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家賃は、高すぎると空室が続きます。安すぎると、何年も損をし続けます。大事なのは、「近くの似た部屋がいくらで出ているか」を自分の目で確かめることです。このページでは、大家さんが自分でできる相場の調べ方と、家賃を決める手順をまとめます。
このページのポイント
- 相場は「近くの似た物件を5〜10件集めて比べる」のが基本です。
- 自分の部屋との違い（駅からの距離・広さ・築年数・設備）を、金額で足し引きして決めます。
- 家賃を2,000円下げる損と、空室が1か月延びる損を比べると、決めやすくなります。
このページの内容
1. 相場はどこで調べるか
家賃の相場を調べる方法は、主に2つあります。
| 調べ方 | 分かること | 気をつけること |
|---|---|---|
| 物件サイトで近くの募集中の部屋を探す | 今、いくらで募集しているか | 募集の家賃で、実際に決まった家賃ではない |
| 管理会社・不動産会社に聞く | 実際に決まった家賃（成約の家賃） | 不動産会社どうしの情報を元にしている。根拠の物件を見せてもらう |
物件サイトの家賃は、高めに出ることがあります
一番手軽なのは、物件サイトで探す方法です。ただし、載っているのは「募集中の家賃」です。長く埋まらずに残っている部屋ほど、サイトに残り続けます。そのため、サイトの家賃は実際に決まる家賃より高めに出ることがあります。
国の「不動産情報ライブラリ」は、地価や売買の価格、災害の危険を調べる道具で、家賃は調べられません。周りの環境を知るのに使います。
できれば、管理会社や不動産会社に「最近この辺りで決まった家賃」も聞いてください。不動産会社は、業者どうしの情報で決まった家賃を調べられます。数字だけでなく、どの物件かも見せてもらうと安心です。
2. 家賃を決める4つの手順
- 1似た物件を5〜10件集める同じ駅、徒歩分数が近い、同じ間取り、築年数が近い物件
- 2違いを書き出す駅からの距離、広さ、築年数、階数、設備（オートロック・独立洗面台・宅配ボックスなど）
- 3違いを金額で足し引きする比べる物件より良い所はプラス、劣る所はマイナス
- 4真ん中あたりで決める出てきた数字の高い所・低い所に引っ張られすぎない
自分の部屋のほうが良い所
プラスする
例：比べる物件より駅が近い、広い
自分の部屋のほうが劣る所
マイナスする
例：比べる物件より古い、設備が少ない
足し引きした数字を並べ、その真ん中あたりを目安にします。
3つ目の「違いを金額にする」が一番むずかしい所です
決まった値段表はありません。目安としては、管理会社や不動産会社に「この設備があると、この辺ではいくら違うか」を聞くのが確実です。
3. 例：築25年・1K・家賃7万円のアパートを持つFさん
※説明のための仮の例です。
Fさんは、相続したアパートの1室が退去になりました。前の入居者は8年住んでいて、家賃は7万円のままです。次の家賃をいくらにするか、近くの物件を集めました。
まず、物件Aを例に、足し引きのしかたを見ます。物件Aの募集家賃は71,500円です。Fさんの部屋より駅に1分近いので、1,000円引きます。広さは同じなので、そのままです。築年数は5年新しいので、2,500円引きます。合わせて3,500円を引き、Fさんの部屋なら68,000円と見ます。
ほかの物件も同じように直すと、次の表になります。かっこの中が、Fさんの部屋に合わせるための足し引きです。
| 物件 | 駅徒歩 | 広さ | 築年数 | 設備 | 募集家賃 | 足し引きの合計 | Fさんの部屋に直すと |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 6分（-1,000円） | 22㎡（0円） | 20年（-2,500円） | 差なし（0円） | 71,500円 | -3,500円 | 68,000円 |
| B | 10分（+3,000円） | 21㎡（+1,000円） | 28年（+1,500円） | 差なし（0円） | 61,500円 | +5,500円 | 67,000円 |
| C | 8分（+1,000円） | 25㎡（-3,000円） | 24年（-500円） | 差なし（0円） | 70,500円 | -2,500円 | 68,000円 |
| D | 7分（0円） | 20㎡（+2,000円） | 30年（+2,500円） | 差なし（0円） | 61,500円 | +4,500円 | 66,000円 |
| E | 7分（0円） | 22㎡（0円） | 15年（-5,000円） | 独立洗面台あり（-1,000円） | 75,000円 | -6,000円 | 69,000円 |
※Fさんの部屋は駅徒歩7分・22㎡・築25年。足し引きは、駅1分＝1,000円、広さ1㎡＝1,000円、築1年＝500円、独立洗面台＝1,000円としました。物件A〜Eも、この足し引きの金額も、説明のための仮の例です。実際の金額は、管理会社や不動産会社に聞いて決めます。
66,000〜69,000円
直した数字が集まった幅
68,000円
真ん中
8年前の7万円は、今の相場より少し高い所にありそうです。ここで、Fさんは2つの案を比べました。
| 案 | 1年の家賃収入（12か月満室の場合） | 空室が1か月延びた場合 |
|---|---|---|
| 70,000円で募集 | 840,000円 | 770,000円（11か月分） |
| 68,000円で募集 | 816,000円 | 748,000円（11か月分） |
2,000円下げる損
1年で24,000円
70,000円と68,000円の差×12か月。
空室が1か月延びる損
70,000円
70,000円にこだわって空室が1か月延びると、1か月分が入らない。約3年分の値下げ額に近い損。
Fさんは、68,000円で募集を始めることにしました。ただし「3週間たって問い合わせが少なければ、写真と説明を見直す」と決めておきました。原因の見つけ方は、空室が続くときに見直す5つのことで説明しています。
募集のときに敷金・礼金を何か月分にするかは、敷金・礼金の決め方で説明しています。
4. 家賃と一緒に決める、募集の条件と時期
入居を考える人は、家賃だけでなく、入居までにかかるお金の合計や毎月の合計で比べます。家賃を決めたら、次の条件も一緒に決めます。
| 決めること | 中身 | くわしいページ |
|---|---|---|
| 共益費・管理費 | 階段の電気や清掃などに充てる毎月のお金。比べる物件と、家賃との合計でも並べます | このページのよくあるご質問 |
| 敷金 | 家賃の滞納や、退去時に入居者が払う修理に充てる預かり金。残りは退去後に返します（民法622条の2） | 敷金・礼金の決め方 |
| 礼金 | 返さないお金。なしにして、入居者の初期費用を下げる方法もあります | 敷金・礼金の決め方 |
| 広告料 | 仲介手数料とは別に、不動産会社へ払う費用。国の告示で、大家さんが頼んだ特別な広告の費用に限られます | 入居者募集の流れと広告料 |
| 募集を始める日 | 退去の知らせを受けた日から動くと、空室が短くなります | 退去予告から次の入居まで早くするコツ |
引っ越しは3月に集中します
総務省の調べでは、2026年3月に市区町村をこえて引っ越した人は約92万人、4月は約68万人でした。部屋を探す人が多い1〜3月に空いた部屋は、決まりやすい時期です。それ以外の時期に空いたときは、家賃や礼金を相場どおりにしておくことが、より大事になります。
5. 今の入居者の家賃を見直したいとき
空いた部屋と、住んでいる人の部屋は話が違います
ここまでは、空いた部屋の家賃の話です。今住んでいる人の家賃を上げたい場合は、話が変わります。入居者の合意や、法律上の決まりが関わるためです。くわしくは家賃の値上げ｜大家さんが入居者に伝える手順と、断られたときで説明しています。
よくあるご質問
Q. 物件サイトの家賃をそのまま使ってよいですか？
目安にはなります。高めに出る理由は1節の囲みのとおりです。最近実際に決まった家賃と合わせて使ってください。
Q. 管理費・共益費は家賃に入れて考えますか？
入居希望者は「家賃＋管理費」の合計で比べることが多いです。比べる物件と同じように、合計でも並べてみてください。
Q. 築年数が古いと、毎年家賃は下がりますか？
一律には決まりません。駅に近い、広い、手入れが行き届いているなどで、古くても家賃が保てる部屋はあります。毎年下がると決めつけず、空いたたびに相場を確かめましょう。
Q. 家賃を高めにして、決まらなければ下げるのはどうですか？
方法としてはあります。その場合は「何週間たったら見直すか」を先に決めておいてください。決めておかないと、空室がずるずる延びます。
家賃は、近くの似た部屋と比べて決めるのが基本です。2,000円下げる損と、1か月の空室の損を比べると判断しやすくなります。
あわせて読む
出典：国土交通省 報道発表「不動産情報ライブラリの運用開始」／不動産情報ライブラリ／総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2026年（令和8年）3月結果」／総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2026年（令和8年）4月結果」／法務省「2020年4月1日から 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（敷金）／宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）（広告料）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。