。
地主に買い取ってもらう、という方法もあります。どの方法が合うかは、地主の意向と契約の内容で変わります。
出典：e-Gov法令検索 民法（第612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限、第896条 相続の一般的効力）／e-Gov法令検索 借地借家法（第10条 借地権の対抗力、第19条 土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）／国税庁 タックスアンサー No.4611 借地権の評価／国税庁 路線価図・評価倍率表／法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A
よくあるご質問
地主に連絡しないまま住み続けても大丈夫ですか。
法律上は、連絡しなくても借地権は相続されます。ただし、地代の振込名義が変わると、地主が不審に思います。今後の関係のために、早めに連絡しましょう。
相続人の1人が建物に住み、ほかの相続人は何ももらえませんか。
借地権付きの建物も財産です。住む人がほかの相続人にお金を払う分け方（代償分割）などがあります。くわしくは代償分割のコラムをご覧ください。
更新のときに、相続を理由に断られることはありますか。
相続は更新を断る理由にはなりません。更新のときは、更新料などの話し合いが別にあります。契約の内容によるので、契約書を確かめてください。
借地の決まりや慣習は、地域や契約で違います。この記事は2026年11月時点の法律と国税庁の説明をもとにしています。実際の契約書の内容を、必ず確かめてください。
地主との契約の解釈や交渉の具体的な対応は、弁護士の先生にご確認ください。
相続した家や土地のご相談は、方針が決まる前でも承ります
司法書士・税理士の先生とまとめてご相談いただけます（まとめる相続）。
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