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古い家を壊して、駐車場にすれば、手間がかからずお金も入る。空き家を持つ人が、一度は考えることです。確かに、建物がなければ、雨漏りや倒壊の心配はなくなります。一方で、壊すと土地の固定資産税が上がり、売るときの税の特例が使えなくなることもあります。
このページでは、駐車場や更地にして使う道を比べ、収支の出し方と、始める前に確かめることを説明します。古家を残して売るか、壊して売るかは相続した家は「壊して売る」か「そのまま売る」か｜解体の時期と費用の持ち方にまとめているので、ここでは「売らずに使う」場合に絞ります。
このページのポイント
- 家を壊すと、翌年から土地の固定資産税・都市計画税が上がります。駐車場の収入から、この増える分を引いて考えます。
- 相続した空き家の3,000万円の特例は、壊した後に駐車場として貸すと使えなくなります。特例の期限が残っているなら、先に「売る予定があるか」を決めます。
- 月極駐車場は、建物を建てる目的の土地の貸し借りではないので、借地借家法の強い保護はかかりません。ただ、借りた人が車庫などを建てると話が変わります。契約書で決めておきます。
1. 3つの使い方を比べる
月極駐車場
1台ずつ月決めで貸す。自分で管理するか、管理を委託する。
時間貸し駐車場
業者に土地を貸す。業者が機械を置き、運営する。持ち主は業者から地代を受け取る。
更地のまま管理
何もせず、草刈りと見回りだけ。
| 使い方 | 始める費用の目安 | 収入 | 手間 | やめやすさ |
|---|---|---|---|---|
| 月極駐車場 | 解体＋砂利敷き・区画。舗装するとさらにかかる | 台数×月の賃料×埋まる割合 | 募集・集金・苦情。委託すれば少ない | 契約で決めた予告期間で終えられる |
| 時間貸し駐車場 | 解体費。機械や舗装は業者が負担することが多い | 業者が決める地代（固定が多い） | ほとんどない | 業者との契約の解約条件による |
| 更地のまま管理 | 解体費＋簡単な柵 | なし | 草刈り・ごみの不法投棄対策 | — |
向いている場所
- 時間貸しは、駅や店の近くなど、短い時間止めたい人が多い場所に向きます。
- 月極は、周りに駐車場の足りない住宅が多い場所に向きます。
- 周りの月極駐車場に「空きあり」の看板が多いなら、需要は弱いと考えます。
2. 壊す前に確かめる4つのこと
- 1固定資産税いくら上がるか
- 2売るときの特例期限が残っていないか
- 3相続税の特例貸付事業用宅地等
- 4借りる人建物を建てないか
① 固定資産税がいくら上がるか
家が建っている土地には、税を軽くする「住宅用地の特例」があります。家を壊すと、その翌年から特例が外れます。計算のしかたは空き家の固定資産税はいくら？計算のしかたと安くする方法で説明しています。自分の土地の評価額は、毎年の納税通知書の「価格」の欄で分かります。
② 売るときの税の特例が残っていないか
相続した空き家を売るとき、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（空き家の3,000万円控除｜使える条件と2027年末の期限）。家を壊して土地を売る場合は、次の2つが条件です（国税庁No.3306）。
- 壊した時から売る時まで、建物や構築物（駐車場の設備なども含む）の敷地として使っていないこと
- 貸していないこと
駐車場として貸すと、この特例は使えなくなります
特例は、相続の日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ることが条件です。期限が残っていて、近いうちに売る可能性があるなら、駐車場にするのは待ちます。
③ 相続税の特例（貸付事業用宅地等）
将来の相続で、駐車場として貸している土地は、条件を満たすと200㎡まで評価が50％減ることがあります（国税庁No.4124）。
- 建物や構築物の敷地であることが条件です。何も整えていない土地に車を止めさせるだけでは使えません。
- 砂利敷きは、砂利の厚さや整え方によって構築物と見られるかが分かれます。
- 相続の前3年以内に貸し始めた土地は、原則として対象外です。
くわしくは税理士の先生に確認してください。
④ 借りる人が建物を建てないか
借地借家法の「借地権」は、建物を持つための土地の貸し借りです。月極駐車場は、ふつうはこれに当たりません。ただ、借りた人が自分で車庫や物置を建てると、扱いが変わるおそれがあります。契約書に「建物・工作物を置かない」と書いておきます。
すでに駐車場や貸地として貸している土地を相続したときの扱いは、相続した駐車場・貸地の扱いで説明しています。
3. 税と申告のこと
所得税・住民税
駐車場の収入から経費（固定資産税、管理の委託料など）を引いた利益に、税がかかります。会社員でも、給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が必要です。
消費税
土地を貸すことには、ふつう消費税はかかりません。ただ、地面を整え、フェンスや区画を設けて駐車場として貸す場合は、消費税がかかる取引になります（国税庁No.6213）。売上が小さい個人は、消費税を納めなくてよい場合が多いですが、確認してください。
4. ケーススタディ：駐車場にするか考えるEさん
説明のための仮の例です。評価額・駐車場の賃料も例です。
Eさんは50代。東京都の多摩地域にある実家（土地165㎡、築55年の木造）を、8年前に父から相続しました。相続から3年以上たっているので、空き家の3,000万円の特例の期限は過ぎています。
最寄り駅から歩いて15分。周りは一戸建てとアパートが多く、月極駐車場はほぼ満車です。Eさんの子どもが、10年ほど先にこの土地に家を建てるかもしれません。
今の負担（空き家のまま）
| 費用 | 1年の金額 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10万円 |
| 管理の委託 | 管理会社の見積もりの1年分 |
| 火災保険 | 保険料の1年分 |
固定資産税・都市計画税10万円の計算（土地の評価額3,000万円の場合）
- 固定資産税：3,000万円×1/6×1.4％＝7万円
- 都市計画税：3,000万円×1/3×0.3％＝3万円
月極駐車場にした場合
| 項目 | 計算 | 1年の金額 |
|---|---|---|
| 収入 | 6台×月1万2,000円×12か月×埋まる割合80％ | 69万1,200円 |
| 固定資産税（壊した後・上限の目安） | 3,000万円×70％×1.4％ | －29万4,000円 |
| 都市計画税（壊した後・上限の目安） | 3,000万円×70％×0.3％ | －6万3,000円 |
| 収入から税を引いた額 | 33万4,200円 | |
| 管理の委託料・賠償の保険 | 見積もり | 上の額から引く |
※家のない土地は、課税標準額が評価額の70％までに抑えられる決まりがあります。ここでは、上限まで上がったと仮定しています。実際の上がり方は、前の年の税額との調整の仕組みなどで変わります。正確な額は、壊す前に物件のある市区町村（23区は都税事務所）で確かめてください。
空き家のまま
税 年10万円
住宅用地の特例が効いている。
壊した後（上限の目安）
税 年35万7,000円
固定資産税29万4,000円＋都市計画税6万3,000円。
始める費用
- 解体（家の広さ、道の幅、残った家財の量で変わる）
- 砂利敷き・区画のロープ・看板
- どちらも2〜3社から見積もりを取る。
比べた結果
Eさんは、「空き家のままの1年」と「駐車場にした1年」を並べて比べました。管理の委託と保険は、どちらでも同じくらいかかると見て、表から外しました。
| 1年のお金 | 空き家のまま | 駐車場にした |
|---|---|---|
| 駐車場の収入 | 0円 | ＋69万1,200円 |
| 固定資産税・都市計画税 | －10万円 | －35万7,000円 |
| 所得税・住民税（利益の約20％と仮定） | 0円 | －6万6,840円 |
| 手元に残る額 | －10万円 | ＋26万7,360円 |
※税は、利益（収入69万1,200円－固定資産税・都市計画税35万7,000円）の約20％と仮定しています。実際の税率は、給与など他の所得と合わせて決まります。所得税は5〜45％、住民税は10％なので、会社員では20％より高くなることが多いです。
1年の差＝26万7,360円－（－10万円）＝約36万7,000円
空き家のままでも税10万円は出ていくので、その分も差に入ります。
10年分では約367万円です。始める費用（解体・砂利敷き・区画）の見積もりの合計が367万円より少なければ、10年で取り戻せる計算です。元が取れる年数は、「見積もりの合計÷約36万7,000円」で出せます。
Eさんは、駐車場を10年ほど使う予定です。見積もりの合計は、367万円を下回りました。
Eさんは、次の点も確かめました。
- 子どもが家を建てるときは、駐車場の契約を終える必要がある。契約書に「解約は1か月前（または2か月前）の予告」と書いてもらう。
- 時間貸しの業者2社にも地代の見積もりを頼み、月極と比べる。
- 解体は年明けに行い、その年の固定資産税は住宅用地の特例のままにする（1月1日の状態で決まるため）。
- 解体の前に、近所へのあいさつと、境界の目印の写真を撮っておく（空き家を解体する前にやること）。
Eさんは、「10年使えば、始める費用を取り戻したうえで、空き家の傷みの心配もなくなる」と考え、月極駐車場を選びました。税の申告は、翌年から自分でする予定です。駐車場の収入は「不動産所得」として申告します。収入と経費の分け方と計算は、大家の確定申告｜不動産所得の計算で説明しています。
Eさんの決め方のコツ
- 「今の支出」と「駐車場にした後の収支」を、税が上がる分まで入れて比べた。
- 売るときの特例の期限が過ぎていることを先に確かめた。
- 将来の使い道（子どもが建てる）に合わせて、やめやすい形を選んだ。
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よくあるご質問
Q. 家を残したまま、庭だけを駐車場にできますか？
庭に車を止められる広さがあれば、できることがあります。ただ、空き家の3,000万円の特例は、貸した時点で使えなくなります。家の傷みの心配も残ります。
Q. アスファルトで舗装したほうがいいですか？
舗装すると見た目がよく、雑草も生えにくくなりますが、費用が上がります。将来の相続税の特例（貸付事業用宅地等）では、舗装の有無が関わることがあります。収支と合わせて税理士の先生に確認してください。
Q. 更地にして何もしないのはどうですか？
管理は楽になりますが、税は上がり、収入はありません。雑草とごみの不法投棄に注意が要ります。売るまでの短い間なら、考えられる道です（壊して売るか、そのまま売るか）。
Q. 駐車場の利用者の車が傷つけられたら？
駐車場の設備に問題があった場合は、持ち主が責任を問われることがあります。契約書に「車の盗難・事故の責任は負わない」と書き、賠償の保険にも入っておきます（空き家が近所に損害を与えたら）。
空き家を壊して駐車場にすると、管理は楽になり、収入も生まれます。ただ、土地の税が上がり、売るときの特例が使えなくなることもあります。
まず、相続した空き家の特例の期限と、将来の使い道を確かめてください。そのうえで、「今の支出」と「駐車場にした後の収支」を、上の表と同じ形で並べ、始める費用を何年で取り戻せるかを出すと、決めやすくなります。税の判断は、税理士の先生に確認してください。
相続した空き家をどうするかの全体は、相続した家は「売る・貸す・住む・そのまま」の4択｜比べ方にまとめています。
出典：国税庁 タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁 タックスアンサーNo.2260「所得税の税率」／国税庁 タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」／国税庁 タックスアンサーNo.6213「土地の譲渡及び貸付け」／e-Gov法令検索「借地借家法」第2条／総務省「固定資産税の概要」（住宅用地の特例）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。