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アパートを相続すると、建物と一緒に、親が入居者と結んだ契約もそのまま引き継ぎます。相続人は、亡くなった方の権利と義務を一切引き継ぐと、民法で決まっているからです（民法896条）。つまり、契約書に書いてあることは、今日からあなたの約束です。ところが、8戸あれば8通の契約書があり、書式も年代もばらばらです。
このページでは、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」を物差しにして、大家さんが確かめる所を12に絞ります。最後に、8戸分を1枚の表にまとめ、次に何をするかを決める手順を、計算例で示します。契約の中身が法律上どう扱われるかの判断は、弁護士の先生に確かめてください。
このページのポイント
- 契約書は「標準契約書の条項と比べて、違う所」に印を付けて読みます。全部を一から読み解かなくてよいです。
- 確かめる12の所のうち、特に気を付けたいのは解除・特約・古い書式の3つです。
- 8戸分を1枚の表にし、「今すぐ」「次の更新で」「次の入居者から」の3つに分けて直します。
このページの内容
1. 物差しにする「賃貸住宅標準契約書」とは
国土交通省は、賃貸住宅の契約書のひな形として「賃貸住宅標準契約書」を公表しています。今の版は2018年（平成30年）3月版です。2020年4月の民法改正に合わせて作られ、2種類があります。
連帯保証人型
個人の連帯保証人を付ける契約のひな形
家賃債務保証業者型
家賃保証会社を使う契約のひな形
※使うかどうかは自由ですが、条項ごとに解説が付いているので、手元の契約書と比べる物差しになります。
読み方は単純です。
- 1並べる手元の契約書の各条を、標準契約書の同じ内容の条と並べる
- 2印を付ける違う所に付せんを貼る
- 3理由を確かめる違うこと自体は問題ではありません。「なぜ違うか」「今の法律に合っているか」を確かめる
2. 大家さんが確かめる12の所
標準契約書の条項の順に並べました。「見る所」で手元の契約書を確かめ、「よくある違い」に当てはまれば印を付けます。
| 条項（標準契約書） | 見る所 | よくある違い・気を付ける点 |
|---|---|---|
| 頭書（1）物件 | 部屋番号、駐車場・物置など付いている物 | 実際と違う。エアコンなどの設備が書いていない |
| 頭書（5）借主・同居人 | 住んでいる人の名前と人数 | 入居後に人が増えたのに直していない |
| 第2条 契約期間・更新 | 期間、更新の方法、更新料 | 「自動更新」か「合意更新」か。更新料は更新料とはへ |
| 第3条 使用目的 | 住まいだけか | 事務所や民泊に使われていないか |
| 第4条 賃料 | 金額、支払日、振込先、改定の決まり | 振込先が親の口座のまま |
| 第6条 敷金 | 金額、預かっている額 | 預かり金の記録が見つからない |
| 第8条 禁止・制限 | 又貸し、改装、ペット、同居人の追加 | 書面の承諾が要る行為の範囲。無断の又貸し・同居を見つけたときへ |
| 第9条 修繕 | 大家と入居者の分担 | 電球やパッキンなど小さな修繕を入居者がする決まり（別表第4）があるか。設備が壊れたときの大家の修繕義務へ |
| 第10条 解除 | 解除できる場合と手順 | 「1か月でも遅れたら即解除」のような条項 |
| 第11条 入居者からの解約 | 何日前の予告か | 30日前、1か月前、2か月前など。退去予告から次の入居まで早くするコツへ |
| 第15条 原状回復 | 通常の傷みの扱い、特約 | クリーニング代などの特約の書き方。原状回復のルールへ |
| 第17条 連帯保証人 | 極度額（保証の上限額）があるか | 2020年4月より前の書式で、極度額の欄がない。連帯保証人と極度額へ |
3. 特に気を付けたい3つの条項
1. 解除の条項は、書いてあっても、そのとおりにならないことがある
古い契約書に「家賃を1か月でも滞納したら、催告（支払いを求める通知）なしに解除できる」とあることがあります。標準契約書は、家賃の不払いで解除するには、期間を決めて支払いを求め、それでも払われないこと、としています（第10条）。
また、裁判所は、賃貸借の解除について、大家さんと入居者の信頼関係が壊れたかどうかを重く見るとされています。条項があるからといって、すぐに解除できると考えないでください。滞納が続くときの進め方は家賃滞納から退去までの流れで説明しています。
2. 入居者に不利すぎる特約は、無効になることがある
入居者が個人なら、契約は「消費者契約」に当たります。
- 消費者契約法10条：法律の決まりより入居者の権利を狭めたり、義務を重くしたりする条項で、入居者の利益を一方的に害するものを無効とする
- 同法9条：支払いが遅れたときの損害金のうち、年14.6％を超える部分を無効とする
特約の中身が通るかどうかは、弁護士の先生に確かめてください。
3. 書式が古いと、2020年の民法改正が反映されていない
2020年4月の民法改正で、次の2つが決まりました。2020年3月以前の書式には、これらが書かれていません。
- 個人の連帯保証人には、極度額を書面で決めることが必要になった（民法465条の2）
- 建物の一部が使えなくなったときは、使えない割合に応じて家賃が下がる（民法611条）
古い契約がすぐに無効になるわけではありませんが、次の更新や入れ替わりのときに、新しい書式に変えていくのが安全です。
4. ケーススタディ：8戸の契約書を1枚にしたAさん
※人物・数字は説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。父が2008年4月に建て、2025年9月に亡くなりました。父の書斎から、8通の契約書が見つかりました。Aさんは、標準契約書と並べて読み、次の表にまとめました。
| 部屋 | 入居した年 | 書式 | 保証 | 印を付けた所 |
|---|---|---|---|---|
| 101 | 2008年 | 父の手書きの書式 | 連帯保証人（極度額なし） | 同居人の欄がない。解除の条項が「即解除」 |
| 102 | 2014年 | 市販の書式（古い版） | 連帯保証人（極度額なし） | 同居人1名と書いてあるが、今は2名住んでいる様子 |
| 103 | 2017年 | 市販の書式（古い版） | 連帯保証人（極度額なし） | 更新料の書き方があいまい |
| 104 | 2019年 | 市販の書式（古い版） | 連帯保証人（極度額なし） | 特に大きな違いなし |
| 201 | 2021年 | 管理会社の書式 | 保証会社 | 特に大きな違いなし |
| 202 | 2022年 | 管理会社の書式 | 保証会社 | クリーニング代の特約に金額が書いていない |
| 203 | 2019年 | 市販の書式（古い版） | 連帯保証人（極度額なし） | 家賃は入居時のまま |
| 204 | 2023年 | 管理会社の書式 | 連帯保証人（極度額60万円） | 特に大きな違いなし |
※部屋・年・書式は、説明のための仮の例です。
5戸
極度額のない連帯保証人
2戸
保証会社
1戸
極度額のある連帯保証人
※5戸とも2020年4月より前に結ばれた契約です。
Aさんは、印を付けた所を、急ぐ順に3つに分けました。
今すぐ（1か月以内）
振込先が変わることを書面で知らせる。102号室の住んでいる人数を確かめる。
対象：全8戸、102号室
次の更新のとき
新しい書式で結び直すか、管理会社と相談する。保証人の扱いを弁護士の先生に確かめる。
対象：101・103・104・203号室
次の入居者から
標準契約書を土台にした書式に統一し、特約は金額まで書く。
対象：退去が出た部屋から
102号室は無断の又貸し・同居を見つけたとき、保証人は連帯保証人と極度額、203号室の家賃は家賃の値上げ｜大家さんが入居者に伝える手順と、断られたときで続きを扱います。
5. 相続した直後に、入居者へ知らせること
貸主が代わったことは、入居者に書面で知らせます。知らせる中身は次の4つです。
| 知らせること | 理由 |
|---|---|
| 貸主が代わったこと（新しい貸主の名前） | 入居者が、だれに連絡すればよいか分かる |
| 家賃の振込先が変わるなら、変わる月と新しい口座 | 古い口座に振り込まれ続けるのを防ぐ |
| 管理会社が変わるかどうか | 故障の連絡先が分かる |
| 契約の中身は変わらないこと | 入居者の不安を減らす |
相続人が何人かいるときは、先に決めておくこと
だれがアパートを受け継ぐかが決まっていないときは、知らせる前に相続人の間で、家賃をどこで受け取るかを決めておきます。相続したアパートの全体の進め方は相続した賃貸アパート｜入居者がいるまま売るか、持ち続けるかで説明しています。
よくあるご質問
Q. 親が結んだ契約を、相続をきっかけに結び直さなければいけませんか？
結び直す義務はありません。契約は、そのまま引き継がれます。新しい書式にしたいときは、次の更新のときに、入居者の了解を得て進めるのが自然です。
Q. 契約書が見つからない部屋があります。
契約書がなくても、契約はあります。管理会社や、入居のときの不動産会社に控えがないか聞いてください。見つからなければ、入居者に控えを見せてもらい、写しをとらせてもらいます。
Q. 標準契約書をそのまま使えば安心ですか？
土台としては使いやすいですが、物件ごとの事情（ペット、駐車場、設備など）は特約で足す必要があります。特約は、入居者がはっきり分かる書き方にしてください。
Q. 定期借家の契約が混ざっていました。
定期借家は、期間が終わると更新されない契約で、決まりが別にあります。期間が1年以上なら、期間の終わる1年前から6か月前までに「期間が終わる」という通知が要る（借地借家法38条6項）などの点を確かめてください。くわしくは定期借家契約とはで説明しています。
相続したアパートの契約書は、親の約束をそのまま引き継いだものです。国の標準契約書を物差しにして、違う所に印を付けて読みます。8戸分を1枚の表にすれば、急ぐもの、更新のときでよいもの、次の入居者からでよいものに分けられます。条項の効き目が気になる所は、表を持って弁護士の先生に相談すると、話が早く進みます。
親が元気なうちに契約書などを1か所にまとめておく準備は、貸している家を子に引き継ぐ前にで説明しています。
出典：国土交通省「賃貸住宅標準契約書」、国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）」、民法（e-Gov法令検索）、消費者契約法（e-Gov法令検索）、借地借家法（e-Gov法令検索）、法務省「2020年4月1日から 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。