土地を売ると、もうけた分に税金がかかります。税金の計算のしくみは、不動産を売ったときの税金のコラムにまとめています。この記事では、土地を売るときに特に迷いやすい点を3つに絞ります。5年の数え方、買った値段が分からないとき、測量や解体の費用の扱いです。
このページのポイント
- 税率は所有期間が5年を超えるかどうかで約2倍変わります。
- 5年は「売った年の1月1日時点」で数えるので、実際の期間より短く数えられます。
- 買った値段が分からないときは売値の5％を取得費に使え、売るための測量費などは引けます。
このページの内容
1. 税率は5年を境に約2倍変わる
土地を売ったもうけにかかる税金は、給料とは別に計算します。税率は2段階です。売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら39.63％です。5年超なら20.315％です。
所得税・住民税・復興特別所得税の合計です。復興特別所得税は、今は所得税の額の2.1％です。令和9年（2027年）分からは、内訳が変わる予定です。
復興特別所得税1.1％と、防衛特別所得税1％に分かれます。防衛特別所得税は、防衛費にあてる新しい税です。合計は2.1％のままです（財務省の税制改正の大綱による）。
税率の中身や特例の全体像は、不動産を売ったときの税金のコラムをご覧ください。
2. 5年の数え方 ― 「売った年の1月1日」が基準
ここが一番の落とし穴です。所有期間は、買った日から売った日までではありません。「売った年の1月1日の時点で、5年を超えているか」で判定します。
例を挙げます。2021年3月に買った土地を、2026年6月に売るとします。実際には5年3か月持っています。しかし、2026年1月1日の時点では4年10か月です。
この場合は「5年以下」となり、短期の税率になります。長期の税率にするには、2027年1月1日以降に売る必要があります。
つまり、買った年の翌年から数えて、6回目の1月1日以後に売れば長期です。買った月によっては、ほぼ6年待つことになります。売る時期を迷っているなら、この境目を先に確認しましょう。
なお、相続や贈与でもらった土地は、前の持ち主が買った日から数えます。親が30年持っていた土地を相続してすぐ売っても、長期になります。
3. 買った値段が分からないとき ― 売値の5％
税金は売値そのものにはかかりません。売値から取得費と譲渡費用を引いた「もうけ」にかかります。取得費は手に入れるのにかかったお金、譲渡費用は売るためにかかったお金です。
土地で多いのが、取得費が分からないケースです。古くから持っている土地や、相続した土地でよくあります。買った値段が分からないときは、売値の5％を取得費に使えます。この場合、売値の95％がもうけと見なされます。
税金が大きくなりやすいので注意が必要です。
親や祖父母が買ったときの契約書や領収書があれば、それが取得費です。古い書類でも探してください。買った値段を示す資料の探し方は、税理士の先生の領域です。5％より有利な方法があるかも同じです。
4. 測量費・解体費は「売るための費用」
譲渡費用は、売るために直接かかったお金です。仲介手数料、契約書の印紙代のほか、土地では次の2つが大きいです。
- 測量費：境界を確定するための測量にかかった費用です。
- 解体費：建物を壊して土地だけ売ったときの、壊す費用です。
どちらも、売るために直接かかった場合に限り、もうけから引けます。売る前から別の目的で行ったものは、引けないことがあります。領収書を必ず残しておいてください。
測量の進め方は確定測量のコラムをご覧ください。
出典：国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）／国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの／国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき／財務省 令和8年度税制改正の大綱（防衛特別所得税・復興特別所得税）／国税庁 タックスアンサー No.3102 譲渡所得の申告期限（譲渡の日の考え方）
よくあるご質問
売った年の「売った日」はいつですか。
原則は、土地を引き渡した日です。契約した日を選ぶこともできます。年をまたぐときは、どちらにするかで長期・短期が変わることがあります。税理士の先生に相談してください。
親から相続した土地です。所有期間はいつから数えますか。
親が買った日から数えます。相続した日からではありません。相続の相談はまとめる相続へ。
税金を安くするために、売る時期をずらしてもいいですか。
5年の境目を待ってから売るのは、よくある判断です。ただ、その間に相場が下がる可能性もあります。税率の差と相場の動きを、両方見て決めます。
確定申告はいつ、どうやりますか。
売った翌年の2月16日から3月15日までです。進め方は売った翌年の確定申告のコラムにまとめています。
税率や特例は、法律の改正で変わることがあります。この記事は2026年11月時点の内容です。最新の情報は国税庁のサイトで確認してください。
具体的な税額の計算や特例の適用は、税理士の先生にご確認ください。
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。