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「契約した人と違う人が出入りしている」。「部屋が旅行者に貸されているらしい」。こんなことに気づいたら、大家さんはどうすればよいでしょうか。民法では、入居者が大家さんの承諾なく又貸しすると、契約を解除できる場合があります。
ただ、見かけただけで解除できるわけではありません。裁判所は、又貸しがあっても、大家さんとの信頼関係を壊すほどでない特別な事情があれば、解除を認めないとしています。このページでは、同居と又貸しの違い、事実の確かめ方、話し方の順番、承諾して契約を直す選択肢をまとめます。解除するかどうかの判断は、必ず弁護士の先生に相談してください。
このページのポイント
- 「又貸し（転貸）」と「同居」は別のもの。契約書で、どちらに何が要るかを確かめます。
- まず事実を確かめ、記録を残します。部屋に無断で入ったり、鍵を替えたりしません。
- 書面で事情を聞き、「やめてもらう」か「承諾して契約を直す」かを選びます。解除は最後の手段で、弁護士の先生に相談してからです。
このページの内容
1. 民法の決まりと、裁判所の考え方
民法612条は、次の2つを決めています。
| 条文 | 決まり |
|---|---|
| 612条1項 | 入居者は、大家さんの承諾がなければ、借りる権利を人に譲ったり、部屋を又貸ししたりできない |
| 612条2項 | 入居者がこれに反して、ほかの人に部屋を使わせたときは、大家さんは契約を解除できる |
条文だけを読むと、すぐに解除できるように見えます。しかし最高裁は、1953年（昭和28年）9月25日の判決で、次のように考えました。
条文だけを読むと
すぐに解除できる
民法612条2項
最高裁の考え方
信頼関係が壊れたかで決まる
賃貸借は、当事者の信頼の上に成り立つ、続いていく関係です。無断で使わせた場合でも、大家さんへの背信的な行為（裏切り）と認めるほどでない特別な事情があるときは、解除はできません。
「信頼関係破壊の法理」
この考え方は「信頼関係破壊の法理」と呼ばれ、今も解除の判断の土台になっています。つまり、解除できるかどうかは、「だれに、どのくらいの間、どんな形で使わせたか」で変わります。
2. 「同居」と「又貸し」は別のもの
| 同居 | 又貸し（転貸） | |
|---|---|---|
| どういう状態か | 入居者本人が住み続け、そこに家族などが一緒に住む | 入居者が、ほかの人に部屋を貸して使わせる（本人は住んでいないことが多い） |
| お金の流れ | ふつうは入居者が家賃を払い続ける | 使っている人から入居者がお金を受け取っていることが多い |
| 標準契約書の扱い | 同居人を追加するときは、大家さんへの通知（別表第3） | 大家さんの書面の承諾が要る（第8条第1項） |
| 解除までの重さ | 通知がないだけで解除まではいきにくい | 内容によっては解除の理由になりうる |
国土交通省の標準契約書は、同居人を追加するときは「大家さんに知らせる」という扱いにしています（出生は除く）。親族以外が加わるときは承諾が要る、という形に変える書き方も、解説に示されています。
まず手元の契約書を確かめてください
契約書の読み方は、賃貸借契約書で大家が確かめる条項で説明しています。
3. 気づいたときの5つの段階
- 1事実を確かめる日付つきでメモ
- 2契約書を確かめるどの条に関わるか
- 3書面で事情を聞く決めつけない
- 4話し合う内容は書面に
- 5改まらなければ期限を決めて書面で。解除は弁護士の先生へ
| 段階 | すること | 気を付ける点 |
|---|---|---|
| 1. 事実を確かめる | いつから、だれが、どのくらい出入りしているかを、日付つきでメモする。郵便受けの名前、ネットの宿泊サイトの掲載などを確かめる | 入居者の部屋に無断で入らない。隣の入居者に見張りを頼まない |
| 2. 契約書を確かめる | 同居人の欄、又貸しの禁止、同居人追加の通知の決まり | 1で見たことが、契約のどの条に関わるかを書き出す |
| 3. 書面で事情を聞く | 「最近、〇〇のような様子があるので、事情を教えてほしい」と書面で尋ねる | 決めつけない。返事の期限（2週間ほど）を書く |
| 4. 話し合う | 返事をもとに、「やめてもらう」か「承諾して契約を直す」かを話す | 話した内容は書面に残す |
| 5. 改まらなければ | 期限を決めて、やめるよう書面で求める。解除を考えるなら、弁護士の先生に相談する | 鍵の交換や荷物の運び出しは、自分でしない |
確かめたくても、部屋に無断で入ってはいけません
標準契約書は、大家さんが部屋に入るには、原則として入居者の承諾が要るとしています（第16条）。火事の延焼を防ぐなど、急ぐときだけが例外です。
4. 民泊に使われているときは
部屋がネットの宿泊サイトに載っていることがあります。住宅宿泊事業法で民泊をするには、届け出が要ります。入居者が届け出るときは、大家さんが民泊のための又貸しを承諾していることが、届け出の中身になっています。大家さんが承諾していなければ、届け出の条件を満たしていない可能性があります。
- 掲載のページを日付つきで保存する
- 入居者に書面で事情を聞く
- 物件のある市区町村や保健所に、届け出があるかを問い合わせる方法もある
5. ケーススタディ：102号室の「2人目」に気づいたAさん
※人物・数字は説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。契約書を一覧にしたとき（賃貸借契約書で大家が確かめる条項のケーススタディ）、102号室は「同居人1名」となっていましたが、実際には2人で住んでいる様子でした。さらに、ここ数か月、平日の昼に知らない人が出入りしています。
① 事実を確かめる（2週間）
Aさんは、建物の見回りのついでに、次のことをメモしました。
1週目の火曜
入居者本人と、もう1人が一緒に出かけるところ
1週目の金曜
郵便受けに、入居者と別の名字の名前が追加されている
2週目の水曜
昼に、知らない人が鍵を開けて入っていく
宿泊サイトを探しましたが、102号室らしい掲載はありませんでした。
② 書面で事情を聞く
Aさんが出した手紙の文面
「いつもありがとうございます。最近、102号室にご本人以外の方がお住まいのように見受けられます。契約では、同居される方が増えるときはお知らせいただくことになっています。お住まいの方のお名前と続き柄、いつからお住まいかを、〇月〇日までにお知らせください。」
③ 返事と、Aさんの判断
入居者から返事がありました。半年前から婚約者と一緒に住んでいる、平日の昼に来ていたのは婚約者の母親で、引っ越しの手伝いだった、という内容でした。入居者本人は住み続けており、家賃の遅れもありません。
Aさんは、これは又貸しではなく「知らせのない同居」だと考えました。そこで、次のように進めました。
| 選んだこと | 中身 |
|---|---|
| 同居を認める | 同居人の名前を契約書に追加する書面を交わす |
| 条件を確かめる | 1Kに2人で住むことになるので、水道代の扱い（共益費に含むか）を確かめる |
| 次からの決まり | 同居人が増えるときは、事前に知らせてもらうことを改めてお願いする |
④ もし又貸しだったら
もし入居者本人が引っ越していて、別の人から家賃を受け取っていたら、話は変わります。その場合でも、Aさんは次の順で考えると決めていました。
- 1書面で確かめる使っている人と入居者の関係、いつから、いくら受け取っているか
- 2契約し直す道も考える使っている人が審査に通りそうなら、入居者と話して、その人と新しく契約し直す
- 3弁護士の先生に相談話がまとまらず、やめてもらえないときは、解除の相談をする
早く気づき、早く書面で聞くほど、穏やかに直せます
又貸しのまま続くと、契約していない人が住み、何かあったときの連絡や保険の扱いが分からなくなります。
6. 承諾して契約を直すときに書くこと
同居や又貸しを認めるときは、口約束にせず、書面を交わします。国土交通省の標準契約書には、「転貸承諾書」の例が付いています。
| 書くこと | 例 |
|---|---|
| 認める相手 | 同居人・転借人の名前、住所、続き柄 |
| 認める範囲 | 部屋の全部か一部か、いつからいつまでか |
| 条件 | 家賃の変更の有無、使い方の決まり、ペット・楽器などの扱い |
| 連絡先 | 緊急時の連絡先を新しく足す |
又貸しを正式に認めると
使っている人（転借人）は、大家さんに対して直接、家賃などを払う義務を負います（民法613条）。又貸しを認めるかどうかは、この点も含めて、弁護士の先生と相談してください。
よくあるご質問
Q. 恋人が週に何日か泊まりに来るのも、同居になりますか？
泊まりに来るだけなら、ふつうは同居とまでは言いにくいです。ただ、荷物を置いて住み始めているなら同居です。どこからが同居かは事情で変わるので、まず入居者に事情を聞いてください。
Q. 又貸しを見つけたら、家賃を上げられますか？
一方的には上げられません。承諾の条件として、家賃を話し合うことはできます。家賃の上げ方は、家賃の値上げ｜大家さんが入居者に伝える手順と、断られたときで説明しています。
Q. 法人の契約で、社員が入れ替わって住んでいます。
法人の契約で、社員が住むことが契約の前提になっていれば、又貸しには当たらないことが多いです。契約書に「使用者」の決まりがあるかを確かめてください。
Q. 鍵を替えて、知らない人を入れないようにしてもよいですか？
いけません。契約が続いている間に大家さんが鍵を替えたり、荷物を出したりすると、大家さんが責任を問われることがあります。必ず話し合いと、法律の手続きで進めてください。
無断の又貸しは、民法612条で解除の理由になりえます。ただ、裁判所は信頼関係が壊れたかを重く見るので、見かけただけで解除はできません。まず事実を日付つきで記録し、契約書を確かめ、書面で事情を聞いてください。
多くの場合は「知らせのない同居」で、書面を交わして契約を直せば済みます。又貸しで話がまとまらないときは、自分で動かず、弁護士の先生に相談しましょう。
出典：民法 第612条・第613条（e-Gov法令検索）／最高裁判所 昭和28年9月25日 第二小法廷 判決（昭和25(オ)140、民集7巻9号979頁）（不動産適正取引推進機構の判例資料）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）」／観光庁「民泊制度ポータルサイト 住宅宿泊事業者の届出」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。