祖父母の名前のままの家を売るには（相続が2回以上重なった場合）

公開日 2026年11月4日最終更新 2026年11月6日

父が亡くなり、実家を売ろうとした。ところが登記簿を見ると、名義は祖父のままだった。こうしたケースは、実は珍しくありません。このページでは、祖父母名義の家を売るまでの順番を説明します。

1. 当社の考え：祖父母名義のままの家は、実際に多い

当社では、祖父母の名義のままの家は実際に多いと感じています。祖父母が亡くなったとき、名義の書き換えをしなかった。その後に親も亡くなり、相続が2回重なった。こうした家では、誰が相続人なのか分からなくなっている状態がよくあります。

相続が重なると、相続人は増えていきます。祖父の子どもが3人いて、そのうち1人が亡くなっていれば、その家族も相続人です。会ったことのない親戚が、相続人に入ることもあります。

亡くなった人の代わりに子や孫が相続する決まりは、相続欠格・廃除・相続放棄と代襲相続（中級編）で説明しています。

2. まず司法書士の先生に、相続人の調べ直しを頼む

当社の考えです。最初にやることは、司法書士の先生に相続人の調べ直しを頼むことです。祖父母の生まれてから亡くなるまでの戸籍を、すべてたどる必要があります。古い戸籍は手書きで、読み解くのに慣れが要ります。

戸籍の取り方は、少し楽になりました。2024年（令和6年）3月1日から、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍を取れます（法務省）。自分の親や祖父母の戸籍なら、近くの役所でまとめて頼めます。ただし、本人が窓口に行く必要があり、郵送や代理ではできません。古い一部の戸籍は、この方法では取れません。

集めた戸籍をもとに、法務局で「法定相続情報一覧図」を作ってもらう方法もあります。相続人の関係を1枚にまとめた証明で、無料で交付されます。銀行の手続きなどでも、戸籍の束の代わりに使える場合があります。

3. 売るまでの順番

1. 相続人を調べ直す（司法書士の先生）
2. 相続人全員で、誰が家を取得するか話し合う
3. 名義を書き換える（祖父→親→相続人、の登記）
4. 売り出し・契約・引き渡し

家は、分け方が決まるまで相続人全員の共有です（民法898条）。売るには、全員の同意が要ります。人数が多いときの進め方は、「相続人が複数いる家を売る手順｜全員の同意と代表者の決め方」をご覧ください。話し合いでもめる場合は、弁護士の先生の領域です。

4. 期限と、税の免除の措置

祖父母名義の家も、相続登記の義務の対象です。2024年4月より前の相続も、義務の対象です。取得を知ったのが2024年4月1日より前なら、期限は2027年3月31日です。それ以後に知った場合は、知った日から3年以内です（法務省）。遺産分割が成立したときは、その日から3年以内に登記する義務もあります。相続が何度も重なるときは、相続ごとに期限を確かめます。くわしくは「相続登記の期限を過ぎたらどうなる？｜催告から過料までの流れ」をご覧ください。

登記には、登録免許税（登記のときに納める税）がかかります。ただし、免税の措置があります。対象は、相続で土地を取得した人が、登記しないまま亡くなった場合です。亡くなった人を名義人にするための登記の税が、かかりません。期限は2027年（令和9年）3月31日までです（法務局）。使えるかどうかは、司法書士の先生にご確認ください。

出典：法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和6年3月1日施行）」／法務局「法定相続情報証明制度について」／法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」／法務省「相続登記の申請義務化」／民法（e-Gov法令検索）第898条

この記事は2026年11月時点の法律と法務省・法務局の説明をもとにしています。制度は変わることがあるので、最新の情報を確かめてください。

具体的な相続人の調べ直しと名義の書き換えは、司法書士の先生にご確認ください。

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