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「住む人もいないし、名義はそのままでいいか」。相続した家の名義の書き換えは、つい後回しになりがちです。でも、放っておくと、いざというときに動けません。
このページでは、名義が親のままだと何ができないかを、売る・借りる・貸すの場面ごとに整理します。
このページのポイント
- 名義が親のままだと、売り出せても買主に引き渡せません。
- 家を担保にお金を借りることもできません。貸すときも、決め方が難しくなります。
- 放置が長いほど相続人が増え、書き換えが難しくなります。
このページの内容
1. 名義が親のままでできること・できないこと
| したいこと | 名義が親のまま | 名義を書き換えた後 |
|---|---|---|
| 査定を受ける | できる | できる |
| 売りに出す | 相続人全員が売ると同意していればできる | できる |
| 買主に引き渡す（決済） | できない | できる |
| 家を担保にお金を借りる | できない | できる |
| 人に貸す | できなくはないが、決め方が難しい | 持ち主が決められる |
| 固定資産税を払う | 相続人が払う | 持ち主が払う |
2. 売る：売り出せても、引き渡せない
当社の考えです。家全体を売ることに相続人全員が同意していれば、名義が親のままでも、売り出しはできます。ただし、名義の書き換えが終わらないと、引き渡しはできません。買主に名義を移せないからです。
名義が親のまま
売り出しはできる
相続人全員が売ると同意していれば
書き換えが終わってから
引き渡しができる
買主に名義を移せるようになる
当社では、早めの着手をお伝えしています
買主には、引っ越しや住宅ローンの予定があります。書き換えが遅れると、買主に迷惑をかけます。そのため、当社ではかなり早い段階から書き換えに着手するようお伝えしています。
売りに出すときの段取りは遺産分割の話し合いが終わる前に、相続した家を売りに出せるかをご覧ください。
Aさんの例（説明のための仮の例です）
Aさんは、兄と2人で母の家を相続しました。名義は母のままです。2人とも売ることに賛成なので、売り出しを始めました。
買いたい人から申込みが入ったとき、まだ戸籍を集めている途中でした。この場合、引き渡しの日は、名義の書き換えが終わる見込みの後に決めます。申込みの時点で、そのことを買主に伝えます。
書き換えに先に着手していれば、引き渡しの日を早く決められます。
4月10日
買いたい人から申込み
4月25日
売買契約（引き渡しは6月末と決める）
5月中
戸籍がそろい、兄と分け方の書面に署名
5月末
法務局へ相続登記を申請
6月中旬
登記が終わり、名義がAさんと兄に
6月末
引き渡し（代金の受け取り）
※日付は、説明のための仮の例です。
3. 借りる・貸す：お金を借りられず、貸すにも決め方がある
借りる
家を担保に借りるには、相続登記が要ります
法務省も、抵当権（借りたお金の担保）を設定するときは相続登記が必要と説明しています。建て替えやリフォームの資金を借りたいときに、困ります。
貸す
人に貸すことは、名義が親のままでもできないわけではありません。ただ、分け方が決まるまで、家は相続人全員の共有です（民法898条）。貸し方によって、必要な同意が変わります。
| 貸し方 | 必要な同意 |
|---|---|
| 3年以内の定期借家など、期間が来たら必ず終わる形 | 持分（それぞれの取り分）の過半数（民法252条） |
| 更新がある普通の賃貸 | 期間が3年以内でも、原則として全員と考えられている |
貸主が誰かが分かりにくいと、借りる人も不安に感じます。貸す前に名義を整えておく方が、話が早く進みます。
4. 相続人が増え、書き換えが難しくなる
- 1相続人の誰かが亡くなる放っておくうちに起きることがあります
- 2その家族が相続人に新たな相続人が加わります
- 3同意を集めにくくなる連絡のつかない人がいると、手続きが止まります
祖父母の名義のままの家は、その例です。くわしくは祖父母の名前のままの家を売るには（相続が2回以上重なった場合）をご覧ください。
5. 書き換えにかかるお金と期間
名義の書き換え（相続登記）にかかるお金は、主に次のとおりです。
| かかるもの | 中身 |
|---|---|
| 登録免許税（国に納める税） | 固定資産税評価額×0.4％。評価額が家と土地で2,000万円なら8万円です。評価額は、固定資産税の納税通知書に付いている明細で分かります |
| 税がかからない場合 | 評価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日までに登記すれば、税がかかりません |
| 戸籍などの取り寄せ | 市区町村の手数料が1通ごとにかかります。亡くなった人の生まれてから亡くなるまでの戸籍がそろうまで、何通も要ることがあります |
| 司法書士の先生の報酬 | 事務所ごとに決まります。頼む前に、見積もりで確かめます |
かかる期間
- 1戸籍を集める郵送で頼むと、1か所につき1週間から10日ほど。本籍地を何度も移している人ほど長くなります
- 2分け方を決める全員の考えがそろっていれば、書面を回して数週間ほど。考えが分かれると、数か月以上かかることもあります
- 3法務局で登記する東京法務局の完了予定日の例では、申請から3〜4週間ほど。時期や法務局で変わります
全部で、早くて1〜2か月、相続人が多いと半年以上かかることもあります。
書き換えには期限があります。2024年4月から、相続で取得したと知った日から3年以内の申請が義務になりました（2024年3月までの相続は、2027年3月31日まで）。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。期限を過ぎたときの流れは相続登記の義務化にまとめています。
2024年3月から、本人・配偶者・親・子などの戸籍は、本籍地が遠くても、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました（広域交付）。窓口に本人が行く必要があり、兄弟姉妹の戸籍は対象外です。
出典：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表／法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和6年3月1日施行）」／東京法務局「登記完了予定日」／世田谷区「国内から郵送で戸籍の証明を申請する方法」／法務省「相続登記の申請義務化について」
6. 書き換えが進まないときの手
分け方が決まらない、相続人の居場所が分からないなど、書き換えが止まることがあります。止まった理由ごとに、使える手があります。
| 止まった理由 | 使える手 |
|---|---|
| 分け方が決まらず、期限が近い | 「相続人申告登記」で、期限の義務を果たせます。相続人の1人だけで申し出られ、登録免許税はかかりません。オンラインでも申し出られます |
| 話し合いがまとまらない | 家庭裁判所の「遺産分割調停」で、調停委員を交えて話し合えます。進め方は弁護士の先生にご相談ください |
| 居場所が分からない相続人がいる | 家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選んでもらう方法があります。管理人が分け方の話し合いに加わるには、家庭裁判所の許可も要ります |
| 戸籍を集めるのに手間がかかる | 戸籍がそろったら、法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを無料で出してもらえます。登記や預金の手続きで、戸籍の束の代わりに使えます |
相続人申告登記の後も、相続登記は要ります
相続人申告登記は、自分が相続人だと申し出るだけの手続きです。この登記だけでは、家を売ることも、家を担保にお金を借りることもできません。その後に分け方が決まったら、決まった日から3年以内に、その分け方での相続登記を申請します（不動産登記法第76条の3）。
よくあるご質問
Q. 固定資産税は、名義が親のままでも払うのですか。
払います。1月1日の時点で持ち主が亡くなっていれば、相続人にかかります。実際に家を持っている人にかける決まりです（地方税法343条）。くわしくは市区町村の税務の窓口にご確認ください。
Q. 分け方が決まらず、書き換えられません。
期限を守る方法として「相続人申告登記」があります。ただし、この方法だけでは売れません。ほかの手とあわせて6.にまとめました。くわしくは相続人申告登記とはをご覧ください。
Q. 何から始めればよいですか。
まず、司法書士の先生に相談します。相続人が誰かを調べ、必要な書類を集めるところから始まります。
名義が親のままでも、査定や売り出しの準備はできます。止まるのは、引き渡し・お金を借りる・貸し方を決める場面です。売る・貸すの予定がまだなくても、書き換えには早めに着手しておくと安心です。
あわせて読む
この記事は2026年11月時点の法律と法務省の説明をもとにしています。制度は変わることがあります。名義の書き換えの手続きは、司法書士の先生にご確認ください。
出典：法務省「相続人申告登記について」（売る・抵当権を設定するには相続登記が必要）／民法（e-Gov法令検索）第898条・第252条／地方税法（e-Gov法令検索）第343条／不動産登記法（e-Gov法令検索）第76条の2・第76条の3／裁判所「遺産分割調停」／裁判所「不在者財産管理人選任」／法務局「法定相続情報証明制度」
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