不動産を売った翌年の確定申告｜やり方と必要書類

家を売った翌年の春、「確定申告は必要ですか」はよくある質問です。会社員の方は、申告自体が初めてという場合も多いです。このページでは、申告が要るかどうかの見分け方をまとめます。用意する書類と進め方も書きます。

1. 申告が要る人・要らない人

売った値段から、買った値段と売るためにかかった費用を引きます。残った金額が「利益（譲渡所得）」です。

• 利益が出た人：申告が要ります。給与の人も、年末調整とは別に自分で申告します。
• 利益が出なかった人：納める税金がなければ、申告しなくてよいのが原則です。
• 申告で適用を受ける特例を使う人：申告が要ります。この種の特例は、申告しないと受けられません。

損が出た場合、給与などほかの収入と相殺することは原則できません。ただし、自宅を売って損が出た場合は、条件を満たせば相殺できる特例があります。これを使うにも申告が要ります。

買った値段が分からない場合は、売った値段の5%を買った値段とみなして計算します。古い家では、この扱いで利益が大きく出ることがあります。

計算の中身と税率は、不動産を売ったときの税金のコラムをご覧ください。相続した空き家の控除は空き家の3,000万円控除のコラムをご覧ください。

2. 申告の時期と、税金を払う時期

申告は、売った翌年の2月16日から3月15日までです。所得税はこの期限までに払います。住民税は通常、その年の6月以降に市区町村から通知が来て払います。

「売った日」は、引き渡しの日が原則です。契約の日にすることもできます。年末に契約して年明けに引き渡した場合は、どちらの年の申告になるかが変わります。

3. 用意する書類

• 確定申告書（売った利益を別枠で計算する用紙「第三表」を含む）
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）。売った物件の情報と計算を書く用紙です
• 売ったときの売買契約書の写し
• 買ったときの売買契約書の写し。建てたときの請負契約書など
• 仲介手数料や印紙代などの領収書
• 売った物件の登記事項証明書（物件の情報を書くために使います）
• 源泉徴収票（給与の人。申告書を書くときに見ます。提出は要りません）
• 特例を使う場合は、特例ごとの追加書類

自宅の3,000万円控除で、住民票と物件の住所が違う場合があります。そのときは戸籍の附票（住所の履歴が分かる書類）などが要ります。

買ったときの契約書が無いと、5%で計算することになりがちです。古い書類でも探してください。通帳の記録など、別の資料で買った値段を示せる場合もあります。税理士の先生に相談してください。

4. 申告の進め方と、税理士の先生に頼む目安

申告は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で画面の案内に従って作れます。内訳書もその中で作成できます。作った申告書は、ネットで送るか、印刷して税務署に出します。

次のような場合は、税理士の先生に頼むことをおすすめします。

• 買った値段が分からない、または証拠が不十分
• 相続した物件で、取得の時期や値段の扱いが分からない
• 特例を2つ以上検討している
• 共有の物件で、持分ごとの計算が要る

不動産会社は、税金の計算や申告の代行はできません。書類の準備と、士業の先生へのつなぎまでが役割です。

出典：国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）／国税庁 No.3102 譲渡所得の申告期限／国税庁 No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合／国税庁 No.3258 取得費が分からないとき／国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例／国税庁 No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人／国税庁 令和7年分 譲渡所得の申告のしかた

その他のテーマは不動産コラムにまとめています。