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入居者が亡くなったという知らせは、ある日突然届きます。ご家族からの電話のこともあれば、病院や警察からのこともあります。まず、お悔やみの気持ちを伝えることから始めてください。そのうえで、大家さんには進めなければならない手続きがあります。
大事なのは「契約はすぐには終わらない」「部屋の荷物は相続人のもの」の2点です。このページでは、最初の1か月の動き方を、順番に沿ってまとめます。
このページのポイント
- 入居者が亡くなっても、賃貸の契約は自動では終わりません。借りる権利と部屋の荷物は相続人に引き継がれます。
- 荷物の片付けや鍵の交換を、大家さんの判断だけで進めない。相続人と話して、解約日と明け渡しの日を決めます。
- 2020年4月以降に結んだ個人の連帯保証は、入居者が亡くなった後に生じる家賃を保証しないのが原則。保証の中身を契約書で確かめます。
このページの内容
1. 契約は「自動では終わらない」
法務省は、入居者が亡くなると、部屋を借りる権利（賃借権）と、部屋に残された物の持ち主の地位が、相続人に引き継がれると説明しています。
入居者が亡くなった日
契約は終わらない
相続人と決めるまで
契約は続いている
「いつ契約を終えるか」を相続人と決めます
大家さんが気をつけたい2つ
- 部屋の荷物は、相続人の財産です。大家さんが勝手に捨てたり、運び出したりすると、後で相続人ともめる原因になります
- 鍵を交換して相続人が入れないようにするのも、同じ理由で避けます
国土交通省の資料でも、大家さんは「家財（残置物）を勝手に処分できない」とはっきり描かれています。急いで次の募集をしたい気持ちは自然です。でも、順番を守る方が、結果として早く、穏やかに終わります。
2. 最初の1か月の流れ
知らせを受けてからの動きを、時期ごとに表にしました。
知らせを受けた日
お悔やみを伝える
1〜3日
契約書を確かめる
1週間まで
窓口の方を決めてもらう
2〜3週間
解約日などを決める
1か月前後
明け渡しに立ち会う
| 時期 | 大家さんがすること | ポイント |
|---|---|---|
| 知らせを受けた日 | お悔やみを伝える。連絡をくれた人の名前と続き柄、連絡先を控える | この日に契約やお金の話はしない |
| 1〜3日 | 契約書を出して、緊急連絡先・連帯保証人・家賃保証会社を確かめる | 管理会社がいれば、まず管理会社に知らせる |
| 1週間まで | 相続人の代表になる方（窓口）を決めてもらう。保証会社の契約があれば、決まった方法で知らせる | 保証会社には届け出の期限があることが多い |
| 2〜3週間 | 窓口の方と、解約日・荷物を運び出す日・鍵を返す日を決める | 書面で残す（後で示す「確認書」） |
| 1か月前後 | 明け渡しに立ち会う。部屋の状態を写真で残す | 敷金の精算は、明け渡しの後 |
相続人が何人もいるときは、窓口の方を1人決めてもらいます
解約は、本来は相続人全員とする話になることがあります。窓口の方と話して決めた中身は、ほかの相続人にも伝えてもらってください。相続人の間で意見が分かれているときは、弁護士の先生に相談してください。
3. ご家族が荷物の片付けをためらうとき
ご家族が「すぐには片付けられない」と言うことがあります。理由の一つが、相続を放棄するかどうかを考えている場合です。
ためらうのは無理もありません
相続を放棄するつもりの方が、亡くなった方の物を処分すると、放棄が認められにくくなるおそれがあります。このため、慎重になるのは無理もありません。
大家さんができるのは、次のことです。
- 急かさず、「いつ頃までに方針を決められそうか」だけを聞く
- 放棄を考えているなら、弁護士の先生や司法書士の先生に早めに相談するよう伝える
- その間の家賃をどう扱うかは、窓口の方と話し合って書面に残す
相続人がいない、または全員が放棄した場合
家庭裁判所が選ぶ「相続財産清算人」が手続きの相手になります。この場合は時間がかかるので、弁護士の先生に進め方を相談してください。
4. 連帯保証人と家賃保証会社の確かめ方
亡くなった後の家賃や、明け渡しまでの費用を、だれが負担するか。ここは契約によって違うので、契約書で確かめます。
| 契約の形 | 確かめること |
|---|---|
| 個人の連帯保証人（2020年4月以降の契約） | 保証の上限額（極度額）が書いてあるか。入居者が亡くなった後に生じる家賃は、原則として保証の対象外 |
| 個人の連帯保証人（2020年3月以前の契約） | 古い決まりが使われる。保証の範囲は契約書と弁護士の先生に確かめる |
| 家賃保証会社 | 亡くなったときの届け出の方法と期限。明け渡しまでの家賃や、荷物の片付け費用を保証するか |
「保証人がいるから大丈夫」と思い込まず、日付を確かめてください
法務省の説明では、2020年4月以降、個人が保証人になる賃貸の保証は、入居者か保証人が亡くなった時点で、保証する元の金額が決まります。その後に生じる家賃は、保証の対象から外れます。
保証会社の仕組みは家賃保証会社とは｜大家の利点と費用で説明しています。
5. ケーススタディ：1Kの入居者が入院先で亡くなったAさん
（説明のための仮の例です）Aさんのアパート（1K・8戸・家賃6.5万円）で、70代の一人暮らしの入居者が、入院先の病院で亡くなりました。
- 5月10日に、入居者の息子さんから電話がありました
- 息子さんは緊急連絡先で、遠方に住んでいます
- 5月分の家賃は、もう払われていました
Aさんは、お悔やみを伝え、その日は手続きの話をしませんでした。1週間後に改めて連絡し、息子さんが相続人の窓口になると決まりました。息子さんの都合で、荷物の運び出しは6月の週末になります。2人は話し合って、次のように決めました。
| 決めたこと | 中身 |
|---|---|
| 解約日 | 6月20日（荷物の運び出しと鍵の返却の日） |
| 6月分の家賃 | 契約書の日割りの定めに沿って、20日分 |
| 敷金 | 預かっている6.5万円から精算する |
| 部屋の確認 | 6月20日に2人で立ち会い、写真を残す |
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 6月分の家賃（65,000円×20日÷30日） | 43,333円 |
| 契約書の特約にある退去時のクリーニング代 | 特約に書かれた額 |
| 預かっている敷金 | −65,000円 |
| 息子さんにお願いする額 | 家賃とクリーニング代の合計から、敷金を引いた額 |
※1円未満は切り捨て。家賃は説明のための仮の例です。
ふつうに暮らしてできたすり減りや、年月による古びは、相続人に負担を求めません。費用の分け方は、原状回復のルール｜大家が負担するもの・入居者が負担するものでくわしく説明しています。
Aさんは、決めたことを1枚の「確認書」にして、2人で署名しました。
解約日
6月分の家賃
敷金の精算方法
荷物を運び出す日
鍵の返却
口約束だけにしない
ほかの相続人に説明するときも、息子さんが困りません。
6. 次の入居者のために、今からできること
一人暮らしの高齢の方に安心して貸すために、国は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を作っています。入居のときに、入居者が信頼できる人（受任者）に、亡くなった後の解約と荷物の片付けを頼んでおく契約のひな形です。
| 項目 | モデル契約条項の中身 |
|---|---|
| 主に想定する人 | 60歳以上の一人暮らしの方 |
| 頼む相手（受任者） | 相続人になる予定の方が望ましい。難しければ居住支援法人や管理会社など |
| 大家さんは受任者になれるか | 避けるべきとされている |
| 荷物の片付けの時期 | 亡くなってから3か月がたち、契約が終わった後 |
| 残したい物 | 入居者が「捨てない物」として決めておき、決めた送り先へ送る |
使うかどうかは自由です。ただし注意があります
条件に当たらない人にまで使うと、無効になる場合があるとされています。使うときは、国のひな形と解説を読み、弁護士の先生に確かめてください。
なお、部屋で亡くなった場合に、次の入居者に伝えるかは、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が目安になります。病気などの自然死や、家の中の転倒などの事故は、原則として伝えなくてよいとされています。ただ、発見が遅れて特別な清掃をした場合や、それ以外の亡くなり方は、賃貸ではおおむね3年は伝える対象です。借りる人から聞かれたときは、年数にかかわらず伝えます。募集を頼む不動産会社には、あったことをそのまま伝えてください。
貸していない実家で親が亡くなった場合の告げ方と売り方は、事故物件になった実家を相続したらで説明しています。
よくあるご質問
Q. 亡くなった後の家賃は、だれに請求しますか？
相続人です。相続人が何人もいるときの請求の仕方は、契約や事情によって違います。窓口の方と話し合い、まとまらないときは弁護士の先生に相談してください。
Q. 相続人と連絡がとれません。部屋はどうなりますか？
大家さんが荷物を処分することはできません。相続人を探す方法や、家庭裁判所の手続きを、弁護士の先生に相談してください。
Q. 亡くなった入居者の家族が、そのまま住み続けたいと言っています。
一緒に住んでいた相続人なら、借りる権利を引き継いでいる場合があります。契約の名義をどうするかは、弁護士の先生に確かめたうえで話し合ってください。
Q. 相続したアパートで、前の大家さんの頃からの入居者が亡くなりました。
手続きは同じです。まず、前の大家さんの頃の契約書で、保証人と保証会社を確かめてください。相続後の連絡先の整理は、相続したアパート｜管理会社・入居者・保証会社への連絡でくわしく説明しています。
入居者が亡くなっても、契約はすぐには終わりません。荷物は相続人のものなので、大家さんだけで片付けを進めないでください。
お悔やみを伝え、窓口の方を決め、解約日と精算を書面に残す。この順番を守ることが、ご遺族にとっても大家さんにとっても、いちばん穏やかな終わり方です。
出典：法務省 報道発表「残置物の処理等に関するモデル契約条項の策定について」（令和3年6月7日）、国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」、国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」本体、国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項 Q&A」、国土交通省「モデル契約条項 活用ガイドブック（第2版）」、法務省「2020年4月1日から 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました（令和3年10月）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。