公開日
アパートの管理は、自分でやる「自主管理」と、管理会社に任せる「管理委託」があります。国の資料では、全部自分で管理する大家さんは、平成4年度の75.0％から令和5年度は28.8％まで減りました。いまは任せる大家さんが多数です。とはいえ、任せるのが正解とは限りません。このページでは、大家さんの手間を時間に直して、どちらが合うかを決める方法をまとめます。
このページのポイント
- 自主管理の手間を「1年で何時間か」に直し、管理料と比べると決めやすくなります。
- 全部か、ゼロかではありません。清掃だけ・募集だけなど「一部を任せる」形もあります。
- 自主管理でも、消防設備の点検や、預かった敷金の返還などの義務は大家さんに残ります。
このページの内容
1. 自主管理と管理委託の違い
平成4年度
75.0％
令和5年度
28.8％
まず、3つの形の違いを表にまとめます。
| 自主管理 | 一部を任せる | 全部を任せる（管理委託） | |
|---|---|---|---|
| 費用 | 管理料はかからない | 任せた分だけ | 家賃の4〜5％台が中心 |
| 入居者からの連絡 | 大家さんに直接来る | 決め方による | 管理会社に来る |
| 夜・休日の対応 | 大家さん | 決め方による | 管理会社 |
| 入居者の顔・様子 | よく分かる | ある程度分かる | 報告で知る |
| 向いている人 | 物件の近くに住む。時間がある | 一部の仕事だけ負担が重い | 遠くに住む。本業が忙しい |
管理委託の相場は、管理委託料の相場と、含まれる仕事をご覧ください。
管理を任せる会社を見積もりで比べるときの項目は、管理会社の選び方で説明しています。
自分の物件なら、国の登録は要りません
国の登録制度（賃貸住宅管理業法）は、大家さんから頼まれて管理する会社のための決まりです。自分の物件を自分で管理するなら、登録は要りません。
2. 大家さんの仕事を1年の時間に直す
自主管理の手間は、想像より見えにくいものです。仕事ごとに「1年で何時間か」を書き出すと、比べられるようになります。
| 仕事 | 頻度の目安 | 1年の時間の目安 |
|---|---|---|
| 家賃の入金を確かめる。遅れた人に連絡 | 毎月 | 12〜24時間 |
| 入居者からの連絡・苦情の対応 | 年に10件ほど | 20時間 |
| 共用部の見回り・簡単な清掃 | 月1回 | 24〜36時間（往復を含む） |
| 退去の立ち会い・修繕の手配 | 年に2回ほど | 12時間 |
| 募集の打ち合わせ・申し込みの確認 | 年に2回ほど | 8時間 |
| 更新の手続き | 年に4件ほど | 8時間 |
| 合計 | 約84〜108時間 |
※8戸のアパートを想定した説明用の目安です。夜の水漏れなど、急な対応は入っていません。
- 1時間を出す上の表で、1年の手間を数える
- 21時間の値段を出す管理会社の見積もりの1年分を、この時間で割る
- 3自分の1時間と比べる自分の1時間に、それ以上の値打ちがあるか
数字に出ない2つの点
- 夜中の電話に出られるか
- 旅行中や入院中に、代わりに動ける人がいるか
この2つに「いいえ」が付くなら、少なくとも緊急の受付だけは任せる形を考えてください。
3. 自主管理でも残る、大家さんの義務
自主管理を選ぶと、管理会社がしていた仕事の責任は、すべて大家さんにかかります。特に次の3つは、忘れると困ります。
消防設備の点検と報告
付けることが決められた消防設備がある場合、6か月に1回の機器の点検、1年に1回の総合の点検（消火器だけの建物は総合の点検はなし）。共同住宅は3年に1回、消防署へ報告（東京消防庁の案内による。神奈川・埼玉・千葉の方は地元の消防署で確かめてください）
敷金の預かりと返還
退去して部屋が返されたら、未払いの家賃などを差し引いて返す。相続した場合は前の大家さんが預かった分も含む
修繕
雨漏りや設備の故障など、入居者が暮らすのに必要な修繕
あわせて読みたい
- 家賃の滞納が長引いたときの進め方：家賃滞納から退去までの流れ｜裁判と強制執行の現実
- 退去時の費用の分け方：原状回復のルール｜大家が負担するもの・入居者が負担するもの
4. 自分に合う形を決める5つの質問
表と時間の目安を見ても迷うときは、次の5つに「はい」「いいえ」で答えてみてください。
| 質問 | 「はい」なら | 「いいえ」なら |
|---|---|---|
| ① 物件まで30分以内で行けるか | 自主管理もできる | 見回りと清掃は外に頼む |
| ② 平日の昼に電話に出られるか | 入居者の連絡を自分で受けられる | 連絡の窓口を外に頼む |
| ③ 夜中や旅行中に、代わりに動ける家族がいるか | 緊急時も自分たちで回せる | 緊急の受付だけでも外に頼む |
| ④ 修繕の業者を自分で探して頼めるか | 修繕の手配は自分でできる | 修繕の手配を任せる |
| ⑤ 家賃の滞納に、自分で連絡できるか | 集金は自分でできる | 家賃保証会社や管理会社を使う |
0〜1個
自主管理
2〜3個
一部を任せる形
4個以上
全部を任せる形
「いいえ」が付いた所が、そのまま「外に頼む仕事」の一覧になります。滞納に備える保証の仕組みは家賃保証会社とは｜大家の利点と費用をご覧ください。
5. ケーススタディ：8戸のアパートを相続したAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、親から木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。親は近くに住み、自主管理をしていました。Aさんの自宅は、アパートから車で1時間半の所です。平日は会社勤めです。Aさんは、3つの形を比べました。
| 形 | 1年の費用 | Aさんの手間（1年） | 夜・休日の連絡 |
|---|---|---|---|
| ① 親と同じく自主管理（見回り・清掃も自分） | 消防設備の点検の見積もり（点検会社） | 約100時間 | Aさんに来る |
| ② 一部を任せる（清掃と、入居者からの連絡の受付を外に頼む。集金・修繕の手配・募集の打ち合わせ・更新は自分） | ①に、清掃と連絡の受付（夜・休日を含む）の料金を足した額 | 約45時間 | 受付会社に来る |
| ③ 全部を任せる（清掃込みの管理会社） | 管理会社の見積もり（管理料＋点検） | 約10時間 | 管理会社に来る |
※時間は説明用の目安です。
①は費用が一番少ないです。ただ、往復3時間かかる見回りと、平日の昼の対応が、会社勤めのAさんには無理がありました。
2.の方法で、③の管理料を手間の時間で割ってみます。管理料は、国の調査で多い「家賃の5％（税別）」に仮に置きました。
| 計算 | 結果 |
|---|---|
| 1年の家賃収入（満室） | 65,000円×8戸×12か月＝6,240,000円 |
| ③の管理料（税込5.5％） | 6,240,000円×5.5％＝343,200円 |
| ①から③にして減る手間 | 約100時間−約10時間＝約90時間 |
| 手間1時間あたりの管理料 | 343,200円÷90時間＝約3,800円 |
※点検の費用は①にも③にもかかるので、差は管理料だけで比べています。5％は国の調査で多い割合を計算に使ったもので、実際の管理料は会社と契約の中身で変わります。
自分の1時間に約3,800円より大きな値打ちがあると考えるなら、③が合います。②と③は、②の清掃と受付の見積もりを並べて差を出し、その差で年35時間（約45時間−約10時間）の手間を買うかどうかで決めます。
| 質問 | Aさんの答え | 理由 |
|---|---|---|
| ① 30分以内で行けるか | いいえ | 車で1時間半 |
| ② 平日の昼に電話に出られるか | いいえ | 平日は会社勤め |
| ③ 代わりに動ける家族がいるか | いいえ | 代わりに動ける家族がいない |
| ④ 修繕の業者を頼めるか | はい | 修繕の手配は自分でできる |
| ⑤ 滞納に自分で連絡できるか | はい | 集金は自分でできる |
※「いいえ」が3個なので、一部を任せる形が目安になります。
まず1年
②（一部を任せる）でやってみる
入居者の数が少なく、連絡も多くないため
1年後
かかった時間を数え直す
③に移るか決める
相続したアパートの引き継ぎ全体の流れは、相続した賃貸アパート｜入居者がいるまま売るか、持ち続けるかで説明しています。
よくあるご質問
Q. 自主管理から管理委託に変えるとき、入居者に知らせますか？
はい。家賃の振込先や連絡先が変わるので、書面で知らせます。管理会社が文面を用意してくれることが多いです。
Q. 自主管理で、家賃の督促はどこまで自分でできますか？
自分の物件の家賃を自分で請求することはできます。ただ、夜遅くの訪問や、強い言い方での取り立ては問題になることがあります。長引くときは弁護士の先生に相談してください。
Q. 管理会社に任せたら、入居審査も任せられますか？
申込書の確認や保証会社とのやりとりは任せられます。入居を認めるかを最後に決めるのは大家さんです。考え方は入居審査で大家が見るところをご覧ください。
Q. 遠くに住んでいても、自主管理はできますか？
できなくはありません。ただ、急な対応と見回りが課題になります。少なくとも緊急の受付と清掃は、外に頼む形を考えてください。
自主管理か管理委託かは、管理料と自分の時間を比べて決めるのが近道です。全部か、ゼロかではなく、一部を任せる形もあります。1年やってみて、かかった時間を数え直してください。
出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法の施行状況について」（令和7年2月。オーナーの管理形態：自ら全て実施 平成4年度75.0％→令和5年度28.8％、委託 25.0％→71.2％）／国土交通省 関東地方整備局「賃貸住宅管理業について」（自己所有物件の管理は管理戸数に含まない）／東京消防庁「消防用設備等点検報告制度」／法務省「2020年4月1日から 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（敷金の定義と返還のルール）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。