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冬の朝、久しぶりに実家に行くと、床がぬれていた。台所の下の水道管が凍って割れ、水が出続けていた。人が住んでいれば、その日のうちに気づきます。でも空き家では、次に誰かが行くまで、水は流れ続けます。
このページでは、冬の空き家で水道管の凍結と破裂を防ぐ方法を、通う回数に合わせて選べるように説明します。水道・電気・ガスを残すか止めるかの全体の考え方は空き家の水道・電気・ガスは止める？残す？で説明しています。ここでは冬の凍結に絞って深めます。
このページのポイント
- 気温が氷点下4度くらいまで下がると凍りやすいと言われます。ただ、風の当たる所・日の当たらない所の管は、それより高い気温でも凍ることがあります。首都圏でも、内陸や山あいの家、むき出しの管は注意します。
- 空き家の対策の基本は「メーターボックスの元栓（止水栓）を閉め、管の中の水を抜く」。東京都水道局も、凍結しそうな時期に数日家を空けるときは元栓を閉めるよう案内しています。
- 破れたら、まず元栓を閉め、修理は指定給水装置工事事業者（自治体が指定した水道工事店）に頼みます。メーターより家側の修理は持ち主の負担になります。
このページの内容
1. 空き家の凍結が怖い理由
住んでいる家と空き家では、凍結の怖さが違います。
| 住んでいる家 | 空き家 | |
|---|---|---|
| 家の中の温度 | 暖房で上がる | 外とほぼ同じまで下がる |
| 水の動き | 毎日使うので管の水が入れ替わる | 管の中で水が止まったまま |
| 気づくまで | 水が出ない、音がする、ですぐ気づく | 次に行く日まで気づかない |
| 破れたとき | 水を止めて修理すれば済むことが多い | 水が出続け、床・壁・下の階を傷める。水道代も増える |
「東京だから大丈夫」とは言い切れません
東京都水道局は、凍結しやすい12月〜3月上旬に数日家を空けるときは、メーターボックスの中のバルブ（元栓）を閉めるよう案内しています。国土交通省の「空き家管理チェックリスト」も、冬の管理として「給水管の元栓の閉栓」を挙げています。首都圏でも、冷え込む夜は氷点下になる地域があります。
2. 凍りやすい家と場所を見分ける
まず、自分の家がどのくらい凍りやすいかを見ます。
凍りやすい家の目安
| 当てはまること | 理由 |
|---|---|
| 内陸、山あい、川沿い、高台にある | 夜の冷え込みが強い |
| 北向きで、日が当たりにくい | 昼も温まらない |
| 築年数が古く、管が外に出ている | 保温材がない、または傷んでいる |
| 屋外に給湯器がある | 給湯器や、その周りの管が凍りやすい |
| 冬に1か月以上、誰も行かない | 凍っても溶けても気づかない |
家の中と外の凍りやすい場所
- 外の壁を伝う、むき出しの水道管
- 北側・日陰・風の通り道にある管
- 屋外の蛇口（散水栓）
- 給湯器の下の管
- 床下の点検口の近く、浴室・台所の下の管
- 外のパイプスペースの管
次に行ったときにすること
家の周りを一周して、管がどこを通っているかを確かめてください。保温材が破れていたり、むき出しだったりする所は、写真に撮っておきます。
3. 通う回数で選ぶ4つの対策
空き家の凍結対策は、通う回数と、冬の間に水を使うかどうかで選びます。
A
保温材を巻く
どの家でも。まず最初に
B
帰るたびに元栓を閉める
月1回以上通う家
C
冬の間、水道の使用を止める
冬の間ほとんど行かない家
D
凍結防止の電気ヒーター
冬も水を使い続けたい家、寒さの厳しい地域
| 対策 | 中身 | 費用 | 気をつける点 |
|---|---|---|---|
| A 保温材を巻く | 外に出ている管に保温材を巻き、ぬれないようにテープで覆う | 材料はホームセンターで買える。値段は管の長さで変わる。業者に頼むと有料 | 保温材だけでは、強い冷え込みの夜は防ぎきれないことがある |
| B 帰るたびに元栓を閉める | 帰る前にメーターボックスの元栓を閉め、家の中の蛇口を開けて管の水を抜く | 0円 | 元栓より道路側（メーターの周り）は水が残る |
| C 冬の間、水道の使用を止める | 水道局に使用中止を申し込む | 申し込みは無料のことが多い。止めている間は基本料金がかからない | もう一度使うときは開ける手続きが要る。通っても水が使えない |
| D 凍結防止の電気ヒーター（凍結防止帯）を付ける | 管に電気で温める帯を巻く | 工事費と電気代がかかる | 電気を止めると効かない。古い物は火事の原因になることも |
「少しずつ水を出しておく」は空き家には向きません
住んでいる家では、寒い夜に蛇口から少しずつ水を流して凍結を防ぐ方法があります。しかし空き家で何日も流し続けると、その間ずっと水道代がかかります。排水口の詰まりで水があふれても、誰も気づけません。
空き家では、BかCを基本にしてください。
4. 帰る前の「水抜き」の手順（Bの対策）
空き家に通ったら、帰る前に次の順で水を抜きます。家によって管の造りが違うので、初めての時は水道工事店に一度やり方を見てもらうと安心です。
1. メーターボックスの元栓（止水栓）を閉める
ふたを開けると、メーターの横に元栓があります。右に回すと閉まるものが多いです。
2. 家の中の蛇口を全部開ける
台所、洗面、浴室、屋外の蛇口まで。お湯の側も開けます。管に残った水が出てきます。
3. 水が出なくなったら、蛇口は開けたままにするか、閉める
どちらがよいかは家の造りで違います。寒い地域の家に付いている「水抜き栓」があれば、その使い方に従います。
4. トイレのタンクの水を流しておく
元栓を閉めた後に一度流すと、タンクに水がたまりません。便器の中の水（封水）は、下水の臭いを止める役目があるので残します。冷え込みの強い地域の家で便器やタンクの凍結が心配なときは、便器の取扱説明書を見るか、水道工事店に確かめてください。
5. 給湯器は取扱説明書を見る
給湯器には、電源が入っていれば本体の凍結を防ぐ仕組みがあるものが多く、その場合はコンセントを抜かないよう案内されています。ただし、長く留守にするときは、本体の水抜きをするよう案内されています。給湯器の周りの管は、本体の仕組みでは守られないことがあります。
6. 次に来たときは、元栓をゆっくり開け、メーターのパイロット（小さな回る部分）を見る
全部の蛇口を閉めているのにパイロットが回るなら、どこかで漏れている疑いがあります。
点検表に「元栓を閉めた」「蛇口を開けた」の欄を作っておくと、閉め忘れを防げます（月1回の点検表は空き家を自分で管理する｜月1回の点検表）。
5. ケーススタディ：埼玉県の内陸の実家を持つCさん
説明のための仮の例です。
Cさんは、埼玉県の内陸の市にある実家（築50年の木造平屋）を相続しました。冬は、夜に氷点下になる日があります。給湯器は屋外にあり、台所の管の一部が北側の外壁に出ています。Cさんは都内に住み、月1回通っていますが、年末年始と2月は仕事で行けない月があります。
Cさんは、3つの組み合わせを比べました。
| 組み合わせ | 冬（12月〜3月上旬）の手間 | 冬の費用 | 凍結の心配 |
|---|---|---|---|
| ① 何もしない | なし | かからない | 大きい |
| ② 保温材＋帰るたびに元栓を閉めて水抜き（A＋B） | 帰る前に10分 | 保温材の材料代 | 小さい |
| ③ 保温材＋冬の間は使用中止（A＋C） | 12月と3月に手続き | 保温材の材料代。基本料金が止まる分は少し安くなる | 小さい。ただし通っても掃除・通水ができない |
Cさんは、②を選びました。冬も通うたびに水を流して、排水口の臭いを止めたかったからです。北側の外壁の管には、ホームセンターで買った保温材を巻き、上からビニールテープで覆いました。給湯器は取扱説明書を見て、長く行けない月の前には本体の水抜きをすることにしました。
もし破れていたら、いくらかかるか
Cさんは、念のため、破れて水が漏れ続けた場合も計算しておきました。東京都23区の料金表を当てはめると、口径20mmで1か月60㎥（ふだんの空き家の何十倍）流れた場合です。
約2万1千円
1か月で気づいた場合の水道・下水道の料金
約4万2千円
2か月気づかなかった場合
これに、管の修理代と、ぬれた床や壁の張り替えがかかります（傷みの直し方と費用の目安は空き家の雨漏り・シロアリ）。保温材の材料代と、帰る前の10分は、この備えだと考えました。
水道料金は自治体で違います
Cさんの家は埼玉県なので、実際には市の料金表で計算します。ここでは東京都23区の料金表で比べています。
6. 凍っていたとき・破れていたときの手順
凍って水が出ないとき
1. 蛇口を閉めたまま、自然に溶けるのを待つ。
2. 急ぐときは、凍った所にタオルをかぶせ、人肌くらい（約40度）のぬるま湯をゆっくりかける。
3. 熱湯はかけない。急に温めると、管や蛇口が割れることがあります。
破れて水が出ているとき
1. すぐにメーターボックスの元栓を閉める。
2. 破れた所に布やテープを巻いて、応急の手当てをする。
3. 水道工事店（指定給水装置工事事業者）に修理を頼む。
4. ぬれた床や壁の写真を撮っておく（保険の連絡に使う）。
5. 火災保険の契約に、水漏れの損害が入っているか確かめ、保険会社に連絡する（空き家の火災保険）。
修理の頼み先と費用の負担
| 漏れている場所 | 修理を頼む先 | 費用 |
|---|---|---|
| メーターより家の側 | 指定給水装置工事事業者（自治体の指定を受けた水道工事店） | 持ち主の負担 |
| メーターより道路の側 | 水道局（お客さまセンター） | 東京都では、一定の条件を満たせば水道局が無料で直す |
工事店の探し方
東京都では、知っている工事店がなければ、23区は東京都管工事工業協同組合の総合設備メンテナンスセンター、多摩地区は三多摩管工事工業協同組合の水道メンテナンスセンターが案内しています。千葉・埼玉・神奈川では、物件のある地域の水道事業者（市町村や県の水道局など）が、指定工事店の一覧を出しています。
寒い日の後は修理の依頼が集中しやすいので、工事店の連絡先は、冬の前に控えておきます。
漏れた分の水道代
東京都水道局は、漏れた水もメーターを通った分は、原則として料金がかかるとしています。事情によっては減らせる場合もあるので、修理の後、水道局に相談してください。
相続税や名義変更も、まとめて相談したい方へ
当社は、税理士・司法書士と組んだ相続の相談窓口まとめる相続を運営しています。士業の手配や日程の調整も、窓口一つで進められます。
よくあるご質問
Q. 冬の間だけ水道を止めると、基本料金はかかりませんか？
使用中止の手続きをすれば、止めている間の基本料金はかかりません。もう一度使うときは、開ける手続きが要ります。手続きのやり方と日数は、物件のある水道局で確かめてください。
Q. 元栓を閉めるだけで、水抜きをしなくても大丈夫ですか？
元栓を閉めると新しい水は入りませんが、家の中の管には水が残ります。残った水が凍って管を割ることがあるので、蛇口を開けて水を抜いておくと安心です。
Q. 管理の業者に、冬の対策も頼めますか？
頼める業者もあります。元栓の開け閉め、寒波の後の臨時の見回りが入っているか、見積もりで確かめてください（空き家の管理を業者に頼む）。
Q. 売りに出している冬は、どうすればいいですか？
見学の人が水回りを確かめることがあります。見学の予定に合わせて不動産会社に元栓を開けてもらい、帰るときに閉めて水を抜く手順を伝えておくと安心です。
冬の空き家の水道は、「元栓を閉めて、管の水を抜く」が基本です。冬が来る前に一度、家の周りの管の場所と、メーターボックスの元栓の位置を確かめてください。
むき出しの管には保温材を巻き、帰る前の水抜きを点検表に入れておくと、凍結の心配はかなり減らせます。冬の間ほとんど行けないなら、水道局に使用中止を申し込む方法もあります。
出典：東京都水道局「水道管の凍結について」／東京都水道局「水漏れ（漏水）について よくある質問」／東京都水道局「水道料金・下水道料金の計算方法（23区）」／千葉県「水道管の凍結にご注意ください！」／国土交通省「空き家管理チェックリスト」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。