相続税対策で不動産を買う前に｜よくある失敗と「5年ルール」

公開日 2026年11月4日最終更新 2026年11月6日

「不動産を買うと相続税が下がる」と聞いたことがある方は多いでしょう。たしかに、不動産は現金より低く計算されやすい財産です。ただ、やり方や時期をまちがえると、思った効果が出ません。この記事では、不動産での相続税対策のよくある失敗を並べます。

1. なぜ不動産で相続税が下がると言われるのか

相続税は、財産ごとに決まったやり方で値段をつけて計算します。現金はほぼ額面どおりです。土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算します。どちらも、売れる値段より低くなりやすい値段です。人に貸している土地や建物は、さらに低く計算されるしくみがあります。くわしくは「相続は現金と不動産どっちが得か｜相続税の評価のしくみ」をご覧ください。

2. 失敗1 亡くなる直前に買って、思った効果が出ない

当社が一番伝えたいのが、この失敗です。体調が悪くなってから、急いで貸す不動産を買う。これまでは、それで評価を下げる方法がとられることがありました。今でも、不動産の買い方や借り入れの経緯、相続税がどれだけ軽くなるかなどによっては、路線価などでの評価が認められず、別の方法で評価される場合があります（最高裁 令和4年4月19日判決）。

2027年1月1日以後の相続から、ルールが変わる予定です。亡くなる前5年以内に買った・建てた、一定の貸している不動産が対象です。これらは、相続のときの実際の取引の値段で評価する方向です。財務省の税制改正の大綱（令和7年12月26日 閣議決定）に書かれています。買った値段をもとにした計算（その80％）も認められる見込みですが、どちらでも、これまでの路線価などの計算ほどは評価が下がりません。当社では、この見直しを「5年ルール」と呼んでいます。

買った年ではなく、亡くなった時期で決まる点に注意してください。対象の不動産をいま買い、5年たたずに相続が起きると、新しい計算になります。対象の範囲や数え方は、「相続税の5年ルールとは（令和9年1月から）」をご覧ください。移行期の扱い（経過措置）や、小口に分けて売る不動産商品の扱いもあります。くわしい扱いは、国の正式な決まりで確かめてください。

もう1つ、直前の注意があります。自宅や貸している土地の評価を下げる特例（小規模宅地等の特例）です。亡くなる前3年以内に貸し始めた土地は、原則として貸付用の特例から外れます。例外もあるため、判断は税理士の先生の領域です。

3. 失敗2 分けにくくなり、家族でもめる

現金を不動産に替えると、分けにくくなります。アパート1棟を、兄弟3人で分けることはできません。共有（何人かで1つを持つこと）にすると、売るにも全員の同意が要ります。分け方まで考えずに買うと、相続のときにもめる原因になります。分け方の考え方は「遺産相続で預貯金と不動産を公平に分けるには」をご覧ください。

4. 失敗3 相続税を払うお金が足りない

相続税は、原則として現金で納めます。期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です（相続税法27条）。現金を不動産に替えすぎると、納めるお金が足りなくなります。期限までに急いで売ると、安く手放すことにもなりかねません。期限に合わせた売り方は「相続税の納付期限（10か月）に間に合わせて家を売るには」をご覧ください。

5. 失敗4 税だけを見て、収支を見ない

貸す不動産は、空室や修繕で収入が減ることがあります。借入をして買う場合は、返済も続きます。税が少し下がっても、収支が赤字では意味がありません。相続したアパートの考え方は「相続した賃貸アパート｜入居者がいるまま売るか、持ち続けるか」をご覧ください。

次の世代に引き継ぐことを考えた物件の選び方は、相続対策の不動産投資で説明しています。

出典：財務省 令和8年度税制改正の大綱（二 資産課税 (4) 相続税等の財産評価の適正化）／財務省 令和8年度税制改正の大綱（全文PDF・令和7年12月26日 閣議決定）／相続税法（e-Gov法令検索）第27条／国税庁 タックスアンサー No.4602 土地家屋の評価／国税庁 タックスアンサー No.4124 小規模宅地等の特例／国税庁 タックスアンサー No.4614 貸家建付地の評価

この記事の5年ルールは、2026年11月時点の財務省の大綱にもとづく内容です。国税庁の正式な通達が出ると、細かい点が変わることがあります。実際に進めるときは、最新の情報で確かめてください。

具体的な相続税対策の効果は、税理士の先生にご確認ください。

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