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アパートを相続したら、建物の保険がどうなっているかを、早めに確かめてください。保険の契約者が亡くなった親のままでは、いざという時に手続きが進みにくくなります。また、賃貸の建物には、自宅とは違う「入っておきたい保険」があります。
このページでは、大家さんが入る保険と、入居者に入ってもらう保険の分け方を整理します。空き家の保険は空き家の火災保険｜入れる保険と、断られたときで説明しています。
このページのポイント
- 建物の火災保険は、同じ建物を建て直せる金額（再調達価額）で入ります。
- 入居者の失火で建物が燃えても、燃え移った隣の部屋や共用部分の分は、火を出した入居者から賠償を受けにくい。だから大家さん自身の保険が要ります。
- 外階段や塀などが原因で人がけがをしたときは、大家さんが責任を負うことがあります。これに備えるのが施設賠償責任保険です。
このページの内容
1. だれが、どの保険に入るか
アパートの保険は、大家さんと入居者で分けて考えます。
大家さんが入る
建物の火災保険／地震保険（火災保険とセット）／施設賠償責任保険／家賃の補償の特約など（任意）
入居者に入ってもらう
家財の火災保険／借家人賠償責任保険（家財の保険の特約）／個人賠償責任保険（特約）
| 備えること | 入る人 | 保険 |
|---|---|---|
| 建物の火事・落雷・風災・水漏れなど | 大家さん | 建物の火災保険 |
| 地震・噴火・津波による建物の損害 | 大家さん | 地震保険（火災保険とセット） |
| 建物の不具合で、人にけがをさせた・物を壊した | 大家さん | 施設賠償責任保険 |
| 事故で部屋が使えない間の家賃 | 大家さん（任意） | 家賃の補償の特約など |
| 入居者自身の家具や家電 | 入居者 | 家財の火災保険 |
| 入居者が部屋を燃やした・水浸しにしたときの大家さんへの賠償 | 入居者 | 借家人賠償責任保険（家財の保険の特約） |
| 入居者が下の階に水漏れさせたときの賠償 | 入居者 | 個人賠償責任保険（特約） |
賃貸の建物の地震保険は、建物の持ち主（大家さん）が入るものです
入居者は、自分の家財の分だけ入れます。
入居者の保険は、契約書に書いて確かめます
入居の条件として契約書に書き、入居時に加入の証明を出してもらいます。更新の時期に、続けて入っているかも確かめましょう。
2. なぜ大家さん自身の保険が要るのか
「入居者の不注意で火事になったら、入居者に払ってもらえばいい」と思いがちです。でも、そう単純ではありません。
「失火責任法」という法律があります
火事を出した人に「重大な過失」がなければ、燃え移った先への賠償責任は負わない、という決まりです。たとえば、2階の部屋から出火して隣の部屋が燃えても、隣の部屋（大家さんの建物）への賠償を、ふつうの不注意では求めにくいのです。
一方、火を出した部屋そのものについては、入居者は「部屋を元どおりにして返す約束」を守れなくなります。これは契約の問題なので、借家人賠償責任保険で備えてもらいます。
火を出した部屋
入居者の借家人賠償責任保険
燃え移った他の部屋・共用部分
大家さんの火災保険
※大家さんが建物の保険に入っていないと、燃え移った分は自分で直すことになります。
3. 建物の火災保険は「建て直せる金額」で
火災保険の金額の決め方には、2つの考え方があります。
時価
- 建て直す金額から、古くなった分を引いた金額
- 保険金で建て直すには、足りないことが多い
再調達価額（新価）
- 同じ建物を今、建て直すのにかかる金額
- 保険金で建て直せる
消防庁の資料も、時価で入ると、保険金だけで同じ建物を建て直すのは難しいと説明しています。築年数の古いアパートほど、時価は低くなり、差が大きくなります。
保険会社に「再調達価額でいくらか」を出してもらいます
その金額で入るのが基本です。建物の値打ちより高い金額で入っても、払われる保険金は増えません。
4. 地震保険の上限と、払われる割合
地震による火事や倒壊は、火災保険だけでは払われません。地震保険は、火災保険とセットで入ります。
30〜50％
保険金額は、火災保険の金額のこの範囲
5,000万円
建物の上限（アパートなどの共同住宅は扱いが違うので保険会社に確認）
1,000万円
家財の上限
5,000万円は、地震保険の法律の政令で決まった建物の上限です。ただ、賃貸アパートなどの共同住宅や、マンションの共用部分は扱いが異なります。日本損害保険協会も、くわしくは保険会社や代理店に問い合わせるよう案内しています。戸数の多いアパートをお持ちの方は、建物の上限がいくらになるかを保険会社に確かめてください。
※保険金額に対する割合。それぞれ時価（の同じ割合）が上限です。
地震保険は、建て直しの全額をまかなうものではありません
生活や事業の立て直しのための保険だと考えてください。入るかどうかは、建物の古さ、地盤、借入れの残り、手元のお金で考えます。
5. 施設賠償責任保険が要る理由
建物の「設置や保存の不具合」で人にけがをさせたときの責任は、民法で次の順に決まります。
まず、建物を使っている人（占有者）
建物の不具合で人にけがをさせたとき、まず責任を負います
占有者が注意を尽くしていたとき
責任は持ち主に移ります
持ち主（大家さん）
過失がなくても責任を負います
アパートで起こりやすいのは、次のような場面です。
- さびた外階段の手すりが外れ、入居者が転んでけがをした
- ブロック塀や外壁の一部が崩れ、通行人や車に当たった
- 共用部分の配管から水が漏れ、下の部屋の家財をぬらした
こうした賠償に備えるのが、施設賠償責任保険です
建物の火災保険に特約として付けられることが多いです。補償の範囲は保険会社で違うので、「共用部分の配管からの水漏れが入るか」を必ず聞いてください。
6. ケーススタディ：8戸のアパートを相続したAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。親が入っていた火災保険の証券を見ると、次のとおりでした。
| 項目 | 親の契約 | 気になった点 |
|---|---|---|
| 契約者・被保険者 | 亡くなった親 | 相続人に変える手続きが要る |
| 建物の保険金額 | 3,000万円（時価） | 建て直しには足りない |
| 地震保険 | なし | ― |
| 施設賠償 | なし | 外階段が古い |
| 入居者の保険 | 8戸中2戸が更新時に切れたまま | 確かめていなかった |
Aさんは、保険会社に再調達価額の見積もりを頼みました。建物の再調達価額は8,000万円と出ました（説明のための仮の数字）。地震保険を付けると、保険金額は2,400万〜4,000万円の範囲です。Aさんは上限の50％で考え、払われる額を確かめました。
※いずれも、時価に対する割合が上限です。
Aさんは、次の4つを決めました。
- 1契約者を変える保険会社に連絡し、自分に変える手続きをする
- 2入り直す建物は再調達価額8,000万円で。地震保険と施設賠償を付ける
- 3外階段を補修保険に頼らず、さびの点検と補修を先にする
- 4加入をお願い保険の切れていた2戸の入居者に手紙を出す
「保険は備え、補修は予防」
保険料は上がりました。でも、建物の不具合による事故は、保険があっても大家さんの責任が消えるわけではありません。Aさんは「保険は備え、補修は予防」と分けて考えることにしました。
建物の見回りや、法律で決まった点検を1年の予定にまとめる方法は、賃貸物件の法定点検｜年間の予定表で説明しています。
7. 保険を見直す時期
保険は、入ったら終わりではありません。次の時期に見直してください。
相続したとき
契約者・被保険者の変更。保険金額が再調達価額になっているか
更新のとき
保険料と補償の範囲。不要な特約、足りない特約
入居者の入れ替わりのとき
新しい入居者の家財の保険・借家人賠償の加入
火災保険の契約期間は、今は最長5年が一般的です
保険料の目安を出す団体（損害保険料率算出機構）が2021年に、使える期間を最長10年から最長5年に縮めると決めました。各保険会社では、2022年10月ごろからの契約で、最長5年になっています。長い契約で入っていた頃と比べて、見直しの機会が増えています。くわしくは保険会社にご確認ください。
よくあるご質問
Q. 火災保険料は経費になりますか？
賃貸の建物の火災保険料は、不動産所得の必要経費になります。何年分かをまとめて払ったときの扱いは、税理士の先生に確かめてください。経費の考え方は賃貸の経費になるもの・ならないもので説明しています。
Q. 水害の補償も付けるべきですか？
物件の場所によります。市区町村のハザードマップで、浸水が想定される場所かを確かめてから決めてください。
Q. 入居者が保険に入ってくれません。
契約書に加入の約束があれば、それを示してお願いします。新しく貸すときは、加入を入居の条件にしてください。
Q. 管理会社に保険のことを任せられますか？
入居者の保険の確認は、管理の仕事に含まれることが多いです。建物の保険をどう入るかは、大家さんが決めます。
賃貸の建物の保険は、大家さんが入るものと、入居者に入ってもらうものに分けて考えます。建物は建て直せる金額で入り、施設賠償を付け、入居者の加入も確かめる。相続したら、まず証券を出して、契約者と保険金額を見直してください。
出典：財務省「地震保険制度の概要」（PDF）、財務省「地震保険制度の概要」、地震保険に関する法律施行令 第2条（e-Gov法令検索）、日本損害保険協会「備えて安心 地震保険の話」（PDF）、総務省消防庁「火災保険加入の際の注意点(2)」、総務省消防庁「火災保険加入の際の注意点(5)」、民法 第717条（e-Gov法令検索）、失火ノ責任ニ関スル法律（e-Gov法令検索）、損害保険料率算出機構「火災保険参考純率改定のご案内」（2021年）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。