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父が認知症と診断された。今は施設で落ち着いて暮らしている。施設の費用を考えると、空いた実家を売ってお金に替えたい。でも、「お父さんの家は、ご家族が代わりに売ることはできません」と言われた。
このページでは、親が認知症になった後に家を売るための手続き（成年後見）の流れ、費用と期間の目安、手続きの後に続くことを順に説明します。認知症は、誰の家族にも起こることです。手順を知っておけば、落ち着いて進められます。
このページのポイント
- 認知症の診断があっても、すぐに売れなくなるとは限りません。ただ、本人に判断の力が十分にないまま結んだ契約は無効になります（民法3条の2）。売れるかどうかは、司法書士の先生などが本人と面談して確かめます。
- 本人に判断の力が十分にないときは、家庭裁判所に「成年後見人（本人に代わって財産を守り、契約をする人）」を選んでもらいます。さらに、本人の住まいだった家を売るには、家庭裁判所の許可が要ります。許可なしの売却は無効です。
- 後見は、家を売った後も続くのが今の制度の原則です。専門職が選ばれると、毎月の報酬がかかります。始める前に、続く費用まで家族で確かめます。
このページの内容
1. まず、今の状態を確かめる
「認知症」と一口に言っても、状態は人によってちがいます。
| 本人の状態 | 家を売るには | 次にすること |
|---|---|---|
| 物忘れはあるが、家を売ることの意味と結果が分かり、自分の言葉で希望を話せる | 本人が売主として契約できることがある | 司法書士の先生に、本人との面談を頼む。主治医の意見も聞いておく |
| 日によって分かる時と分からない時がある | 判断が分かれる | 司法書士の先生と主治医に相談する。無理に進めない |
| 家を売ることの意味が分からない | 本人は契約できない | 成年後見の申立てを考える |
売買の最後には、家の名義を移す登記をします。登記を頼まれた司法書士の先生は、本人の意思を確かめる役目があります。先生が「本人の意思が確かめられない」と判断すれば、売る手続きは進みません。
家族が代わりに署名・押印するのは、絶対にしない
家族が代わりに名前を書いたり、印鑑を押したりすることは、絶対にしないでください。
2. 成年後見の手続きの流れ
- 1申立て本人の住所地の家庭裁判所へ
- 2審理話を聞く。必要なら鑑定
- 3後見人の選任裁判所が適任と考える人を選ぶ
- 4家を売る住まいだった家は、別に許可が要る
① 申立て（もうしたて）
本人の住所地の家庭裁判所に、「後見開始の申立て」をします。申し立てられるのは、本人、配偶者、4親等内の親族などです。
主な書類は、申立書、医師の診断書、本人の財産と収支の資料、戸籍などです。書類が多いので、司法書士の先生や弁護士の先生に作成を頼む人も多いです。
② 家庭裁判所の審理
裁判所の職員が、申し立てた人や本人から話を聞きます。必要なときは、医師による「鑑定（本人の判断の力を詳しく調べること）」が行われます。
③ 後見人の選任
家庭裁判所が、本人にとって最も適任と考える人を後見人に選びます。
希望の人が選ばれるとは限りません
申立書に家族を「候補者」として書くことはできますが、その人が選ばれるとは限りません。また、申し立てた後は、家庭裁判所の許可がないと取り下げられません。
「希望の人が選ばれなかったからやめる」ことはできない、と知っておいてください。
④ 家を売る
後見人が、本人に代わって家を売ります。本人が住んでいた家（施設に入って今は住んでいない家も含みます）を売るには、家庭裁判所の「居住用不動産処分の許可」が別に要ります（民法859条の3）。許可を受けずに売ると、その売却は無効です。
約36％
申立ての主な理由（複数回答）のうち「不動産の処分」
多くの家族が、同じ手続きを経ています。
3. 費用と期間の目安
申立ての費用
| 費用 | 金額 | 出典・備考 |
|---|---|---|
| 申立手数料（収入印紙） | 800円 | 裁判所 |
| 後見登記の手数料（収入印紙） | 2,600円 | 裁判所 |
| 郵便切手 | 数千円程度 | 裁判所ごとにちがう |
| 鑑定の費用 | 行われた場合、10万円以下が約86％ | 令和7年に鑑定が行われたのは約3％ |
| 診断書・戸籍などの書類代 | 数千円程度 | 目安 |
| 書類の作成を頼む報酬 | 頼む先生によってちがう | 見積もりを取る |
居住用不動産処分の許可の費用
| 費用 | 金額 |
|---|---|
| 申立手数料（収入印紙） | 800円 |
| 郵便切手 | 裁判所ごとにちがう |
| 主な添付書類 | 売買契約書（案）の写し、不動産の評価証明書、不動産会社の査定書、登記事項証明書 |
期間
出典：家庭裁判所の統計（令和7年）。家を売る許可の審理の期間は、裁判所や事情で変わります。
後見が始まった後の費用
後見人に専門職（司法書士の先生、弁護士の先生など）が選ばれると、報酬がかかります。報酬は家庭裁判所が決め、本人の財産から払います。最高裁判所が全国の家庭裁判所の実際の報酬をまとめた資料（令和7年7月〜12月）では、親族以外の後見人で、特別な仕事の報酬を求めなかった場合、次の額がいちばん多くなっています。
| 管理する預金など | いちばん多い報酬の額（1年分） |
|---|---|
| 1,000万円未満 | 20万円台（約8割） |
| 1,000万円以上5,000万円未満 | 30万円台（約54％） |
| 5,000万円以上1億円未満 | 60万円台（約50％） |
特別な仕事（家の売却など）をした場合は、別に報酬が加わることがあります。報酬の額は、事情によって変わります。
後見人に選ばれた人（令和7年）
親族が選ばれたのは約16％、親族以外が約84％でした。家族が選ばれた場合も、家庭裁判所への定期的な報告が必要です。
4. 家を売るときの順番
後見人が家を売るときは、ふつうの売却と順番が少しちがいます。
| 順番 | やること | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 1 | 不動産会社に査定を頼む | 2〜3社。査定書は許可の申立てに使う |
| 2 | 売る理由を整理する | 施設の費用のため、など。本人のためになることが許可の前提 |
| 3 | 買う人を探し、条件を決める | 値段が相場より低すぎないか、裁判所も見る |
| 4 | 売買契約を結ぶ | 「家庭裁判所の許可が出ること」を条件にした契約にする |
| 5 | 処分の許可を申し立てる | 契約書の写し・査定書などを付ける |
| 6 | 許可が出たら、引き渡し・代金の受け取り | 代金は本人の口座に入る |
買う人には最初から伝える
「後見人による売却で、裁判所の許可が要る」と伝えておきます。許可を待つ分、引き渡しまでの期間に余裕を持たせます。
売れるまでの間、空き家になった家の手入れを頼む先は「空き家の管理を業者に頼む」にまとめています。親が亡くなった後に、相続した家として売る流れは「相続した家・実家の売却」をご覧ください。
5. ケーススタディ：施設の費用のために実家を売るBさん
※説明のための仮の例です。
Bさんは50代で、都内に住んでいます。父（85歳）は認知症が進み、神奈川県の特別養護老人ホームで穏やかに暮らしています。母はすでに亡くなり、実家は空き家です。
父の預金は600万円。施設の費用などで毎月14万円かかり、年金は月10万円です。
このままの場合
4万円
毎月の不足（14万円－10万円）。1年で48万円
30万円
空き家の管理費（税・保険・草刈りなど）の1年分
約7年8か月
1年で78万円減ると、600万円の預金がなくなるまで
※空き家の管理費は説明のための仮の数字で、実際の値段ではありません。
不動産会社2社の査定は、2,500万円前後でした。Bさんは、父のために家を売ると決め、司法書士の先生に相談しました。
Bさんが立てた予定
1か月目
主治医に診断書を頼む。司法書士の先生と書類を集める
2か月目
家庭裁判所に後見開始を申し立てる。Bさん自身を候補者として書く
3〜4か月目
審理。後見人が選ばれる
5か月目
査定を取り直し、売り出す
7か月目
買う人が決まり、許可を条件にした契約を結ぶ。処分の許可を申し立てる
8か月目
許可が出て、引き渡し
かかるお金の見込み
- 申立ての印紙・切手・書類代：2万円前後。鑑定があれば10万円前後が加わる
- 書類の作成を司法書士の先生に頼む報酬：見積もりで確認
- 専門職が後見人になった場合の報酬：売った後の預金が約3,000万円になるので、全国の実情では年30万円台がいちばん多い（月にすると3万円前後）
売った後のお金の見込み
今
預金600万円
毎月の不足と空き家の管理費で、約7年8か月でなくなる見込み
売った後
預金約3,000万円
2,500万円から仲介の手数料・登記などの費用を引いて、約2,400万円が父の口座に入る見込み。空き家の管理費もなくなる
毎月の不足と報酬を合わせても、長く施設の費用をまかなえます。
売った利益に税がかかるかどうかは、父のマイホームの3,000万円の特例が使えるか（住まなくなった日からの期限など）で変わります。税理士の先生に確かめておきます。
Bさんは、「父の家だから、父の暮らしのために使うのがいちばん」と考えました。後見人に誰が選ばれても、売ったお金は父のために使われます。Bさんは、思い出の品を施設に持っていき、父と一緒に眺める時間を作りました。
Bさんの決め方のコツ
- 「このままだと何年で預金がなくなるか」を数字にした。
- 後見は売った後も続くことを知ったうえで、毎月の報酬まで入れて比べた。
- 売る理由を「父の暮らしのため」とはっきりさせ、裁判所に説明できるようにした。
6. 制度の見直しが決まっています
成年後見の制度を見直す民法などの改正が、令和8年6月に成立しました。
今の制度
後見・保佐・補助の3つの区分
見直し後
「補助」に一つにまとめる
本人に必要な範囲で使える制度にする
法務省による。解説の資料では、使う必要がなくなれば、判断の力が戻らなくても家庭裁判所が終わらせられることなども盛り込まれたとされています。
施行までは今の制度です
施行は、公布の日（令和8年6月24日）から2年6か月以内の、政令で決める日です。それまでは今の制度で手続きが進みます。
すでに今の制度で後見を使っている人の扱い（経過措置）も決められているので、そのときの決まりを確かめてください。申し立てる時期や、新しい制度での扱いは、司法書士の先生や弁護士の先生に確認してください。
7. まだ判断の力があるうちなら
親がまだ自分で考えて決められる段階なら、選べる道が増えます。
任意後見契約
判断の力が落ちたときに備えて、代わりに財産を管理する人を前もって決める契約。親が元気なうちに、信頼できる人と公正証書で結んでおく
家族信託
家族に財産の管理を任せる契約を結んでおく
どれも、親本人に判断の力があることが前提
「まだ大丈夫」と思えるうちに、家族で話しておくことが助けになります（親が元気なうちに実家じまいを始める）。
相続税や名義変更も、まとめて相談したい方へ
当社は、税理士・司法書士と組んだ相続の相談窓口まとめる相続を運営しています。士業の手配や日程の調整も、窓口一つで進められます。
よくあるご質問
Q. 家族が「代理人」として売ることはできませんか？
本人に判断の力が十分にないと、本人が代理人を選ぶこと（委任）もできません。家族であっても、後見人でない人は本人の家を売れません。
Q. 後見人は、家を売った後にやめられますか？
今の制度では、本人の判断の力が戻らない限り、原則として続きます。見直された新しい制度が始まると扱いが変わるので、そのときの決まりを確認してください。
Q. 家を売らずに、貸すことはできますか？
後見人が本人の住まいだった家を貸すときも、家庭裁判所の許可が要ります。貸すと、亡くなった後の税の特例が使えなくなることもあります（親の家を生前に売っておくときの注意）。
Q. 申立ての相談はどこにすればいいですか？
家庭裁判所の窓口のほか、市区町村の地域包括支援センターや、成年後見の相談窓口（中核機関）で相談できます。書類の作成は、司法書士の先生や弁護士の先生に頼めます。
親が認知症になった後の家は、家族が代わりに売ることはできません。本人に判断の力が十分にないときは、家庭裁判所で成年後見人を選んでもらい、さらに家を売る許可を受けて進めます。
まずは「このままだと何年で預金がなくなるか」と「後見が始まった後に毎月かかる費用」を並べ、家族で話し合ってください。手続きは、司法書士の先生や弁護士の先生、地域の相談窓口に確認しながら進めると安心です。
出典：e-Gov法令検索「民法」第3条の2・第859条の3／裁判所「居住用不動産処分の許可」／裁判所「後見・保佐・補助開始等の申立て（申立ての手引き）」／最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況（令和7年1月〜12月）」／最高裁判所事務総局家庭局「報酬に関する実情調査の集計結果について（令和7年7月〜12月）」／法務省「民法等の一部を改正する法律（令和8年法律第45号）について」／参議院 議案情報「民法等の一部を改正する法律案」／参議院「立法と調査」（民法等の一部を改正する法律〔成年後見等関係〕の解説）
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