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父が亡くなり、母が今の家に住み続けることになった。家の名義は子が受け継ぎ、母には「配偶者居住権」をつける。そんな分け方を考えるとき、「将来この家は売れるのか」が気になります。このページでは、配偶者居住権と売却の関係を説明します。
このページのポイント
- 配偶者居住権は、遺産分割協議書か遺言で決め、登記をして守ります。
- 権利は原則、配偶者が亡くなるまで続き、ほかの人に売ることはできません。
- 家を売るときは、配偶者と話し合って権利をなくしてから売るのが普通です。
1. 配偶者居住権とは
配偶者居住権は、2020年（令和2年）4月1日から始まった権利です。亡くなった人の家に住んでいた夫や妻が使えます。その家に、タダで住み続けられる権利です（民法第1028条）。家の名義（持ち主）は、子など別の人にすることができます。
取得の方法は2つです。
- 相続人の話し合い（遺産分割協議）で決める
- 遺言で贈る（遺贈）
2020年4月1日より前に書かれた遺言では、設定できません。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所が決めることもあります。
主な決まりは、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 続く期間 | 原則、配偶者が亡くなるまで。協議や遺言で年数を決めることもできる（第1030条） |
| 登記 | 持ち主は、配偶者に登記をさせる義務がある（第1031条） |
| 売る・ゆずる | 配偶者居住権そのものは、人にゆずれない（第1032条） |
| 人に貸す | 持ち主の承諾がなければ、人に貸せない（第1032条） |
なお、亡くなった人が家を配偶者以外の人と共有していた場合は、使えません。
夫婦の共有名義の家で片方が亡くなったとき、その持分を誰が受け継ぐかは、夫婦の共有名義の家で説明しています。
2. 権利がついた家は売れるのか
家の持ち主（子など）が、家を売ること自体は禁止されていません。ただし、配偶者居住権が登記されていると、買った人にも権利を主張できます。買った人は、配偶者が住み続ける家を手に入れることになります。そのため、権利がついたままでは、買い手はかなり限られます。
一方、配偶者の側は、自分の権利を人に売ることはできません。施設に入るなどで家を出ても、権利をお金に換えて売ることはできません。
3. 家を売るときの進め方
家を普通の値段で売るには、先に配偶者居住権をなくすのが普通です。方法は、主に次の2つです。
- 配偶者と持ち主が合意して、権利をなくす（配偶者が施設に入るときなど）
- 配偶者が亡くなり、権利が終わってから売る
1の場合、持ち主から配偶者にお金を払うこともあります。国税庁の資料にも、合意で権利をなくしてお金を受け取る例が載っています。このとき、受け取った配偶者に所得税がかかることがあります。お金を払わない、または安すぎると、贈与税などの問題になることがあります。合意でなくす前に、税の扱いを税理士の先生に確かめてください。権利をなくしたら、登記を消す手続きも要ります。司法書士の先生の領域です。
4. 遺産分割協議書に書いておきたいこと
配偶者居住権を協議で決めるときは、協議書に次の点を明記します。
- どの建物に、配偶者居住権を設定するか（登記のとおりに書く）
- 誰が建物の持ち主になるか
- 権利の期間（亡くなるまでか、何年か）
協議書の書き方と登記は、司法書士の先生の領域です。代わりにお金を払う分け方は「代償分割とは｜家を1人が引き継ぎ、ほかの相続人にお金を払う方法」をご覧ください。
よくあるご質問
配偶者居住権がなくても、すぐに追い出されることはありますか。
「配偶者短期居住権」という別の権利があります。亡くなった人の家に、タダで住んでいた場合の権利です。遺産の分け方が決まるまでなど、一定の間は住み続けられます。少なくとも、亡くなってから6か月は住めます。
母が施設に入りました。家を貸して費用に充てられますか。
母が人に貸すには、持ち主の承諾が要ります。承諾があれば貸せます。売るか貸すかは、家族で話し合って決めます。
配偶者居住権をつけると、相続税は安くなりますか。
国税庁は、居住権と持ち主の分などを分けて評価します。その考え方を、資料で示しています。具体的な計算は、税理士の先生にご確認ください。
出典：民法（e-Gov法令検索）第1028条・第1029条・第1030条・第1031条・第1032条・第1036条／法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」／国税庁「『配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例』について（情報）」／国税庁「『配偶者居住権に関する譲渡所得に係る取得費の金額の計算明細書』等の記載例について（情報）」
制度の中身は、変わることがあります。この記事は2026年11月時点の民法と法務省・国税庁の資料をもとにしています。
具体的な協議書の書き方と登記は、司法書士の先生にご確認ください。
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